什么情况下房屋租赁合同无效？

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  131****9161

  2016-01-21 14:42:46

  租赁合同无效的情形
  1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
  2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
  3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
  4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
  5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
  6、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

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  131****9161

  2016-01-21 14:42:05

  一、房屋租赁合同无效的情形
       目前我国认定合同无效的法律依据主要是《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条。前者规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害会公共利益；（五）违反法律、行法规的强制性规定。”
      由于社会活动的复杂多样，《民法通则》和《合同法》对于合同效力的认定仅仅是规定了认定标准，但涉及到具体的合同，还需要结合相关司法解释以及其他法律、行政法规来认定。下面主要就可能导致城市房屋租赁合同无效的情形进行分析：
  1、因签订合同主体不适格致使房屋租赁合同无效。
  (1)无民事行为能力人或者无权代理人签订的房屋租赁合同；
  (2)限制民事行为能力人或者越权代理人签订又未经追认的房屋租赁合同。
  2、因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定，致使服务租赁合同无效。
  (1)违法违章建筑的租赁合同无效：违法违章建筑物的租赁合同，一般应认定无效，但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的，人民法院应当认定有效：
  ①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
  ②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；
  ③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；
  ④必需经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋；
  (2)房屋租赁期限过长：房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。
  (3)共有房屋的无效：共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效
  (4)房屋转租的无效情形：承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
  二、房屋租赁合同无效的法律后果
  1、 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
  2、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
  3、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

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