共为您搜索到171条关于“预告登记”的问答
-
房屋预告登记上盖有抵押章有何意义
答:您好!房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。物权法第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”所谓预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障将来本登记的实现。望采纳,谢谢
2016-05-26 13:23:32
1个回答 -
试论预告登记期间可否转让、抵押房地产
答:本文结合上海房地产登记的立法探索和实践经验,探讨一下预告登记的效力,以及预告登记后权利人再处分物权、设立抵押权等如何进行登记。一、2003年后上海立法的预告登记制度和实践操作的问题2003年5月1日实施的《上海市房地产登记条例》(以下简称“03年条例”)以地方性法规率先建立了预告登记制度,其中第49条就是对于预告登记的分类、适用对象、登记效力和效力期间的规定。“03年条例”突破性地打破了传统“期房预售”为主的预告登记的范围。在规定“房屋尚未建成时”,当事人因房屋建设工程设定抵押、预购商品房、预购商品房没定抵押权可双方预告登记之外,还创设性地规定“应当由当事人双方共同申请的登记,一方当事人未提出登记申请的,另一方当事人可以单方申请预告登记”。实践中更是明确这种单方预告登记的客体既可以是房屋期权、也可以是实质性房地产,涵盖了几乎所有需要双方申请的转移登记和他项权利登记情形,特别是房地产卖卖、抵押等。该条例同时规定了这类范围广泛的单方预告登记的效力和期限。比如,在效力上明确了“经预告登记后,当事人取得土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利的优先请求权”;在期限上则是“自登记之日起满两年,当事人未申请正式登记的,该预告登记失效”。可见,立法者赋予预告登记权利人的仅是登记上的顺位优先权,并非限制物权人的处分权、并禁止其后的登记。例如在登记冲突规则的设计上,已经抵押预告登记的房地产,并不禁止再设立转让、抵押的预告登记:已经转让预告登记的房地产,并不禁止再设立转让、抵押的预告登记。在“登记顺位”的法理下,这些“冲突”是有序的。实践中预告登记也确实起到了应有的保护作用,特别是为了防止当时“一屋多售”的状况,特别规定了“已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记”,以及“转让登记与他人的转让预告登记相冲突”,这样一种预告登记又兼具了绝对的排他效力。历时5年的实践中,虽有人抱怨此类预告登记2年的失效期限过于严格,但此项制度逐渐被社会所认同接受,为维护交易安全提供了及时而高效的法律途径。然而,实践中也一直存在着一些困惑,比如已有抵押预告登记的房屋可否办理转移登记,已有转让预告登记的存量房可否抵押。随着上海房地产交易的活跃发达,这样的操作困惑与实际需要的矛盾日益突出。二、《物权法》上的预告登记及其效力《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”
2015-09-17 08:19:16
5个回答 -
对已办理预告登记房屋进行查封的几个问题
答:1.法发[2004]5号文(最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》)第十五条已作了规定,即“被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋”、“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”,人民法院可以进行预查封。因此,签订了商品房预售合同后,虽然还没有提出预告登记的申请,但只要有以下两种情况之一的,人民法院就可以进行预查封:一是房屋已经竣工,作为卖方的开发企业已办理了房屋初始登记;二是买方已办理了商品房预售合同登记备案。如果这两个条件都不具备,就不在法发[2004]5号文所规定的预查封范围之内。预查封和查封登记不同,原因是此时房屋所有权还没有转移为被执行人所有,所以采用预查封的方式以示区别。但预查封的效力等同于正式查封。登记机构仍然应当将预查封这一事项在登记簿上记载。按前文规定,房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记。2.买房人既已办了预购商品房的预告登记,如买房人是被执行人,肯定可以进行预查封。3.我国《物权法》对预告登记效力的规定是:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”(第二十条)。由此可见,预告登记所限制的只是预告登记义务人的处分行为,以保障预告登记权利人将来能实现物权(如取得所有权或抵押权)。因此,预告登记所限制的只是预告登记义务人的处分行为(我国台湾地区将预告登记和查封登记都列入限制登记,并定义为“限制登记名义人处分其土地权”所作的登记。这一规定比较易于理解预告登记的实质),而不能及于其他。因此,即使办了现房所有权转让的预告登记,法院仍然可以进行查封。除了查封以外,对日后可能产生的判决或强制执行这类公法上的处分行为,经预告登记的权利同样不能对抗。在既有现房所有权转让的预告登记、又有法院查封的情况下,登记机关在受理时,应按正常操作程序在登记簿上将查封情况予以记载。登记簿上应记载的事项是:预告登记权利人(买方)、预告登记义务人(卖方)、查封机关、查封文件及文号、查封时间等内容。4.已办理了抵押的预告登记的房屋,法院仍然可以查封,而且,此时预告登记的权利人还不是抵押权人,因此,没有优先受偿的权利。
2015-09-21 22:12:06
6个回答 -
备案与预告登记有何区别?
答:《城市房地产管理法》与《城市商品房预售管理办法》都规定了商品房预售合同登记备案制度,其明确规定,商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同,开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。而《物权法》及《房屋登记办法》明定了预告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。那么备案与预告登记有何区别呢:首先,备案只适用于商品房,仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产,按《房屋登记办法》第67条的规定,主要包括四种类型:一是预购商品房买卖,二是以预购商品房设定抵押,三是现房所有权的转让,四是现房所有权设定抵押。在实务中主要是第一种和第二种类型较多,第三种和第四种情形基乎不存在,因为在房屋取得所有权的情况下,再行转让和设定抵押已无什么障碍,当事人之间已无设定预告登记的必要。其次,现行法上对备案的效力没有明确规定,学界对备案性质认识不一,因此,也导致了实践操作当中的混乱。如备案是否具有可诉性?是民事行为还是行政行为?在实行楼盘表控制房源之前,对同一个房子,如果前面已经存在一个所有权了,后又对该房子进行了备案,根据一物一权原则,一个标的物上只能有一个所有权,因此注销后一个备案,没什么问题。但如果该房子备案在先,而后该房又被另一人取得所有权,在此情况下,若备案信息上的当事人没到场的情况下,就注销前一个备案的话,会引起一定诉讼风险,目前,几乎理论界与实务界都认为备案具有预防一房二卖的效力,因此,注销当事人的备案可能会影响到其权益。而预告登记的效力,《物权法》第20条有明确规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记由于是一种明确的登记类型,登记机构处理不当,必然会引起行政诉讼。最后,备案为一种强制登记,是出卖方的单方义务,更多具有的是行政管理色彩,而预告登记遵循当事人自愿原则,需要双方当事人的申请,纯属私法范畴。须注意的是,同一房产,在登记机构信息系统里既有备案和预告登记的,必须为同一当事人,否则就是登记机构明知一房二卖的情形下熟视无睹,有失监管之责。
2015-09-23 22:19:14
2个回答 -
已有抵押预告登记的房屋可否办理转移登记,已有转让预告登记的存量房可否抵押?
答:《物权法》第20条规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”《办法》第68条规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。”因此,在已有预告登记的情形下,无论是抵押预告登记还是转让预告登记,除非预告登记的权利人书面同意,否则不得办理转移登记或是存量房抵押。一般认为,预告登记具有顺位保证的作用,即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位。而预告登记所保全的请求权因登记条件成就而转化为物权时,该物权的顺位依据预告登记时间予以确定,而不是以记载于登记簿中的本登记记载时间为准。因此,已有抵押预告登记的房屋,房屋所有权人还可以该房屋再行抵押,只是该抵押权的顺位后于先前已设定的抵押权预告登记。正如前面所述,由于禁止期房转让,因此,期房预告登记后,即便预告登记权利人同意,也不得办理期房转让的预告登记。
2015-09-23 21:01:50
3个回答 -
是否可以约定将来处分期房,从而形成对预告登记的预告登记?
答:预告登记,是为了保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记的效力之一是保障请求权发生指定的物权效果,即在通常情形下,预告登记对应的是本登记,因此,期房已经预告登记后,应当发展成为本登记,只有本登记完成、形成物权后,才可进行现房转让的预告登记。我国法律、法规及相关政策一向禁止期房转让。《办法》第67条规定预告登记适用的情形也不包括期房转让。故不能约定将来处分期房,形成对预告登记的预告登记。
2015-09-23 21:02:14
1个回答 -
没有设定预购商品房的预告登记,是否能设定预购商品房抵押预告登记?
答:如果没有设定预购商品房的预告登记,是不能设定预购商品房抵押预告登记的。因为预告登记是物权登记,如果没有设定预购商品房的预告登记,就不能保障将来取得该项物权。而预购商品房抵押预告登记也是物权登记,登记的目的也是为了对抗第三人,在没有把握取得物权,在不一定能取得的标的物上设定抵押(虽然是抵押的预告登记),显然是不合适的。因此,《房屋登记办法》第七十一条第一款第五项规定了要提供“预购商品房预告登记证明”。即应当在办理了预购商品房的预告登记以后才能办理预购商品房抵押预告登记。
2015-09-24 13:52:23
1个回答 -
申请预购商品房或房屋所有权转移的预告登记,是否要收取合同?
答:《房屋登记办法》已规定了:申请预购商品房预告登记时,当事人应当提交“已登记备案的商品房预售合同”;申请房屋所有权转移预告登记,应当提交“房屋所有权转让合同”。因此,申请预购商品房的预告登记和房屋所有权转移预告登记,当事人都应当提交房屋所有权转让合同。提出这一问题是基于预告登记后到能够进行所有权登记时,因合同已交给登记机构,当事人凭什么依据申请。当事人在申请预告登记时,把合同提交给登记机构,并不会影响日后进行所有权登记:一是《房屋登记办法》已规定了:预告登记后,到能够进行房屋所有权登记时,“房屋登记机构应当按照预告登记的内容办理相应的登记”;二是在申请所有权登记时,申请人可在登记申请中说明合同已在预告登记时提交。因为登记机构已有登记簿的记载可查,申请人也有预告登记的登记证明为凭,不会与其他未经预告登记的相混淆。
2015-09-24 13:53:19
2个回答 -
预告登记以后,房屋买卖双方是否可以解除合同?如可以,登记机构应办理什么手续?
答:预告登记是预告登记的权利人为保障将来实现物权,按照约定向登记机构申请的登记。房屋买卖合同签订以后,如按买卖双方的约定进行预告登记,产生的法律效果是未经预告登记的权利人同意,处分该房产的,不发生物权效力。而并不禁止当事合意解除该合同。《物权法》第二十条第二款规定了“预告登记后,债权消灭……的,预告登记失效”,说明预告登记并不影响债权的消灭。因此,房屋买卖双方解除合同、消灭该项债权的,只是导致预告登记失效。预告登记以后,登记簿就对这一权利进行了登记,如果合同已经解除,预告登记也因之失效,而登记簿仍对这一请求权进行记载,就会影响原房屋所有权人正常行使权利,因此,应当通过登记程序注销这一权利。《房屋登记办法》第六十八条第二款规定“办理预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记的内容办理相应的登记”。这一款规定表达了两个方面的内容:一是经预告登记的请求权到能够进行相应的房产登记(如所有权登记、抵押权登记)时,登记机构应按当事人的申请办理登记,使预告登记的权利人取得物权;二是预告登记后,债权消灭的,当事人申请注销预告登记时,登记机构应为之办理注销登记,将预告登记的请求权注销
2015-09-24 13:53:38
1个回答 -
建立预告登记制度以后,是否还要办理商品房预售的登记备案?
答:“预告登记”是一种特殊的公示方法,预告登记的本质是使请求权具有物权的效力。预告登记和商品房预售的登记备案从表面上看有类似之处,但实际上两者完全不同:1.依据的法律不同。预告登记是依据《物权法》,而商品房预售的登记备案是依据《城市房地产管理法》。2.目的不同。预告登记是为了保障预告登记的权利人将来实现物权,而商品房预售的登记备案是政府行政机关的一项管理手段,目的是规范商品房预售活动。登记备案的立法本意是让房产管理机关了解商品房的销售状况,便于房产管理机关督促开发企业将商品房预售所得款项用于有关的工程建设。后来由于很多城市房产管理机关改为网上备案,使这种备案成为防止开发企业一房两卖的一种技术手段。3.产生的效力不同。办理了商品房预售的预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。而是否办理商品房预售的登记备案,对合同的效力没有影响。4.当事人不同。登记备案由开发企业向房产管理部门和土地管理部门登记备案,登记备案是开发商应尽的义务,由开发商单方申请;预告登记是保护当事人权利的手段,应根据双方的约定,由双方自愿申请。《房屋登记办法》已规定把“已登记备案的商品房预售合同”作为预售商品房预告登记申请的必要文件,因此,必须要先经登记备案才能申请预告登记。预告登记制度和商品房预售的登记备案制度将同时并存。
2015-09-24 13:54:27
5个回答 -
房屋登记办法为什么没有将在建工程抵押登记作为预告登记,既不作为预告登记,为何不发他项权证而发登记证明
答:《房屋登记办法》第五十九条规定了:“以在建工程设定抵押的,当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。”说明以在建工程设定抵押时当事人申请的是抵押权登记而非预告登记。但在第二十五条第三款规定了:“预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后,由房屋登记机构发放登记证明。”即不是像其他的抵押权那样发房屋他项权证。作出这样规定是由于在建工程抵押所具有的特殊性。在《房屋登记办法》立法过程中,对在建工程抵押应作为抵押登记还是预告登记存在两种不同的看法:一些专家学者主张在建工程抵押不作为抵押登记而作为预告登记。主要理由是:抵押权是他物权,是从所有权中派生出来的权利。在建工程还不是房屋,即使按《物权法》不登记就取得物权的规定,也要待事实行为成就时才发生效力。因此,以在建工程抵押时,债权人取得的还不是真正意义上的抵押权,而是一种期待权。否则,《房屋登记办法》也毋需在第六十二条规定“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记”。因为真正的“房地产”抵押权要在日后取得,当事人办理登记是为了保障将来取得房屋抵押权(房屋抵押的目的就是可以用房屋的交换价值来保障债的履行,而实现在建工程的交换价值要困难得多),这和《物权法》对预告登记的规定十分类似。因此主张将在建工程抵押作为预告登记。但另一种观点认为,《物权法》(第一百八十条第一款第五项)在规定可以抵押的财产时,将正在建造的建筑物列入其中,并在第一百八十七条规定,“以本法第一百八十条第一款……第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。因此,《物权法》明确了以在建工程抵押的,在办理登记时所取得的是抵押权。而预告登记虽然是不动产物权登记,但登记的权利并非物权,而是请求权。如把在建工程抵押登记作为预告登记,债权人还没有获得抵押权(只是限制了抵押人对在建工程的处分),一旦债务人不履行债务,债权人还不能以抵押权人的身份来保障自己的权益。这和《物权法》所规定的在建工程抵押“抵押权自登记时设立”显然是不一致的,因此,《房屋登记办法》没有将在建工程抵押登记作为预告登记。在建工程抵押登记后不发他项权证而发登记证明也是因为在建工程抵押的特殊性。房屋他项权利是业内人士对房地产他物权的称谓(澳大利亚和我国台湾地区也称之为他项权利),所以对房屋所有权发房屋所有权证,对抵押权(包括日后登记的地役权)发房屋他项权证。在习惯上,没有房屋所有权证的不会发房屋他项权证。但在建工程抵押时,房屋还未建成,不可能有房屋所有权证,因此,《房屋登记办法)规定“在建工程抵押权登记……发放登记证明”。在此应注意的是已不是“预告登记证明”而是“登记证明”。实际上,登记事项一经记载于登记簿,就具有物权的效力,发房屋他项权证还是发登记证明,对抵押权的效力没有影响。
2015-09-24 13:57:55
1个回答 -
现房转让为什么也要办理预告登记?
答:在我国大陆,现房转让的预告登记较为少见。《物权法》对预告登记的立法,也主要着眼于预购商品房的预告登记和预购商品房抵押的预告登记。但要从《物权法》对预告登记的规定来看,应是包括了现房转让的预告登记。有一些观点认为:现房完全可以直接办理转移登记,为什么要办理预告登记呢?但是在生活实践中,当事人是存在着这种需求的。有的买卖双方签订房屋买卖协议后,由于买卖双方的原因都有可能暂时不能或不愿办理权属登记。如:卖方为了有一定的时间获取办理转移登记所需的证明文件,一时无法判定何时能办齐证明文件;或是买方一时无法筹集全部房款,卖方在取得全部房款前,不愿办理权属登记。在这些情况下,买方为了保障能取得所有权、避免卖方反悔,就需要办理预告登记。申请现房转让预告登记,当事人应向登记机构提交的主要登记文件是:房屋转让合同、建设用地使用权证、房屋所有权证以及当事人同意办理预告登记的书面协议(也可以在房屋转让合同条款中一并约定)。现房转让预告登记的一个问题是,《物权法》规定了预告登记所保全的请求权在一定的时间内行使。之所以这样规定,为的是避免损害已登记的权利人(如房屋所有权人)的利益。因此,如果已登记的权利人自己同意,并与请求权人在协议中约定了某一天为能够进行不动产登记之日(如现房转让的预告登记),应当可以从其约定。
2015-09-24 13:51:16
9个回答 -
当事人已办理现房转让预告登记,是否可以受理法院的查封?
答:对已经办理了现房转让预告登记的房屋,人民法院如实施查封,登记机关仍应受理。一是法发[2004]5号文件已规定了登记机关不对人民法院生效法律文书和协助执行通知书进行审查。二是法发[2004]5号文件中第二十五条关于人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施这一规定与《物权法》的规定并没有任何冲突,该条规定是指“人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封”,即指的是转让不动产的过户登记(转移登记)而非预告登记。转移登记被核准并记载于登记簿后,受让人就取得了物权,成了“已转让的财产”,因此不能再作为原产权人的房屋来查封。在我国,现房转让的预告登记目前还较为少见。《物权法》对预告登记的立法,也主要着眼于预购商品房的预告登记和预购商品房抵押的预告登记。但是随着社会对预告登记这一方法的逐渐熟悉,办理现房转让的预告登记会不断增加。从理论上说,已经进行预告登记的请求权,对其后发生的与该项请求权内容相同的房地产处分行为,具有排他的效力。我国《物权法》(第二十条)对预告登记效力的规定是:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”因而,在我国,预告登记所限制的已不只是与请求权内容相同的对房地产的处分行为,而是对所有“处分该不动产的”行为。但预告登记所限制的是已登记的物权名义人的处分行为。对现房转让预告登记来说,预告登记后所限制的就是转让方的处分行为,以保障受让方将来能实现物权(取得所有权)。因此,预告登记所限制的只是转让方的处分行为,而不能及于人民法院的查封行为。除了查封,对日后可能产生的判决或强制执行这类公法上的处分行为,虽经预告登记,其请求权之效力也不能排斥。因而,人民法院对已经办理了现房转让预告登记的房屋,仍然可以实施查封。因而,对预告登记的请求权人来说,一旦到了能够进行不动产登记之时,应当尽快办理权属转移登记。一些预告登记的权利人如果已向转让方支付了部分或全部房款,预告登记的权利人可以向执行法院提出执行异议,执行法院将会依据最高人民法院法释[2004]15号文的相关规定,客观、公正地解决这一问题。作为登记机构来说,对已经办理现房转让预告登记的房产,如果法院作为出让方的房产查封的判决,登记机构仍应当受理。登记机关在受理法院查封时,操作上与没有经转让预告登记的相同,按正常操作程序在登记簿上将查封情况予以记载。即在登记簿上既记载有预告登记的请求权,又有执行法院的查封记录。
2015-09-24 19:26:44
5个回答 -
已经办理现房转让的预告登记如何受理法院的查封?
答:对已经办理了现房转让预告登记的房屋,人民法院如实施查封,登记机关仍应受理。一是法发[2004]5号文件已规定了登记机关不对人民法院生效法律文书和协助执行通知书进行审查。二是预告登记虽然是物权登记,但预告登记所登记的并不是物权而是请求权。从理论上说,已经进行预告登记的请求权,对其后发生的与该项请求权内容相同的房地产处分行为,具有排他的效力。我国<<物权法》第20条对预告登记效力的规定是:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。因而,预告登记所限制的已不只是与请求权内容相同的对房地产的处分行为,而是对所有“处分该不动产的”行为。但预告登记所限制的是已登记的物权名义人的处分行为。对现房转让预告登记来说,预告登记后所限制的就是转让方的处分行为,以保障受让方将来能实现物权(取得所有权)。预告登记所限制的只是转让方的处分行为,而不能及于人民法院。除了查封,对日后可能产生的判决或强制执行这类公法上的处分行为,虽经预告登记,其请求权之效力也不能排斥。因而,人民法院对已经办理了现房转让预告登记的房屋,仍然可以实施查封。法发[2004]5号文件中第Z5条关于人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施这一规定与《物权法》的规定并没有任何冲突。该条规定是指“人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封”,即指的是转让不动产的过户登记(转移登记)而非预告登记。转移登记被核准并记载于登记簿后,受让人就取得了物权,成了“已转让的财产”,因此不能再作为原产权人的房屋来查封。登记机关在受理法院查封时,在操作上与没有经转让预告登记的相同,按正常操作程序在登记簿上将查封情况予以记载。即在登记簿上既记载有预告登记的请求权,又有执行法院的查封记录。如果预告登记的权利人已向转让方支付了部分或全部房款,预告登记的权利人可以向执行法院提出执行异议,执行法院应依据最高人民法院法释[2004]15号文的相关规定,客观、公正地解决这一问题。
2015-09-24 22:09:59
6个回答 -
什么是预告登记?为什么要建立预告登记制度?它和商品房备案登记有什么区别?
答:预告登记是限制登记的一种(限制登记还可包括查封登记,目前,查封登记也未列为登记种类),我国法律尚未有预告登记这一规定,但一些地方性法规已对此作出了规定。如将于2003年5月1日起施行的《上海市房地产登记条例》就专设了一章来规定预告登记。在这之前,《南京市城镇房屋权属登记条例》(2002年1月1日起施行)在建设部规定的登记种类中,根据该市权属登记管理的实际状况删除了总登记、增加了预告登记和备案登记。中国物权法草案建议稿对预告登记的定义、效力及预告登记的种类都作了规定。在物权法立法的讨论中,对预告登记作为权属登记的种类进行规定并没有多大争议,因而,预告登记在今后必将作为房地产权属登记的登记种类。预告登记是指以保全一项将来发生的不动产物权变动(转移、变更和注销)为目的的请求权登记。这种登记与我们以往所接触的权属登记不同。以往的权属登记都是对已经完成的房地产权利的登记,如房屋竣工后的初始登记、买受房屋后的转移登记、抵押权设定的他项权利登记等。而预告登记所登记的并不是现实的房地产权利,而是目的在于保全将来发生不动产物权变动的请求权。实质上,预告登记是对现时已经登记(在建的商品房是一个特例,是将建造人视为权利人)的权利人行使其权利的一种限制。如《南京市城镇房屋权属登记条例》规定:预购商品房、约定优先购买权和约定回购房屋的,当事人可凭合同书或者房屋所有权人的承诺书申请预告登记。预告登记的另一个不同点是预告登记所保全的请求权必须在规定或约定的时间内行使,否则,其利害关系人可申请注销该项登记,或该项请求权将归于灭失。如商品房预售中的买受人在进行预告登记后其权利得到了保护,但是当房屋竣工可以办理商品房所有权转移登记时,买受人应当积极履行登记的义务,而不能以预告登记代替转移登记。如《上海市房地产登记条例》第四十九条规定:对预购商品房及其转让、以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让、以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让及法律法规规定的其他情形所进行的预告登记,“自房屋所有权初始登记之日起满两年,当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的,该预告登记失效”。建立预告登记制度有利于保护通常所说的弱势群体的利益。如商品房预售合同并不以登记为生效要件,但是,购房人在与房地产开发商签订了预购商品房合同时,双方产生的是一种债的关系。在建立预告登记制度前,这种效力只是一种债的效力。而且这时房屋尚未竣工,购房者取得的是一种期待权,只是有权要求开发商以自己的行为履行合同的约定。在此期间,如果开发商将已预售的房屋进行处分,包括将房屋另卖给他人或在该房屋上设定抵押,或是因开发商破产或因其它债务纠纷使在建的这一房屋被查封,购房者并没有优先受偿的权利。由于此类问题牵涉到众多的购房居民,如不妥善处理,必然影响社会的安定。因而,目前司法机关在处理此类棘手的问题时,一般是以法院的裁量权来平息矛盾,以维护各方的权益。为了妥善处理这类问题,仅仅保全债权的请求权是不够的,而应当通过立法建立预告登记制度,赋予这种经预告登记后的债权以物权的效力。如商品房预购人凭商品房预售合同进行预告登记以后,就限制了房地产开发商对已预售的房屋的处分权,包括将房屋另卖给他人或在该房屋上设定抵押。倘若开发商进行此类处分,由于预告登记的所具有的排他效力,就会使这种处分归于无效。如某商品房预购人进行预告登记以后,开发商又将该处房屋以在建工程进行抵押,此种抵押对预购人没有效力。这是因为已经进行预告登记的请求权,对其后发生的与该项请求权内容相同的房地产处分行为,具有排他的效力。
2015-09-25 12:34:22
1个回答