共为您搜索到176条关于“抵押登记”的问答
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企业之间的资金借贷,能否为其办理房地产抵押登记?
答:按中国人民银行《贷款通则》的规定:贷款人必须经中国人民银行批准,持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》,并经工商行政管理部门核准登记。除了金融机构以外,企业之间直接的资金借贷是不允许的,人民法院在审理此类资金借贷纠纷案件时,是将该项合同作为无效合同来处理的。企业之间的资金借贷,应当委托有委托贷款资格的金融机构进行。由于房地产抵押合同(担保合同)是贷款合同(主合同)的从合同,如果主合同无效,担保合同就无效。因而,企业之间直接发生的资金借贷,登记机关不能为其办理房屋抵押登记。如属于委托贷款,则可以为其办理。
2015-09-23 09:20:23
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民办学校、私立医院等单位所有的房地产是否可以抵押并办理抵押登记?
答:按《担保法》第37条及《物权法》第184条规定:“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。”学校无论其是公办的,还是民办的,它都承担着教书育人、传播文化等社会公益目的,《民办教育促进法》第3条规定:“民办教育事业属于公益性事业,是社会主义教育事业的组成部分”,因此,民办学校的房地产不得用于抵押。同样,无论公立还是私立医院,医院都是为了保证公众健康而设立的,都承担着救死扶伤、治病救人等社会公益目的,也是一种公益事业,《医疗机构管理条例》第3条规定:“医疗机构以救死扶伤,防病治病,为公民的健康服务为宗旨。”故私立医院的房地产也不得用于抵押。但是《担保法司法解释》第53条规定:“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体,以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的,人民法院可以认定抵押有效。”根据该规定,民办学校、私立医院以社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押,抵押有效。当然,根据后法优于前法的原则,有关抵押的规定应适用《物权法》的相关规定,而《物权法》并未规定必须为自身债务设定抵押,因此,该限定条件应不再适用。
2015-09-23 21:01:14
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土地使用权设定抵押后,如何办理土地上新增房屋的抵押登记?
答:《物权法》第200条规定,建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。即土地使用权设定抵押后,当事人还可将土地上新增的房屋设定抵押。目前登记实务中,房产登记机构一般要求当事人先解除土地上设定的抵押,然后再办理新增房屋的抵押登记,这样的要求是于法无据的,而且也给当事人带来风险。因为在解除土地使用权抵押到办妥房屋的抵押登记存有一定间隙时间,在此期间,原先受土地抵押担保的债权人将无任何担保。其实在《物权法》第199条已承认重复抵押的前提下,登记机构无需要求当事人先行解除土地使用权的抵押登记。
2015-09-23 21:03:35
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房屋登记办法为什么没有将在建工程抵押登记作为预告登记,既不作为预告登记,为何不发他项权证而发登记证明
答:《房屋登记办法》第五十九条规定了:“以在建工程设定抵押的,当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。”说明以在建工程设定抵押时当事人申请的是抵押权登记而非预告登记。但在第二十五条第三款规定了:“预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后,由房屋登记机构发放登记证明。”即不是像其他的抵押权那样发房屋他项权证。作出这样规定是由于在建工程抵押所具有的特殊性。在《房屋登记办法》立法过程中,对在建工程抵押应作为抵押登记还是预告登记存在两种不同的看法:一些专家学者主张在建工程抵押不作为抵押登记而作为预告登记。主要理由是:抵押权是他物权,是从所有权中派生出来的权利。在建工程还不是房屋,即使按《物权法》不登记就取得物权的规定,也要待事实行为成就时才发生效力。因此,以在建工程抵押时,债权人取得的还不是真正意义上的抵押权,而是一种期待权。否则,《房屋登记办法》也毋需在第六十二条规定“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记”。因为真正的“房地产”抵押权要在日后取得,当事人办理登记是为了保障将来取得房屋抵押权(房屋抵押的目的就是可以用房屋的交换价值来保障债的履行,而实现在建工程的交换价值要困难得多),这和《物权法》对预告登记的规定十分类似。因此主张将在建工程抵押作为预告登记。但另一种观点认为,《物权法》(第一百八十条第一款第五项)在规定可以抵押的财产时,将正在建造的建筑物列入其中,并在第一百八十七条规定,“以本法第一百八十条第一款……第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。因此,《物权法》明确了以在建工程抵押的,在办理登记时所取得的是抵押权。而预告登记虽然是不动产物权登记,但登记的权利并非物权,而是请求权。如把在建工程抵押登记作为预告登记,债权人还没有获得抵押权(只是限制了抵押人对在建工程的处分),一旦债务人不履行债务,债权人还不能以抵押权人的身份来保障自己的权益。这和《物权法》所规定的在建工程抵押“抵押权自登记时设立”显然是不一致的,因此,《房屋登记办法》没有将在建工程抵押登记作为预告登记。在建工程抵押登记后不发他项权证而发登记证明也是因为在建工程抵押的特殊性。房屋他项权利是业内人士对房地产他物权的称谓(澳大利亚和我国台湾地区也称之为他项权利),所以对房屋所有权发房屋所有权证,对抵押权(包括日后登记的地役权)发房屋他项权证。在习惯上,没有房屋所有权证的不会发房屋他项权证。但在建工程抵押时,房屋还未建成,不可能有房屋所有权证,因此,《房屋登记办法)规定“在建工程抵押权登记……发放登记证明”。在此应注意的是已不是“预告登记证明”而是“登记证明”。实际上,登记事项一经记载于登记簿,就具有物权的效力,发房屋他项权证还是发登记证明,对抵押权的效力没有影响。
2015-09-24 13:57:55
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抵押人未办理土地使用权的抵押登记,是否应由房产登记机关赔偿?
答:一、抵押权是否因未及时行使而无效?抵押权属于物权,物权的产生和消灭都应当依据一定的法律关系。其中导致抵押权消灭的如债的履行、抵押权的行使、抵押物的灭失等。《物权法》对担保物权消灭的几种情形的规定是:主债权的消灭、担保物权的实现、债权人放弃担保物权以及法律规定消灭的其他情形。因此,抵押权不会因没有及时行使而变得无效。《担保法》也明确规定:“抵押权与其担保的债权同时存在。”产生“抵押权因未及时行使而无效”这样的认识,在于没有正确理解最高人民法院的一则司法解释。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条规定:“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持。”这一司法解释蕴涵了在诉讼时效届满二年以后,人民法院对担保权人的请求不再予以支持的意向。但是这里的“诉讼时效结束后的二年”并不是法律上的除斥期间,而除斥期间届满才能使某项实体权利消灭。最高人民法院的上述规定只是消灭抵押权人的胜诉权,并是不在实体上消灭抵押权。因此,抵押权不会因未及时行使而变得无效。按《物权法》的规定,也只是人民法院不予保护,并不是抵押权的消灭。二、只办房产的抵押登记,未办理土地使用权的抵押登记,是否会导致房产登记无效?首先,即便是错误的登记,在登记机关自行纠正或被撤销以前,应当推定其有效。未经合法的程序,法院也不能确定该抵押登记无效。《担保法》规定,以“房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。《物权法》在对以建筑物设定抵押作规定时,作了与《担保法》相一致的规定,“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押”,并在该条第二款作出了新的、更为明确的规定,“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”。因此,当事人以房产设定抵押的,在民事角度上看,房屋及其占用范围内的土地使用权均已列入了抵押的范围。由于目前我国大部分地区房、地登记机关分设,各自办理登记,因此,对于房地产抵押登记,《担保法》和《城市房地产管理法》都规定了房地产的抵押登记由“县级以上地方人民政府规定的部门”办理。按其立法的本意,是由地方人民政府在房产或者土地管理部门之间选择一个部门作为房地产抵押的登记机关。而在实际工作中,由于各种原因,在房、地登记机关分设的地区,一部分的市、县人民政府规定了由房、地登记机关分别管辖房、地抵押登记。前述最高人民法院司法解释第六十条规定:“县级以上地方人民政府对登记部门未作规定,当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续,人民法院可以确认其登记的效力。”而对于地方人民政府对登记部门如果已经作了规定,但当事人只到房产或土地一个部门办理抵押登记的,人民法院对这一登记的效力是否还予以确认,则并不十分明确。当事人约定了以房地产抵押,法律也已经规定了房产抵押时“土地使用权同时抵押”,而没有规定如果未到房、地两个部门分别办理抵押登记就导致抵押合同无效。退一步讲,最多也只能是相当于土地使用权价值的部分,债权人不能优先受偿。笔者曾就此问题就教于我国著名民法专家王利明教授和最高人民法院行政审判庭王达博士。王利明教授认为这是立法上的问题,只能说明统一不动产登记机关是立法中要努力解决的一个问题,而不能苛求抵押当事人。王达博士则认为:当事人以房地产设定抵押时,该项抵押已经涵盖了土地使用权,到房管部门办理了抵押权登记以后,已完成物权公示,根本没有必要再办理土地使用权的抵押
2015-09-24 19:03:53
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单位之间的商品赊销协议,以房地产作担保,能否办理抵押登记?
答:《物权法》第一百七十一条规定:“债权人在借贷、买卖等民事活动中,为保障实现其债权,需要担保的,可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。”抵押权是担保物权的一种,因此,单位之间的商品赊销协议以房地产作担保,目的是保障日后债的履行(保障商品赊销后能取得货款)。所以,无论是为了取得商品还是货款,如以房地产作为担保,都可以办理抵押登记。
2015-09-24 14:23:26
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是否只要经当地政府同意,非房地产管理部门也能办理房地产抵押登记?
答:房地产抵押登记应该由房地产权属登记机关进行。《城市房地产管理法》第六十二条规定:“经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书”。该法公布以后,包括北京、上海、重庆、广东在内的一批省、市已按照这一规定,建立了统一的房地产权属登记机关。但就全国大部分城市来看,房、地产登记机关分设的还属多数。由于《城市房地产管理法》并没有完全解决由一个部门统一负责房产管理和土地管理的问题,因而,该法第六十一条规定:“房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”,《担保法》也对此作了一致的规定。房地产本来是一个有机的整体,它们在形态上密不可分,在价值上互相包容。人为地将其剥离,分由两个部门来管理,既不符合国际惯例,又给房地产权利人、登记机关和司法机关带来了很多麻烦,特别是在房产产权转移和抵押时,分开操作除了存在法律上的问题以外,还易于被社会上少数不法分子所利用,用来进行金融诈骗等违法活动。基于我国权属登记制度的这一问题,《中国物权法草案建议稿》(梁慧星稿)已明确提出,应当由一个机构来管辖不动产的权属登记。但是这一建议要变为法律的规定还是存在好多困难。在2002年付诸讨论的物权法草案中,已不再强调统一不动产的权属登记机关。如果物权法不能彻底解决这一问题,其后的不动产登记法也同样难以解决。很多地方人民政府依据《城市房地产管理法》和《担保法》的规定,作出了房产抵押到房产管理部门登记、土地使用权抵押到土地管理部门登记的决定。在作出这一规定时,有平衡房、地产管理机关职权的因素,但是这并非是惟一的原因,另一个原因就是房屋所有权证和国有土地使用权证分由两个机关颁发,而由一家来进行抵押登记存在一些实际问题:一方面,房、地产管理机关中的任伺一个机关都不宜在另一个机关所发的权属证书上作相关的注记;另一方面,房、地产管理机关在获取完整的信息方面都受到一定程度的限制。在这一前提下,由一个部门来管理房地产抵押登记在实际操作上确实存在问题。由于物权法并不一定能解决“由一个机构来管理不动产的权属登记”的问题。因而,在今后较长的一段时期内,在大部分城市,还只能以当地市、县人民政府的这一规定来确定房地产抵押登记机关。但是,这并不意味着只要经当地政府同意,非房地产管理部门也能办理房地产抵押登记。建设部早在1990年就以7号令发布了《城市房屋产权产籍管理暂行办法》,其中就规定了“城市房屋的取得、转移、变更和他项权利的设定,均应当……向房屋所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门申请登记”。《城市房地产管理法》和《担保法》公布实施以后,建设部和中国人民银行又联合发布了《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》,明确了抵押当事人应“向当地房地产管理部门办理抵押登记”。1996年,建设部又以建房(1996)420号文发出了《关于重申房地产抵押登记必须由房地产行政主管部门办理的紧急通知》。因此,由非房屋和土地管理部门负责房地产抵押登记,显然是没有正确地理解《城市房地产管理法》和《担保法》的规定,也违反了国务院建设行政主管部门的规定。在实际工作中,由非房屋和土地管理部门进行房地产抵押登记,必将产生许多难以解决的问题。这对于抵押当事人和负责此项工作的机构都是一件十分麻烦的事
2015-09-25 11:40:57
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当事人在同一天分别在房管局和土地管理局进行了抵押登记,如何区分抵押权优先受偿的位次性?
答:我国绝大部分城市的权属登记申请表上,只有日期而并不标示时间。有的登记机关计算机系统能自动生成受理时间和核准登记时间。如果当事人在同一天分别到房管局和土地管理局进行抵押登记,无论实际上先到哪个部门,或能证明其时间的先后,都视为在同一时间登记,其优先受偿的顺序相同。
2015-09-26 20:04:00
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在建工程和房屋期权在办理抵押登记时,如何操作?要不要发他项权利证书?
答:在建工程和房屋期权在办理抵押登记时与房地产抵押不同,抵押人还没有房屋权属证书,登记机关也不向抵押权人发《房屋他项权证》。在建工程抵押时,当事人应先签订抵押合同,该合同应载明:1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的编号;2、已缴纳的土地使用权出让金或需缴纳的相当于土地使用权出让金的款额;3、已投入在建工程的工程款(数额);4、施工进度及工程竣工日期;5、已完成的工作量和工程量。抵押当事人在向登记机关申请登记时,应填写登记申请书,交验当事人的身份证件或法人资格证明,并提交必要的登记证明文件。建设部在《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》中规定,以在建工程抵押时,应向权属登记机关提交的登记文件有:抵押合同、土地使用权证书、其他有权设定抵押权的文件和证明材料(如经与原件核对一致的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》复印件,以证明抵押人为该在建工程的合法所有人及土地使用权人)。在建工程因为还不是房屋,不能进行房屋所有权登记。登记机关应当在当事人签订的抵押合同上作已登记的记载,但不发《房屋他项权证》。该合同登记机关应保留一份原件,连同其他登记文件一并保管以备查考。抵押的在建工程在抵押期间竣工的,应在抵押当事人进行初始登记时,重新办理房地产抵押登记,此时再向抵押权人发《房屋他项权证》。房屋期权在办理抵押登记时,其登记程序与在建工程基本相同,当事人在登记时应提供商品房预售合同,在核准登记后,登记机关只在当事人签订的抵押合同(不是商品房预售合同)上作已登记的记载,不发《房屋他项权证》。房屋期权抵押与在建工程抵押不同,房屋竣工时,大部分还在抵押期限内,因而,抵押人办理所有权登记时,如还在这一期限内,当事人应同时重新办理房地产抵押登记。
2015-09-26 16:10:28
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房地产抵押登记应按什么程序进行?
答:房地产抵押权作为一项不动产物权,其公示的方式为权属登记。《担保法》规定:以城市房地产抵押的,抵押合同自登记之日起生效。抵押登记由抵押登记机关依登记程序进行。房地产抵押登记是房地产权属登记的一种,其登记的程序应当按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定进行。即收件、审核和核准登记。房地产抵押登记因为凭有效的权属证书办理,一般无须进行公告。一、收件。1、受理申请。房地产抵押登记应当由房屋所有权人和抵押权人共同申请。《城市房地产抵押管理办法》规定:以共有的房地产抵押,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意,即由共有人(包括所有权人为自然人时配偶间的共有)出具同意书。但是从实际工作中来看,如共有人不到场,登记机关很难确定这类同意书的真实性。因而,在很多城市,实际的做法是要求共有人共同申请登记,这是一种较好的方法。因为共有人也是房屋所有权人,要求共有人共同申请与法律的规定是一致的,且可以减少日后可能引起的争议。有的房屋所有权人是为第三人进行担保,应当由房屋所有权人申请,而不能由第三人申请。有一些国家和地区规定:在为第三人(债务人)担保时,债务人也应当在登记申请文件中签名。登记机关在受理房地产抵押登记时,要查验申请人的身份证件,以确定系申请人或其代理人提出的申请。2、登记时当事人要提交的要件。按担保法的规定,办理抵押物登记,应当向登记部门提供的文件(或复印件)为两项:一是主合同和抵押合同,二是抵押物的所有权或者使用权证书。在《城市房地产抵押管理办法》的规定中,应提供的文件中删去了主合同,但增加了“可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料”以及“可以证明抵押房地产价值的资料”。在其后颁发的《城市房屋权属登记管理办法》规定:应提供的文件为房屋权属证书和设定抵押权的合同书及相关的证明文件。2000年,建设部在《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》中规定:对房地产抵押登记的必要收件是房地产抵押合同、房屋权属证书和土地使用权证书或用地证明。在目前的实际工作中,一些地区在房地产抵押时要求登记人提交的文件数量较多,且有些文件登记机关难以证实其真实性。如建设部《城市房地产抵押管理办法》规定:一些涉外或股份制企业的房地产在抵押时,必须经董事会通过。但对于董事会决议是否真实,特别是对居住在境外的董事会成员签名的真实性,登记机关很难证实。登记机关也不可能要求当事人对登记文件一一进行公证,而一旦发生问题,就会给当事人及登记机关带来很大麻烦。不动产登记的主要目的是为了物权的“公示”,房地产抵押权登记的目的也不例外,即是经公示后,避免不知情的第三人购买已设有抵押权的房产、或是重复设定抵押权,以保护公众的利益。担保法第四十五条作出了“登记部门登记的资料,应当允许查阅、抄录或者复印”这一规定,就是出于这一目的,这一点也是房地产登记机关应当承担的责任。《城市房地产抵押管理办法》并非登记办法,其中一些规定是要求抵押当事人遵守的。因而,房地产抵押权登记时,除地方性法规另有规定外,当事人提交要件可以直接按照《担保法》的规定。二、审核。我国实行的是产权登记制,从理论上说,对权利人的申请应进行实质性审查,但进行实质性审查的范围有一定的限度。按建设部和中国人民银行2000年5月发布的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》规定,登记机关应当审查的内容主要包括:1、抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件。如是否属于《担保法》所规定的不得抵押的财产,是否有查封等其他的限制,是否属于以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房产,房屋是否已列入拆迁范围等。2、抵押物是否已经设定过抵押。已经设定抵押的房地产再行抵押有两种情况,其中以余额部分再设定抵押在法律上是允许的,担保法第三十五条就规定了“财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押”。但是对于重复的抵押(即在抵押权人不知道房地产已抵押的情况下以同一房地产再一次设定抵押),登记机关不应为其办理登记。3、房地产权属证书的真伪及与产籍记载的一致性。杜绝个别人以伪造或涂改过的权属证书宋进行登记。就登记机关来说,核实以上事项应当也能够胜任。三、核准登记。对于符合上述各项要求的登记事项,登记机关应予核准登记,向抵押人颁发《房屋他项权证》,房屋所有权人的《房屋所有权证》在作相应的记载后,发还给抵押人。在建工程抵押和商品房期权抵押与房地产抵押有一定的区别,其提交的登记文件也应有差别。按《城市房地产抵押管理办法》的规定,在对在建工程抵押和商品房期权抵押核准登记后,并不发房屋权属证书,而由登记机关在抵押合同上作记载。
2015-09-26 16:02:09
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私人借款用房产抵押仅签订房地产抵押合同不办理抵押登记是否有效?
答:当事人仅就抵押房产签订了房地产抵押合同并不导致抵押权的产生。首先,从法理上讲,房地产抵押合同仅是当事人之间就抵押物设定抵押权的债权债务合同,其成立乃至生效之时,抵押权尚未产生,订立抵押合同,属于一种债权行为。抵押合同的履行,即抵押人实际设立抵押权予以抵押登记,才是物权行为;其次,国家在办理房地产抵押登记时,对违反国家规定的强制性、禁止性规范的抵押登记予以坚决的否定,即使当事人双方意思表示真实、一致,也不能承认其法律效力,而只对符合法律要求的抵押才予以设立登记,承认其法律效力。这种以国家行为直接强制干预的目的,也在于通过房地产抵押登记,可以有效地避免第三人因不知房地产已设立抵押而使自己遭受不测的损害,从而保证抵押权的顺利实现。
2015-09-26 20:48:15
3个回答 -
个人独资企业的房产,在办理抵押登记时,是否需要该企业法定代表人的配偶签字?
答:个人独资企业是按《个人独资企业法》规定成立的企业,企业所有人虽应对该企业的债务承担无限的责任,但这一企业的房产已不同于自然人的房产,在对外进行各项民事活动时应使用企业的名义,在房屋权属登记时,属于企业的房产也应使用该企业的名称进行登记。因而,在办理抵押登记时,毋须该企业法定代表人的配偶签字同意。
2015-09-26 21:39:36
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同一房地产是否可以为不同债务人的多个债务进行担保?如果债权人为同一人时,可以只办理一起抵押登记手续吗
答:抵押人所担保的所有债权,只要不超出抵押的房地产的价值,是可以为不同债务人的多个债务进行担保的。如果债权人为同一人,如多个债务人同时向某一银行贷款,是否可以只办理一起抵押登记手续问题,则值得探讨。《城市房地产抵押管理办法》明确规定:以两宗以上房地产设定同一抵押权的,除当事人另有约定的外,视为同一抵押房地产。而同一房地产设定两个以上抵押权的,因大多会牵涉到优先受偿的顺位问题,《城市房地产抵押管理办法》规定“抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人”。此时就无法只办理一起抵押登记手续。问题在于什么是两个以上抵押权。为不同债务人的多个债务进行担保,并不一定就是设定多个抵押权。从《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定来看,并没有限制债务人的数量。即使是在为自己的债务担保的同时,又为第三人担保,也是合法的。因而,如果债权人为同一人时,可以只办理一起抵押登记手续,在签订抵押合同时,应当按规定注明所担保的不同的债务及其数额。但是,这种抵押的抵押权应当在所有债务人都清偿债务以后,才能注销登记。这对于抵押人来说,并不是一件好事,因而在实际工作中较少出现。
2015-09-26 21:57:08
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对于在建工程的抵押登记为什么要慎重办理?
答:自从建设部颁布《城市房地产抵押管理办法》以后,有许多在建工程已经进行了抵押,登记机关也为之进行了抵押权登记,从而使这些工程项目能及时地获得继续建造所需的资金。允许以在建工程设定抵押,对促进经济的发展无疑有着一定的积极意义。用以抵押的在建工程中,大部分属于房地产开发企业在建的商品房。这类在建工程抵押以后,极易损害抵押权人和购房者的合法权益,也会增加权属登记机关在工作中的风险。因而,登记机关应当慎重办理在建商品房抵押登记手续。在建的商品房办理在建工程抵押登记,主要问题有以下几个方面:一、不易保障抵押权的实现。我国合同法第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人……可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。这种优先受偿的权利是法律的直接规定,而并非由当事人自行设定。按民法物权优于债权的原理,承包人的这种受偿权不能优于物权,即不能先于抵押权人受偿。但是,由于承包人在事实上占有着在建工程,而且工程款的一个主要组成部分是建筑工人的工资。由于其他相关法律的规定以及考虑到社会的安定,在司法实践中,工程款往往能优先受偿。2002年6月20日,最高人民法院公布了《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》。该批复第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。因此,当工程款的这种优先受偿权与在建工程抵押权共同存在时,则会以抵押权人的权益受损而告终。而且,问题还在于工程款的这种优先受偿的权利并不进行登记,不向社会公示,第三人难以知道,不易事先规避。二、增加消费者买房的风险。消费者的风险来自两个方面:1.房地产开发企业以在建的商品房作为在建工程进行抵押时,绝大多数已经领取了商品房预销售许可证。因此,房地产开发企业已经可以合法地将在建的商品房进行预售。这样,开发企业一方面可以从商品房的预售中收回资金,还可以用在建工程进行抵押取得贷款。《担保法》虽然规定了转让抵押物的价款应提前清偿所担保的债权或者由约定的第三人提存,但是,遵守这些规定必须以开发商自觉守法为前提。此外,在基本建设项目中,建设施工单位垫资的现象已十分普遍。开发企业以在建的商品房作为在建工程进行抵押时,实际上已从建设施工单位获得了一部分资金。在我国南方的一些城市,已经出现商品房预售款、施工单位垫资款和在建工程抵押所得的贷款三项相加超过了全部商品房价值的现象。这一现象的出现,给一些不法的开发商进行恶意欺诈提供了机会。为考虑保护消费者的权益,最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》中规定了“消费者交付商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。但是这仅能解决工程款的优先受偿问题,而无法顾及抵押问题。因为商品房不同于其他房屋的一个特点就是用于销售。商品房作为在建工程进行抵押以后,开发商并不停止商品房的预售,否则,开发商将无从还贷。在建工程作为抵押物抵押以后,按《担保法》第四十九条的规定,在转让抵押物时,除通知抵押权人外,还应当将已抵押的情况告知买房人。由于抵押权所具有的追及效力,倘若开发商不履行贷款合同,则银行行使抵押权时,必将祸及无辜的购房者,购房者即便已付清了房款,也无法取得该房的所有权,在我国建立预告登记制度以前,购房者只能作为普通的债权人向开发商要求赔偿,并无法优先受偿。如果开发商不将已抵押的情况告知买房人,即向购房者隐瞒在建工程已经进行抵押的事实,那对于购房者来说将更为麻烦,因为按《担保法》第四十九条规定,购房合同可能是无效的合同,开发商是否有能力返还房款,则成为问题。
2015-09-26 21:41:12
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在建工程和预购商品房贷款抵押在办理抵押登记时,如何操作?要不要发他项权利证书?
答:在建工程和预购商品房贷款抵押在办理抵押登记时与房地产抵押不同,抵押人还没有房屋权属证书,登记机关也不向抵押权人发《房屋他项权证》。在建工程抵押时,当事人应先签订抵押合同,该合同应载明:1.《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的编号;2.已缴纳的土地使用权出让金或需缴纳的相当于土地使用权出让金的款额;3.已投人在建工程的工程款(数额);4.施工进度及工程竣工日期;5.已完成的工作量和工程量。抵押当事人在向登记机关申请登记时,应填写登记申请书,交验当事人的身份证件或法人资格证明;并提交必要的登记证明文件。建设部在《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》中规定,]以在建工程抵押时,应向权属登记机关提交的登记文件有:抵押合同、土地,使用权证书、其他有权设定抵押权的文件和证明材料(如经与原件核对一致的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》复印件,以证明抵押人为该在建工程的合法所有人及土地使用权人)。在建工程因为还不是房屋,不能进行房屋所有权登记。登记机关应当在当事人签订的抵押合同上作已登记的记载,但不发《房屋他项权证》。该合同登记机关应保留一份原件,连同其他登记文件一并保管以备查考。抵押的在建工程在抵押期间竣工的,应在抵押当事人进行初始登记时,重新办理房地产抵押登记,此时再向抵押权人发《房屋他项权证》。预购商品房贷款抵押在办理抵押登记时,其登记程序与在建工程基本相同,当事人在登记时应提供商品房预售合同,在核准登记后,登记机关只在当事人签订的抵押合同(不是商品房预售合同)上作已登记的记载,不发《房屋他项权证》。预购商品房贷款抵押与在建工程抵押不同,房屋竣工时,大部分还在抵押期限内,因而,抵押人办理所有权登记时,如还在这一期限内,当事人应同时重新办理房地产抵押登记。
2015-09-26 21:42:49
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