共为您搜索到206条关于“房屋所有权”的问答
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判决或裁定而发生的房屋所有权转移,是不是都要法院出具协助执行通知书?
答:强制转移产权主要是因当事人不自觉履行人民法院已经生效的法律文书(如判决书、调解书、裁定书),而采取的措施。当事人凭法律文书自愿办理、能提交登记所需的各项要件的,不属此列,毋须法院出具协助执行通知书。强制转移产权时,法院应当出具裁定书和协助执行通知书。在大多数情况下,原产权人不愿意交出产权证书,这时登记机关可以凭上述文书直接办理。但事后要依法将原产权证注销。强制转移产权在办理权属登记时,应当注意的是:1.审批时在审批表上作出相关的表述。2.在强制转移产权完毕后,应根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第三款的规定(权利灭失,权利人没有在规定期限内办理注销登记),将原房屋所有权证注销。
2015-09-23 13:26:45
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个人独资企业和一人公司的房屋所有权,“法人”与“法定代表人”之间能否办理名称的变更?
答:个人独资企业与个体工商户不同,个人独资企业是由一个自然人投资、财产为投资人个人所有、投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。个人独资企业即使解散,也应当经过清算程序,由投资人自行清算或者由债权人申请人民法院指定清算人进行清算。个人独资企业解散后,其财产应先清偿所欠职工工资和社会保险费用、税款及其他债务。在清算结束以后,到工商登记机关办理注销登记。清算结束后,余下的房产方可由业主个人登记产权,这种登记属于转移登记,房屋所有权是从其他组织转移到自然人,因此不能采用“名称变更”的方式来处理。个人独资企业虽然与个体工商户不同,但并不是独立的企业法人,因此,个人独资企业不存在“法人”与“法定代表人”,它只是一个经营实体,该企业的投资人对外承担的是无限责任。按《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)成立的一人有限责任公司既不同于个人独资企业、也不同于个体工商户。一人有限责任公司是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。“法人”与“法定代表人”之间的财产分属不同的主体,不能随便转移,更不能办理这种名称的变更。
2015-09-24 12:09:38
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申请预购商品房或房屋所有权转移的预告登记,是否要收取合同?
答:《房屋登记办法》已规定了:申请预购商品房预告登记时,当事人应当提交“已登记备案的商品房预售合同”;申请房屋所有权转移预告登记,应当提交“房屋所有权转让合同”。因此,申请预购商品房的预告登记和房屋所有权转移预告登记,当事人都应当提交房屋所有权转让合同。提出这一问题是基于预告登记后到能够进行所有权登记时,因合同已交给登记机构,当事人凭什么依据申请。当事人在申请预告登记时,把合同提交给登记机构,并不会影响日后进行所有权登记:一是《房屋登记办法》已规定了:预告登记后,到能够进行房屋所有权登记时,“房屋登记机构应当按照预告登记的内容办理相应的登记”;二是在申请所有权登记时,申请人可在登记申请中说明合同已在预告登记时提交。因为登记机构已有登记簿的记载可查,申请人也有预告登记的登记证明为凭,不会与其他未经预告登记的相混淆。
2015-09-24 13:53:19
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因法定原因取得的房屋所有权,为什么在处分前应先办理权属登记?
答:《物权法》第二十八条至第三十条规定了“人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”、“继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力”、“合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”。这是法律规定的未经登记就取得或丧失的物权。依此规定取得的房屋所有权,就是属于因法定原因取得。但因这种原因取得的房屋所有权未经公示程序,公众无从在登记簿上查阅了解真实的权利状况(如仍记载为上一手的权利人所有),因此,为保护交易的安全,《物权法》第三十一条规定了“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力”。权利人转让房屋所有权或者以房屋设定抵押权都是对物权的处分,因此,《房屋登记办法》第三十五条规定了“应当先将房屋登记到权利人名下后,再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记”。
2015-09-24 13:34:13
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在房地分管的体制下,造成土地使用权人与房屋所有权人权利不一的情况,对这类地上房屋如何进行房屋抵押登记
答:《物权法》第一百八十二条规定,“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押”;“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”。对于已抵押土地上新增的建筑物的处分,《担保法》的规定是“可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖”;而《物权法》则将这一规定中的“可以”改为“应当”。《物权法》第一百四十六条规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《物权法》作出这样的规定,完全排斥了抵押当事人在这一问题上的意思自治,目的是杜绝因房地产抵押引起的房、地权利主体不一致问题。土地使用权人与房屋所有权人权利主体不一致的情况是由于各种原因造成的,但是在这种情况下,如果登记机构为之办理房屋抵押登记,显然是与上述规定不一致的。因而,应由当事人通过适当的途径,使房、地的权利主体一致后再办理抵押登记。
2015-09-24 14:29:51
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因房屋所有权争议引起的诉讼原告的诉讼请求被法院以超过诉讼时效而驳回。登记机关可否为被告一方登记产权
答:诉讼时效是民法中的一条重要的规定。除了有诉讼时效外,还有占有时效,我国《民法通则》只规定了诉讼时效而没有规定占有时效,我国的《物权法》将对占有时效作出规定。诉讼时效也称消灭时效,是指当事人在自己的民事权利受到侵害时,必须在法律规定的期间内行使自己的权利,依照民事诉讼的程序请求法院给予保护。这种权利(请求法院给予保护的权利)在规定的时间内不行使将归于消灭。但是当事人此时失去的只是胜诉权,并不是起诉的权利,即当事人仍然可以向法院提起民事诉讼,法院也应当受理,只是在审理过程中,一旦查明诉讼期间届满,法院可以裁定驳回当事人的诉讼请求。《民法通则》规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年,法律另有规定的除外”,“诉讼时效的期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害时之日起超过20年的,人民法院不予保护”。建立时效制度,有利于法院及时调查案情、搜集各项证据,最终是为了及时保护当事人的合法权益。占有时效是指非所有权人公开、和平、连续地占有他人的财产,在法定的时间内没有受到所有权人的追索,而可以依法取得该项财产的所有权的法律制度,因此占有时效也称为取得时效。我国以前的民事立法受到前苏联的一些影响,认为不是某一财产的所有权人,由于长期占有而变为所有权人,这种制度有悖于社会主义的道德。因而,我国和前苏联一样,只有诉讼时效而没有占有时效。没有占有时效,占有人不能取得所有权,被侵权人也不能通过诉讼来保护自己的权利,财产的所有权永远只能处于不确定状态,这种状况不利于对社会财富的保护。因此,拟定中的《物权法》将对占有时效作出规定。房地产属于不动产,对不动产占有时效的规定有别于动产,对已经进行过权属登记的不动产不适用于占有时效的规定。按我国现行法律规定,某一原告的诉讼请求被法院以超过诉讼时效而裁定驳回时,其丧失的只是胜诉权,而并非实体上的权利;而另一方虽然并未败诉,但并不一定就是合法的所有权人,此时,由于产权纠纷仍然存在,因而登记机关不能为被告一方登记产权。
2015-09-25 11:42:53
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经过登记机关催告以后,房屋所有权人依然不申请登记,登记机关应如何处理?
答:我国的登记制度要求房屋所有权人按照规定的期限申请登记。《城市房屋权属登记管理办法》第四条规定:“申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记”。对于不按期申请登记的,可依前述办法第二十九条“权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的,登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费”(修改前的该办法在第三十六条规定)的规定处理。但是这种处理既不是行政处罚,又要在权利人申请时才能实施,解决不了所有权人不申请登记的问题。对房地产权利进行登记是权利人保护其合法权益的主要手段,因而,不申请登记,权利人就应自己对这一行为承担责任,如购买的房屋得不到物权的保护。近几年来,不申请登记房地产权利人已经很少了。作为登记机关,主要是要宣传权属登记的作用,普及有关的法律知识,促使权利人及时地保护自己的合法权益。当事人不申请登记房地产权利,登记机关即无法建立起完整的产籍。对此,登记机关可以援引《城市房屋权属登记管理办法》第二十一条的规定,将该房屋作为“无人主张权利的房屋”,由登记机关依法直接代为登记。但是这种登记并不是真正意义上的权属登记,而是为了便于登记机关掌握有关情况,完善资料的记载。因而,不颁发房屋权属证书,也不能将其作为登记机关所有的房产进行处分。一旦房屋所有权人要求主张权利,应允许其申请登记。
2015-09-25 11:47:23
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房屋权属证书上无房屋共有人,在证书所载房屋所有权人进行抵押时,其配偶是否要在登记时当面签字表示同意
答:目前我国大部分城市对配偶间共有的房屋,没有按共有房屋来登记。但是在对房屋所有权进行处分时,如出卖、抵押等,都是按《婚姻法》关于婚姻关系存续期间所取得的财产属共有的原则,将其视为共有财产来处理。如约定为一方所有的,也要求当事人对此举证。因此,在改变配偶间房屋产权的登记方式以前(即在登记时,对属于夫妻共有的房产按共有登记,属于一方所有的,按一方独有的房产进行登记,并在登记文件上作有关记载,以示区别),对房屋权属证书记载上虽无共有人的房产,在进行抵押时,其配偶仍应在登记文件上签字(当面签字的目的是易于证实签名的真实性,如能用其他方法证实,也可以不当面签字)。如果抵押人提出房屋确实属于一方独有,另一方也应签字予以证实。在实际工作中发生的抵押纠纷,有很大一部分是抵押共有的财产未经共有人同意,其中发生在持共有权保持证的共有人中的属极少数。主要是发生在配偶间的共有。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第五十四条规定:“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效”。该条虽则也规定了“其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效”。但这是发生纠纷后人民法院审理案件时运用的条款,登记机关不能以此作为可由一方单独设定房地产抵押的依据。从理论上说,按份共有的房产共有人可以以其享有的份额进行法律上的处分,如出卖其份额或设定抵押,法院也承认按份共有人以其享有的份额所设定的抵押有效,但建设部《城市房地产抵押管理办法》第十八条已规定了“以共有的房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意”。作为登记机关,仍然应以建设部的这一规定办理,以免日后产生纠纷。
2015-09-25 08:12:12
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当事人以债务纠纷为由,要求登记机关限制某个房屋所有权的转移,登记机关如何处理?
答:在登记机关的日常丁作中,有时会遇到一些公民或是法人向登记机关提出要求,限制某个产权人对其房屋所有权的转移,其中大部分都是债务纠纷。对此,登记机关不应受理。所有权的内容包括占有、使用、收益和处分的权利,对其中任何一种权利的侵犯,如限制他人对其房屋所有权的转移,都是对所有权的侵犯。当事人之间如果有债务纠纷,应当采用合法的方式来解决。如果确实需要限制某个房屋所有权人转移房屋所有权,应当向人民法院提出,由人民法院采取财产保全措施,如查封该房产。当事人向法院申请财产保全的,必须向法院提交书面申请,并提供有效担保。因为当事人如果错误申请财产保全,给对方造成损失的,还应承担赔偿责任。登记机关并不是司法机关,无权决定采取财产保全措施,如果因当事人错误申请财产保全导致对方损失,登记机关也无法要求申请人赔偿。因而,对于当事人以债务纠纷为由,要求登记机关限制某个房屋所有权的转移的申请,登记机关不应受理。有些当事人并不是因经济纠纷,而是认为产权登记有误而要求限制某个房屋所有权的转移。此时登记机关应及时调查,对于确有问题的要及时撤销登记,以免事态扩大。这是登记机关履行其行政管理职能的正当行为,并不是对当事人所有权的侵犯。对于登记能成立而当事人仍坚持要求对这一房产限制转移的,应嘱其向人民法院申请财产保全。
2015-09-25 12:34:00
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集体土地变为国有土地以后,房屋所有权人是否一定要凭国有土地使用证才能申请初始登记?
答:集体土地变为国有土地以后,该土地上房屋的所有权人要申请初始登记。按建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定:“申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件,申请房屋所有权初始登记”。集体土地变为国有土地,房产权属登记机关用以判别其为国有土地的主要依据就是国有土地使用证。因而,一般来说,房屋所有权人应当凭国有土地使用证申请初始登记。按房地产管理法的规定和各地的实际状况,我国的房地产管理存在两种模式:房、地合一管理和房、地分属两个部门管理。近几年来,房、地合一管理的城市已为数不少,但是还有过半数的城市是房、地分属两个部门管理。对于房、地合一管理的城市来说,当然无法凭国有土地使用证申请初始登记。对房、地分属两个部门管理来说,有时也会存在一定的问题:一些城市由于土地管理部门的管理工作覆盖面相对较为狭窄,房屋所有权人一时还领不到国有土地使用证。这些权利人在进行房屋转让或是抵押时,若没有权属证书就无法办理。如一定要凭国有土地使用证申请,就不方便这些申请人。此时可以凭原集体土地上的房屋所有权证以及土地管理部门提供的国有土地使用证明等有关文件受理。但是国有土地用地证明不同于国有土地使用证,相对来说较易于伪造,伪造者虽是极少数人,但登记机关无从判别,因而在产权审核时应向土地管理部门核实。
2015-09-25 11:40:09
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离婚协议规定中的房屋所有权一方反悔怎么办?
答:1)离婚协议有效,但是如果是显失公正,或者是欺诈,男方有证据证明的话,可以在一年之内请求法院撤销。2)如果对方没有起诉,女方可以要求男方离开,男方不履行,你可以告他侵权。法律依据:合同法第五十四条规定。
2015-09-25 12:41:14
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房屋所有权抵押时,土地使用权是否同时抵押?
答:以依法取得的房屋所有权抵押的,该房屋占有范围内的土地使用权必须同时抵押。
2015-09-26 21:10:09
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房屋已办理转移登记,而国有土地使用权证尚未变更,房屋所有权人可否将房屋进行抵押?
答:《城市房地产管理法》第六十条第三款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记……”更换或者更改土地使用权证书”,房屋办理转移登记以后,房屋所有权人应当按这一规定更换土地使用权证,然后再办理房地产抵押登记。因为抵押登记是房地产权属登记的一个种类,也应按权属登记关于房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则来进行,即房屋抵押,该房屋占用范围内的土地使用权应同时抵押。如果房屋所有权和国有土地使用证所载的权利人不是同一人,则无法做到“权利主体一致”。因而,房屋所有权人应当在国有土地使用权证变更后,再办理房地产抵押登记。
2015-09-26 22:10:02
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个体工商户字号登记的房产,是否可以改登记为个人所有?一人公司的房屋所有权能否办理这种名称的变更?
答:在《民法通则》中,将个体工商户性质的界定放在“公民(自然人)这一章中(第二章第四节“个体工商户、农村承包经营户”)。对个体工商户的定义是“公民在法律允许的范围内,依法经核准登记,从事工商业经营的,为个体工商户”(第二章第二十六条)。《城乡个体工商户管理暂行条例》对此也作了一致的规定:“有经营能力的城镇待业人员、农村村民以及国家政策允许的其他人员,可以申请从事个体工商业经营,依法经核准登记后为个体工商户”(第二条)。个体工商户可以起字号,但并不改变其性质。因此,个体工商户的法律地位等同于自然人,在将字号改为自然人名称时,所有权并未转移,应当是变更登记。对于个体工商户的房产以其字号名称申请权属登记,目前虽然没有明确的禁止性规定,但按建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三条第二款的规定,房屋权利人是指“依法享有房屋所有权……的法人、其他组织和自然人”。个体工商户既非法人或其他组织,应当是以自然人的名义申请权属登记。这样也有利于房屋所有权人日后对该房产权利的处分。按《公司法》成立的一人有限责任公司既不同于个人独资企业、也不同于个体工商户,一人有限责任公司是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。“法人”与“法定代表人”之间的财产分属不同的主体,不能随便转移,更不能办理这种名称的变更。
2015-09-29 22:09:36
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关于农村房屋所有权问题,公证处不给农村宅基地做公正,委托书不公正
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2016-05-17 07:54:52
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