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  2015-09-18 21:28:15

  预售商品房转让的条件和程序所谓预售商品房转让，是指预购人在办理房地产权属证书之前，将其与房地产开发企业签订的商品房预售合同中的权利和义务一并转让给第三人的行为(至于预购人办理了房地产权属证书之后再转让的，则属一般的房地产买卖而非预售商品房转让。商品房转让可以分为预售房转让和现房转让两种类型。预售房转让应当遵守房屋所在地有关管理规定，但基本程序是一样的：期房转让的一般条件(1)必须存在有效的商品房预售合同转让合同是以预售合同为基础的，预售合同无效，转让合同当然无效。关键是如何理解有效的涵义。合同有效是否要求开发商具备缔约主体资格?如果开发商没有取得预售许可证而签定合同，此时合同是否无效?笔者认为，只要合同是双方意思表示一致的结果就应该认定为有效。只有出现了法律规定的无效事由时才可认定为无效。要将政府对开发商的行政干预与预售合同的效力区分开来。未取得预售许可证，完全可以由政府部门对开发商采取行政措施，如罚款、吊销营业执照等，但这完全不影响合同的效力，民事合同仍然要履行，至于开发商因行政措施而导致不能履行时，民事合同的目的落空，当事人可以寻求违约救济途径。(2)标的物为正在建设而未竣工的商品房要严格区分现房抵押与期房按揭。最高院在(1996)第3号文件第30条规定：“商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并蚩尤房屋所有权时，将房屋再转让给他人的，按一般买卖关系处理。”我国香港地区也严格区分了衡平法按揭和法定押记[42]。(3)必须取得银行的同意银行和预售人之间形成了借贷法律关系和抵押法律关系，相应的银行是债权人和抵押权人。抵押权是物权，物权具有追及力，无论抵押物转辗到何人之手，抵押权人都可以行使抵押权。我国《担保法解释》也修正了《担保法》规定的抵押人转让抵押物未取得抵押权人同意时转让合同无效的规定。在借贷法律关系中，债务人转让债务必须征得债权人的同意，否则转让不发生效力。可见，征得银行的同意是基于银行和预售人之间的借贷关系，而非抵押关系，必须明确这点。(4)应该通知开发商开发商和预售人之间是商品房买卖法律关系和借贷保证法律关系。相应的开发商是债务人和连带保证责任人。在前者中，银行和预购人已经支付了全部房款，开发商作为债务人必须按时交付房屋，预购人是债权人，其转让债权时无须征得开发商同意，仅须通知即可。在连带责任保证法律关系中，在预购人不能按期付款给银行时，开发商承担回购义务，是连带责任保证人。按《担保法》规定，在保证期间，债权人许可债务人转让债务时，未经保证人同意，保证人不再承担保证责任，可见期房转让不以取得预售人同意为要件，不过在实际操作中，各银行都在借款合同中约定预购人转让期房时必须取得开发商的同意，以此来保护自身利益。(5)预购人与下手买家签定转让合同，并办理了有关手续转让双方必须在意思表示真实的情况下达成签定合同，合同签定后，双方持原预售合同和转让合同及银行的书面同意转让书到房地产管理部门办理转让登记备案手续，在交纳相关契税、手续费等费用后，房地产管理部门为双方当事人办理更名手续，明确开发商向受让方交付房屋的义务。期房转让的基本程序：1、转让人和发展商签订书面《预售商品房预售契约》，而且应当于签约后的规定时间内到当地房屋土地管理机关办理预售契约的登记备案手续，交纳印花税，此时该预售契约方才正式生效。2、转让人和受让人在已生效的预售契约背书栏内签字，并到房屋土地管理部门办理转让登记手续，此时转让人和受让人应按规定各自交纳有关的税费。3、预售房再转让应按上述程序办理。

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