什么是物业服务合同？签订物业合同时有什么注意事项？

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  134****1430

  2015-12-22 16:23:15

  对于新竣工的物业而言，一般委托管理合同先由房地产开发商与物业管理企业签订前期物业服务合同，然后在成立业主大会、业主委员会后由业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》。如果业主大会决定选聘新的物业管理企业，业主委员会就不会与前期介入的物业管理企业续签委托合同；即使业主大会同意与原来的由房地产开发商选聘的、前期已介入的物业管理企业续签委托管理合同，它也可能会对原委托管理合同做出一定的修改，即对《前期物业服务合同》修改后形成新的《物业服务合同》。由此可见，房地产开发商的最初委托只是一种临时性的安排，而业主大会的委托才是最终的决定。若招标物业是已使用过的物业，则委托管理合同将直接由业主委员会与中标的物业管理企业签订。[2]
  (1)物业服务合同的签订。按照国际惯例，物业委托合同的签订大致应当经历以下几个程序。
  ①招标人与中标的物业管理企业谈判。谈判重点应放在一些不清晰、不完备的条款之上，其主要内容包括：讨论中标企业的改进意见；变更局部条件；完善不规范条款；修改报价。
  ②签订谅解备忘录。
  ③发送中标函或签发意向书。
  ④拟定并签订合同协议书。
  (2)专项服务分包合同的签订。
  ①专项服务分包合同的内容。专项服务分包合同主要包括以下内容：企业类型，基本管理项目、内容，管理要求，专项管理要求，管理费用，双方权利义务，合同期限，违约责任以及其他条款。
  ②签订专项服务分包合同应注意的问题。对于投标企业而言，应注意：分包价格确定，违约风险防范，部分风险转移以及奖惩措施等问题。

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  137****6910

  2015-12-22 16:22:09

  一、明确委托物业服务的内容、范围和期限
  在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。
  二、除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定
  三、明确物业公司的权利和义务
  本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽可能地明确责任，例如保安失职导致业主物品被盗，物业公司应承担赔偿责任;物业公司在使用物业费时，必须有明确的记录并向业主委员会公开账目等。
  四、对违约责任的约定
  要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司不及时退出的情况，虽然新的《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以一定要约定如果出现这种情况，物业公司每拖一天就要承担一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。

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  133****2757

  2015-12-22 16:21:26

  物业服务合同的内容:
  物业服务合同是规范物业管理各当事人之间权利和义务关系的文件。
  通常，物业服务合同的主要内容如下。
  (1)总则。总则是对物业服务合同的总的说明。总则中，一般应当载明下列主要内容。
  ①合同当事人，包括委托方(一般简称为甲方)和受托方(一般简称为乙方)的名称、住所和其他简要情况介绍。
  ②签订本物业服务合同的依据，即主要依据哪些法律法规和政策规定。
  ③委托物业的基本情况，包括物业的建成年月、类型、功能布局、坐落、四至、占地面积和建筑面积概况等。
  (2)委托管理事项。委托管理事项，也就是具体负责哪些方面的具体内容，有哪些管理画任务等。委托管理事项主要阐述管理项目的性质、管理项目由哪几部分组成等。
  一般来说，物业委托管理的管理事项应主要有以下若干内容。
  ①建筑物本体建筑的维修养护与更新改造。
  ②物业公用设备、设施(如公用照明、中央空调的使用管理、维修、养护和更新。
  ③物业区域内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的使用管理、维修、养护与更新。
  ④附属配套建筑和设施，包括商业网点等的维修、养护与管理。
  ⑤环境卫生管理与服务。
  ⑥安全管理与服务(如治安管理、消防管理和车辆道路安全管理等)。
  ⑦物业档案资料管理。
  ⑧环境的美化与绿化管理，如公共绿地、花木、建筑小品等的养护、营造与管理。
  ⑨供暖管理。
  ⑩社区文化建设。
  (3)管理服务费用。物业服务合同中的管理费用应主要包括如下内容。
  ①管理费用的构成，即物业管理服务费用包括哪些项目。
  ②管理费用的标准，即每个收费项目收费的标准。
  ③管理费用的总额，即合计每建筑面积或每户每月(或每年)应缴纳的费用总计。
  ④管理费用的缴纳方式与时间，即是按年缴纳，按季缴纳，还是按月缴纳；是分别还是汇总缴纳；缴纳的日期等。
  ⑤管理费用的结算，即缴纳的费用以人民币结算，还是以某一种外币结算。
  ⑥管理费标准的调整规定，即管理费调整的办法与依据等。
  ⑦逾期缴纳管理费用的处理办法，如处罚标准与额度等。
  ⑧专项服务和特约服务收费的标准。
  ⑨公共设备维修基金的管理办法等。
  (4)合同双方的权利与义务。不同的物业，其物业管理的项目和具体的内容也不同，物业管理服务的需求和双方的权利与义务也不可能完全一致。所以，对于不同类型的物业，合同双方都要根据该物业的性质和特点，在物业服务合同中制订出有针对性的、适宜的权利与义务关系。
  (5)管理服务质量。明确物业管理服务的要求和标准，对于合同双方来说都是有益无害的。它既有利于物业管理企业提高管理效率和管理水平，从而增强市场竞争力，也有利于业主做到心中有数，针对明确的监督参考标准，更好地实施对物业管理企业的监督、检查。
  (6)合同期限。合同期限是指当事人履行合同和接受履行的时间。物业服务合同期限一般应根据各地的实践经验以及具体的实际情况而定，但一定要明确合同的起止时间。当然，这个起止时间一定要具体。实际中经常规定到某日的24时止。另外，还要规定管理合同终止时物业及物业资料如何交接等问题。
  (7)违约责任。所谓违约责任，是指合同一方或双方当事人违反合同规定的义务，依照法律规定或合同约定由过错一方当事人所应承担的以经济补偿为内容的责任。违约责任应尽可能制订得具体明确。
  (8)附则。附则一般记录合同双方对合同生效、变更、续约和解除的约定。通常应注明以下内容。
  ①合同何时生效，即合同的生效日期。
  ②合同期满后，是否续约的约定。
  ③对合同变更的约定。
  ④合同争议解决办法的约定。
  ⑤当事人双方约定的其他事项。
  
  签订物业服务合同时要注意以下事项：
  一、明确委托物业服务的内容、范围和期限
  在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。
  二、除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定
  三、明确物业公司的权利和义务
  本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽可能地明确责任，例如保安失职导致业主物品被盗，物业公司应承担赔偿责任;物业公司在使用物业费时，必须有明确的记录并向业主委员会公开账目等。
  四、对违约责任的约定
  要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司不及时退出的情况，虽然新的《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以一定要约定如果出现这种情况，物业公司每拖一天就要承担一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。

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