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  2015-09-18 21:08:35

  《商品房买卖合同纠纷解释》第一条规定："本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。"商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同.商品房预售合同是指：房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房现售合同是指：房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房预售这种房屋销售模式20世纪50年代源于香港，后风行各地。商品房预售，一方面使预购方避免了一次性支出巨额购房款项，另一方面为房地产开发商提供了工程建设款，用于解决其建设资金不足的问题，而且对于活跃房地产市场，促进居民住宅消费都具有十分积极的意义。但由于商品房预售中出卖的标的物为在建房屋，很多甚至为未建房屋，如果对预售交易行为放任自流，买受人（预购人）承受的风险将大大高于现房买卖的风险，并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。故国外有些国家，如美国的一些州和加拿大禁止预售这种销售方式。在我国，商品房预售是被许可的，但立足于克服预售中的弊端，相关的法律、法规、部门规章、地方性法规对商品房预售行为进行了特别规制，．体现了较强的国家干预性。例如，《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件："（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。"商品房预售合同，是商品房买卖合同的一种类型。与一般商品房买卖合同相比，其特征为：（1）商品房预售合同是远期买卖合同；（2）商品房预售合同的标的物为非现实存在的物，而是将来的物。

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