购房商业按揭贷款的流程

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  137****2311

  2018-04-24 16:42:23

  　　1、申请预告登记。
  　　《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据《房屋登记办法》第67条，四种情形下可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。据此规定，订立抵押贷款合同时，银行应当要求开发商办理预购商品房预告登记，凭借预告登记证明再办理预购商品房抵押权预告登记；商品房取得产权证明后，及时办理抵押登记。预售合同订立后，真买受人应当办理预售商品房预告登记，以此做为预售合同生效与支付房款的条件，商品房取得产权证明至过户登记办理期间，及时办理房屋所有权转让预告登记。
  　　2、及时关注与行使权利。
  　　登记是不动产物权享有与变动的公示方法，交易之前应当查询不动产登记簿，了解房屋是否设定其他权利，进而决定是否交易，比如查询不动产登记簿得知某商品房已经进行预购商品房登记，则真买受人应当停止交易。合同履行过程中，应当关注房屋权属变动情况，比如房屋初始登记办理完毕，开发商取得产权证明，银行应当立即要求开发商办理抵押登记，真买受人应当立即要求办理房屋所有权转让预告登记。当然，将各种登记义务列为合同条款是要求开发商预告登记的最好办法，必要时可以诉讼方式实现预告登记。
  　　3、另行要求担保。
  　　除资金监管之外，银行应当要求开发商另行提供担保，包括在开发商与第三人财产上设定抵押，或者由具有清偿能力的第三人提供连带保证。借款人断供超过约定期限，银行可以就开发商抵押财产行使抵押权，确保债权优先受偿；当在第三人财产上设定抵押或者由第三人提供保证时，根据《物权法》第176条，银行既可对第三人抵押财产行使抵押权，也可要求第三人承担连带保证责任。

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