存量房交易土地增值税计算方法？

其他3条回答

• 

  139****3471

  2016-03-30 16:50:22

  土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
  
  (1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;
  
  (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;
  
  (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;
  
  (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
  
  ]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20%加计扣除。则其应纳税额为：
  
  扣除项目金额=600+1400+120+210.9+(600+1400)×5%+(600+1400)×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9万元
  
  增值额=3800-2830.9=969.1万元
  
  增值额占扣除项目比例=969.1÷2830.9=34.23%
  
  应纳税额=969.1×30%=290.73万元
  

  查看全文  0
• 

  138****4974

  2016-03-30 16:49:57

  计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。
  
  转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。
  
  开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
  
  开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税实施细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
  
  旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
  
  与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
  
  财政部确定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。
  

  查看全文  0
• 

  135****6638

  2016-03-30 16:49:27

  存量房交易土地增值税计算公式是：
  
  一|、纳税人能够提供原购房发票的： 1、扣除总额=购房发票记载金额+卖房的(营业税+城建税+教育费附加+印花税) +卖方买房时缴纳的契税+购房发票记载金额*(5%*满年度) 2、增值额=收入总额—扣除总额 3、应缴纳土地增值税额=增值额×适用税率—扣除总额×速算扣除率 四级超率累进税率表 (增值额/扣除总额)*100% 适用税率 速算扣除率 ≤50% 30% 0 >50%≤100% 40% 5% >100%≤200% 50% 15% >200% 60% 35% 4、方便计算公式表 行次 计算方法 项目 金额(元) 1 收入总额 2 (3+4+5+6) 行 扣除总额 3 购房发票金额 4 卖房时 卖方所 缴税金 营业税 城建税 教育费附加 印花税 5 卖方在买房时所缴纳的契税 6 加计：购房发票金额×(5%×满年度) 7 (1-2)行 增值额 8 (7/2)行 (增值额/扣除总额)% 9 适用税率 10 增值额×适用税率 11 扣除总额×速算扣除率 12 应缴纳土地增值税
  
  二、纳税人无法提供原购房发票需要提供评估报告的： 1、增值额=收入总额—扣除总额 2、应缴纳土地增值税额=增值额×适用税率—扣除总额×速算扣除率 四级超率累进税率表 (增值额/扣除总额)*100% 适用税率 速算扣除率 ≤50% 30% 0 >50%≤100% 40% 5% >100%≤200% 50% 15% >200% 60% 35% 3、扣除总额=取得土地使用权所支付的金额(土地出让金及契税)+卖房的房屋 重置成本现值+(营业税+城建税+教育费附加+印花税)+房屋估价费用 4、方便计算公式表 行次 计算方法 项目 金额(元) 1 收入总额 2 (3+4+5)行 扣除总额 3 取得土地使用权所支付的金额 4 卖房时 卖方所 缴税金 营业税 城建税 教育费附加 印花税 5 房地产估价报告中房屋重置成本现值 6 (1-2)行 增值额 7 (6/2)行 (增值额/扣除总额)% 8 适用税率 9 增值额×适用税率 10 扣除总额×速算扣除率 11 应缴纳土地增值税
  

  查看全文  0