共为您搜索到83条关于“预售商品房”的问答
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房产预售取消是真的吗?
答:目前已有多个城市取消了房产预售的制度,比如海南就是第一个省取消商品房预售,以现房交易的省会城市。而目前其他城市仍有预售制度。
2020-09-03 15:36:57
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商品房预售制度取消是什么意思
答:商品房预售制度取消也就是将要取消房屋预售的制度,以现房的形式完成交易。房屋预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
2020-09-03 15:33:39
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在项目转让期间,对预售商品房有哪些规定?
答:受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内,受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。预售人自签订项目转让合同之日起,应当停止预售商品房;受让方未换商品房预售许可证的,不得预售商品房。
2018-07-11 10:09:08
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预售商品房定金能退吗
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2018-02-25 17:22:36
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提取公积金必须提供预售商品房合同备案书吗?
答:请具体咨询公积金所属管理部。
2017-06-20 15:14:19
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预售商品房和现房怎么区别?
答:预售商品房,就是提前预售的,房子还没有造好的,即通常讲的期房,买了您还拿不到房子,办不了产证的,现房即房子是现成的了,已经造好了只要您房款付完了,开发商马上可以给您交房了,您就可以拿到钥匙可以装修干嘛的了,当然也可以办理产证了。区别挺大的。
2017-03-20 16:55:56
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转让预售商品房合法吗 购买的期房怎么转让
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2016-12-15 19:30:14
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预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的什么制度
答:您好,既然商品房预售的物权变动有其特殊性,那么我国法律所规定的商品房预售登记备案制度是否具有物权性质,又是否具备了物权变动的效力呢?其实,一直以来我国理论和实务界对商品房预售登记备案制度的性质和法律效力是存在争论的,我国法律对此也没有明确的规定,关于其性质与法律效力主要有如下几种观点:第一种观点认为商品房预售登记备案制度仅具有债权性质,不能发生物权变动的效力。理由是该制度的对象是商品房预售合同而不是实实在在的“物”,而且在我国法律对其性质和效力没有明确规定的情况下,根据物权法定原则,其也不具有物权性质,更谈不上物权效力;而第二种观点正好相反,他们认为该制度具有物权性质,具有物权变动的效力,但这种物权效力只是产生一种期待利益,只有在将来该商品房实际存在时才成为物权。理由在于,从该制度的立法目的和历史背景看,该制度出台的目的在于将房屋的买卖情况进行登记备案,以备第三人核查房屋交易情况,进而防止“一房多卖”,具有物权公示和对抗第三人的效力;最后一种观点认为该制度仅是一种行政管理措施,其不是商品房预售合同的生效要件,也不具有物权变动的效力。以上观点均具有一定的缺陷,是不准确的,关于商品房预售登记备案制度的性质与法律效力,我们应历史地分析。在《物权法》颁布实施之前,我国并没有确立“不动产物权变动以登记为唯一公示方式”的原则,亦未建立“登记薄”制度,在法律对商品房预售登记备案制度的性质与法律效力没有明确规定的情形,考察该制度确立的立法目的与历史背景,应将该制度认为是具有准物权性质为宜,即在预售登记后则可视为享有对未来建成商品房的准物权。而在《物权法》施行后,不宜再将商品房预售登记备案制度认为是具有准物权的性质,其也不具有物权变动的效力。原因在于《物权法》对商品房预售规定了“预告登记”制度,相对于商品房预售登记备案制度而言,其设计更具有合理性。望采纳
2016-10-24 17:31:45
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预售商品房按揭具有哪些法律特征
答:(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续;(2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的;预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔结的借贷合同之担保合同,它是借贷合同无效,抵押合同当然无效。预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的,债权只能是商品房预测人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。预售商品房按揭合同成立后,未经抵押权人的同意,抵押人不得另行再设抵押。抵押权人享有优先受偿权。以预购商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载。抵押房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。因此,商品房未建成时,贷款抵押适用购商品房贷款抵押制度。一旦商品房竣工,当事人领取了房屋和土地使用权证后,抵押物即成了特定物,此时适用一般的房地产抵押制度。(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行主要是通过收取利息获用的。(5)标的物的不特定性。由于预购商品房贷款抵押的标的物是尚未动工兴建或正在建设的商品房,抵押标的往往是不特定的不具体的“物”。由于预购商品房贷款抵押的标的物是预购的商品房,抵押人所预购的商品房往往是尚未建造或正在建造,故其实质是一种期待权。
2015-09-17 07:54:46
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预售商品房如何进行转预售
答:预售商品房转预集售的前提条件,首先是《商品房预售契约》应在有效期之内,其程序如下:一、转让方与转受让方须签订转让合同(一式四份),合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转受让人的权利和须承担的义务等内容,其中转让金额须与原预售契约价款相一致。转让合同需经开发企业认可、签字盖章。二、转让双方持预售契约、转让合同及有关的证件到预售登记的交易管理部门申办预售转让登记。经审核转让合同及转受让人符合规定的,经办人填写《预售商品房转让审批表》,报市房屋土地管理局审批。三、交易管理部门对被批准转让的,通知转让双方缴纳印花税。按预售合同金额的2%收取手续费,由转让方支付。转让合同加盖"预售登记专用章"。其中两份贴有印花税的正本由转让方、转受让方各执一份,副本由开发企业、交易管理部门各执一份。转让方所持预售契约正本移交给转受让人,待房屋正式交用后,凭此件办理过户手续。经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。
2015-09-18 21:23:15
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预售商品房转让的条件和程序
答:预售商品房转让的条件和程序所谓预售商品房转让,是指预购人在办理房地产权属证书之前,将其与房地产开发企业签订的商品房预售合同中的权利和义务一并转让给第三人的行为(至于预购人办理了房地产权属证书之后再转让的,则属一般的房地产买卖而非预售商品房转让。商品房转让可以分为预售房转让和现房转让两种类型。预售房转让应当遵守房屋所在地有关管理规定,但基本程序是一样的:期房转让的一般条件(1)必须存在有效的商品房预售合同转让合同是以预售合同为基础的,预售合同无效,转让合同当然无效。关键是如何理解有效的涵义。合同有效是否要求开发商具备缔约主体资格?如果开发商没有取得预售许可证而签定合同,此时合同是否无效?笔者认为,只要合同是双方意思表示一致的结果就应该认定为有效。只有出现了法律规定的无效事由时才可认定为无效。要将政府对开发商的行政干预与预售合同的效力区分开来。未取得预售许可证,完全可以由政府部门对开发商采取行政措施,如罚款、吊销营业执照等,但这完全不影响合同的效力,民事合同仍然要履行,至于开发商因行政措施而导致不能履行时,民事合同的目的落空,当事人可以寻求违约救济途径。(2)标的物为正在建设而未竣工的商品房要严格区分现房抵押与期房按揭。最高院在(1996)第3号文件第30条规定:“商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并蚩尤房屋所有权时,将房屋再转让给他人的,按一般买卖关系处理。”我国香港地区也严格区分了衡平法按揭和法定押记[42]。(3)必须取得银行的同意银行和预售人之间形成了借贷法律关系和抵押法律关系,相应的银行是债权人和抵押权人。抵押权是物权,物权具有追及力,无论抵押物转辗到何人之手,抵押权人都可以行使抵押权。我国《担保法解释》也修正了《担保法》规定的抵押人转让抵押物未取得抵押权人同意时转让合同无效的规定。在借贷法律关系中,债务人转让债务必须征得债权人的同意,否则转让不发生效力。可见,征得银行的同意是基于银行和预售人之间的借贷关系,而非抵押关系,必须明确这点。(4)应该通知开发商开发商和预售人之间是商品房买卖法律关系和借贷保证法律关系。相应的开发商是债务人和连带保证责任人。在前者中,银行和预购人已经支付了全部房款,开发商作为债务人必须按时交付房屋,预购人是债权人,其转让债权时无须征得开发商同意,仅须通知即可。在连带责任保证法律关系中,在预购人不能按期付款给银行时,开发商承担回购义务,是连带责任保证人。按《担保法》规定,在保证期间,债权人许可债务人转让债务时,未经保证人同意,保证人不再承担保证责任,可见期房转让不以取得预售人同意为要件,不过在实际操作中,各银行都在借款合同中约定预购人转让期房时必须取得开发商的同意,以此来保护自身利益。(5)预购人与下手买家签定转让合同,并办理了有关手续转让双方必须在意思表示真实的情况下达成签定合同,合同签定后,双方持原预售合同和转让合同及银行的书面同意转让书到房地产管理部门办理转让登记备案手续,在交纳相关契税、手续费等费用后,房地产管理部门为双方当事人办理更名手续,明确开发商向受让方交付房屋的义务。期房转让的基本程序:1、转让人和发展商签订书面《预售商品房预售契约》,而且应当于签约后的规定时间内到当地房屋土地管理机关办理预售契约的登记备案手续,交纳印花税,此时该预售契约方才正式生效。2、转让人和受让人在已生效的预售契约背书栏内签字,并到房屋土地管理部门办理转让登记手续,此时转让人和受让人应按规定各自交纳有关的税费。3、预售房再转让应按上述程序办理。
2015-09-18 21:24:13
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预售商品房被房产商抵押怎么办?
答:房产开发商将已经预售的商品房抵押给银行以获取贷款的做法是违法的。在新近颁布的《上海市房地产抵押办法》有关条款中明确规定:“房地产开发企业不得以预售的商品房设定抵押权,房地产开发企业将已建成的商品房设定抵押权的,在抵押权存续期间,不得销售该抵押物”。其次,你认购的商品房被作为抵押物后,按抵押担保的法律规定,抵押人房产开发商不能按期偿还贷款的,银行作为抵押权人可依法处分抵押物并优先受偿。一旦出现这样的后果,即使你状告开发商并赢得诉讼,房产开发商也可能无力偿还你的购房款,这就会使你对预购的商品房的权利,或收回购房款的权利都处在难以实现的困境。因为抵押权人是优先于普通债权人受偿债务的,即使抵押物在被司法部门查封或执行时,抵押权也优先于执行权。因此,房产开发商将已预售的商品房再抵押给他人的行为,是一种严重的违法侵权行为,可能使购房者蒙受经济损失。你可以先与房产开发商交涉,要求房产开发商解除与银行关于你这套商品房的抵押关系,并立即在商品房所在地的房屋交易所办理预售商品房合同鉴证登记,以获得政府对你认购商品房权利的保护;当然无法交涉,你可以请求人民法院确认房产开发商与银行的商品房抵押关系无效,以维护你自身的合法权益。
2015-09-21 13:44:58
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预售商品房可以抵押吗?
答:根据《担保法》的第三十四条规定,房屋作为抵押物的前提是抵押人对房屋具有所有权。由于预售商品房在建,没有房屋产权证,因而购买人无法将其抵押。
2015-09-26 12:19:06
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一次性付款的预售商品房可以抵押吗?
答:根据《担保法》的第三十四条规定,房屋作为抵押物的前提是抵押人对房屋具有所有权。由于预售商品房在建,没有房屋产权证,因而购买人无法将其抵押。
2015-09-26 20:19:25
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购房者购买预售商品房后,在实际使用前有什么权利?
答:(1)要求卖方按预售合同的约定按时交付房屋;(2)要求卖方交付的房屋质量必须符合国家强制规定标准和合同约定的标准;(3)要求卖方交付的房屋的配套设施和物业管理必须符合国家有关规定和合同约定;(4)要求卖方在房屋竣工后尽快办理房屋产权登记手续和房屋产权变更登记手续;(5)卖方交付的房屋质量、数量等不符合合同约定的,有权解除合同,并要求卖方承担违约责任。
2015-09-29 21:06:17
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