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  2015-10-16 14:46:59

  上海
  沪上一位具有 20 多年房地产开发经验的开发商坚定地表达了人们对上海的信
  心：“如果我们相信中国最终会发展成为世界上最大的经济体，那么上海将会比肩其它
  国际化大都市，如伦敦、巴黎、纽约和东京。”另一个投资人也表示：“上海是我最喜
  爱的城市。这里的市场颇具规模，对于境外投资者更具吸引力。
  这位开发同时提到，“未来 3 年，上海核心区域的开发机会将会进一步减少。增
  长将会出现在浦东，如浦东南部的临港、奉贤以及金山；会出现在中国的汽车中心安亭，
  尤其是在电动车方面；还会出现在张江以及漕河泾高科技产业园。北外滩（虹口区）将
  会与陆家嘴一起形成一个金融圈，从陆家嘴向北跨越黄浦江（到北外滩）更为便利，这
  一区域将成为陆家嘴的延伸区，”黄浦江沿岸的陆家嘴金融区土地存量非常有限，基本
  上没有可供开发的土地。北外滩通过两条隧道与陆家嘴相连，并且在过去几年中写字楼
  项目日渐增多。
  2014 年的报告中，我们注意到一些受访者比较关心的一个问题：非核心区域如虹桥
  交通枢纽等地新开发写字楼项目的巨大存量对核心区域现有写字楼租金和入驻率的影响。
  在过去一年中，写字楼租金和入驻率情况相对稳定，因为非核心区域实际入市的项目数
  量有限。非核心区域绝大多数项目都是在近两三年前开建的，目前仍处于在建阶段。但是，
  在未来的几个月甚至几年中，将有大量新项目入市，供应量将会非常可观。
  一位在核心与非核心区域均拥有大量写字楼的开发商认为：“核心区域的情况应该是
  不错的，非核心区域面临着压力，因为多数新入市写字楼都在非核心区域。”非核心区
  域的供应总量是非常清楚的 — 尽管一些项目可能会出现延迟竣工的现象 — 但未来的
  市场需求不清晰。非核心区域的写字楼市场将会如何表现，很大程度上取决于未来几年
  中有多少需求可以实现。积极因素包括项目一期开业的位于虹桥交通枢纽附近的全球最
  大的会展中心，其总建筑面积约为 147 万平方米；还有日渐成熟的高铁站与上海虹桥国
  际机场相连，使得这一地区成为通往长三角地区以及东北亚主要门户城市最便捷的区域。
  另一位开发商认为虹桥交通枢纽“有望成为长三角地区的CBD（中央商务区）
  深圳
  去年，推动深圳排名上升的主要原因是中央政府决定将前海区设定为经济特区，
  并给予大量优惠政策。
  深圳的写字楼市场空置率经历了很大程度的下滑 — 由 2014 年第一季度的 7.5% 下
  降至 2015 年第一季度的 4.6%。在所有的一线城市中，深圳的办公楼市场表现最佳。一
  位研究分析师表示，在今后几年中，每年新增写字楼面积将达到100万到200万平方米，
  较近年来每年50 万平方米的新增供应水平有大幅上升。新增面积主要来自福田区和南山
  
  区的后海和前海地区。但是，由于需求强劲，他并不认为租金会降低。一位投资者预计，
  深圳将会很快超过广州，成为广东省最大的写字楼市场。
  
  
  深圳的住宅市场相对稳定，价格指数年同比增长0.7%，是唯一出现增长的一线城市。
  一位受访者表示，相比北京和上海的平原地形而言，深圳的多山地形限制了可开发土地
  的供应。2015 年 4 月，深圳新住宅供应量同比下降11%，也是唯一供应量下跌的一线城
  市。其结果是深圳的新建住宅库存消化周期在一线城市中最低 — 仅为 8.2 个月，有出
  现新建住宅短缺的可能性。一位调查分析师表示，在过去一年中，深圳旧居民区的再开
  发步伐有所放缓，这也会影响未来新住宅的供应，尤其是在核心区域。
  深圳的零售物业和办公楼市场则受益于较低的历史投资水平。政府的统计数据显示，
  2010 年到 2013 年间，深圳的办公楼和零售物业投资位列第 21，居于南京（第 20 位）
  和哈尔滨（第 22位）之间。
  深圳的另一个有利因素是拥有中国大陆所有城市中最大的移民人口基数，这一点对
  于住宅市场尤为有利。与北京、上海和广州相比，深圳的移民人口占比最高。2012 年，
  深圳的常住人口接近 1060 万，其中 770 万，也就是 73% 的常住人口是外来移民；而上
  海的外来移民占比为40%；北京 37%；广州则是 35%。与其他一线城市不同的是，深圳
  的本地人口非常有限，在1980 年中央政府宣布这一地区为经济特区之前，深圳只是一个
  小渔村，当地人口数量很少。深圳是中国私募股权产业和 IT 产业的发祥地，华为技术公
  司就诞生于此。这座城市聚集了大量的企业家和熟练的高科技产业工人，他们都得益于
  快速发展的 IT 产业。深圳与香港接壤，而香港的房价居全球最高之列，深圳与香港的不
  断整合将有助于深圳住宅市场的发展。
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  北京
  很多受访者都对北京有深刻的见解，尤其是涉及这座城市的宜居性和城市规
  划。其中一位开发商谈到：“北京不适于居住。交通规划很糟糕。北京和上海不同，郊
  区市场不活跃。”而另一位开发商则表示：“现在的问题是过度拥挤和交通堵塞。”今年，
  北京的城市宜居性评分仍近于垫底 — 位列第 31。
  尽管居住环境较差，北京仍然是被机构投资者认为必须前往的两个市场之一。北京
  的一位房地产开发商解释说：“城市宜居性对房地产市场的影响没有人们想象的那么大。
  房地产市场仍然由就业机会驱动。”
  今年，北京表现最好的物业类型仍然是办公楼。从去年至今，办公楼平均月租金保
  持平稳，2015 年 4 月，办公楼平均月租金为 382 元人民币 / 平方米，比上海高出 40%。
  2015 年 4 月，北京办公楼的空置率仍然维持在 5.4% 的较低水平，在一线城市以及主要
  的二线城市中最低。需求主要来自 IT 产业。一位在北京拥有办公楼项目的开发商表示，
  最近她的公司在望京地区新完工的办公楼里绝大部分租客都是从事 IT 行业的公司。她还
  补充说，中国大陆排行前十的IT公司中有 8 家总部设在北京。
  办公市场的强劲需求和相对疲软的零售物业市场导致愈来愈多的购物中心转型成为
  办公楼。北京的一位研究分析师介绍说：“在北京，把零售物业转型为写字楼的例子比
  比皆是。”可能零售购物中心转型为办公楼的趋势在中关村表现得更为明显，这片围绕
  着北大和清华校园的区域被誉为“中国硅谷”。很多以前用于电子产品批发的大楼正在
  转型为办公楼。
  到2017年，北京商务中心区计划完工的甲级办公楼面积将达到250万平方米，另一
  位分析师透露。不过，他并不认为这些新增面积会为市场带来实质性的影响，原因不仅
  包括较高的自用比率，而且竣工时间可能后延，再加上开发商以及许多顶级金融机构的
  财务状况非常良好。他还表示北京商务中心区以及金融街办公楼的高昂租金迫使愈来愈
  多的租客选择前往非核心区域落户，例如丰台和丽泽商务区。
  广州
  一线城市中，几位受访者认为广州的城市等级应该位于另外三座城市之下。
  一位在广州投资房地产的投资者表示：“即便我们在广州进行了投资，我也并不十分喜
  欢这座城市。广州的定位非常尴尬。广州从未得到任何政府支持，不过这一形势现在有
  所好转。”另一位投资者则认为他们在广州投资的零售物业表现不佳，在过去几年中，
  项目的租金涨幅有限。
  另一位投资者的观点则较为乐观，他认为：“广州与武汉的经济发展都很强劲，而
  地价却相对较低，位置也不错。那里的地产更具吸引力。这两座城市具有更多的创新精神，
  不过项目执行风险也比较高。一些 IT 公司也选择将总部设在那里。”受访者们还特别强
  调了珠江新城南部的琶洲，政府将促进那里的IT 产业发展。
  广州的办公楼租金基本保持平稳，2015 年第一季度平均月租金为 163 元人民币 / 平
  方米，仅相当于北京的 42%或上海的 60%。2015 年第一季度办公楼空置率为 6.7%。
  在广州附近一座城市开发项目的一位开发商表示：“广州正在优化其经济结构，迁
  出了一些低端制造企业。”他还盛赞了该市的城市规划，认为道路系统设计得非常好。
  一位广州研究分析师看好广州办公楼市场的长期表现。他认为珠江新城已经发展成熟，
  许多项目的入驻率都接近 100%。另外，他也提到附近的广州国际金融城的发展速度比之
  前的预期要慢一些。
  在已建成的零售商业区内，零售物业市场基本保持平稳。但是，一位研究分析师认
  为来自线上零售商的竞争使得经营廉价电子产品和其他消费品的沿街商铺的销售额出现
  下滑。
  广州的住宅市场基本呈健康发展态势。2015 年 4 月，广州新建住宅存量消化周期为
  11.6 个月，同比增长 23%。
  南京
  2013年，南京的投资和开发前景排名分别列第九和第11位，此后，这座城市一路攀登，
  跃居第五，并有坐稳趋势。南京的投资前景评分较去年提高了2.3%，这也让它坐稳了第
  五的位置；不过开发前景的评分略微下降了 1.2%，使它的开发前景排名由第四跌落至第
  五位。受访者认为南京的投资前景“一般”，但发展前景“良好”。
  江苏省是中国大陆最富裕的省份之一，作为江苏省的省会城市，南京无疑已经跃升
  为长三角地区四大经济强市之一，其他三座城市分别为上海、杭州及苏州。
  今年，许多受访者普遍对南京持积极态度。一位熟悉南京的开发商认为：“选择城
  市的关键标准是看大学以及在校大学生的数量，还有新兴产业方面的投资。南京、西安、
  武汉和成都都是具有这种优势的城市。”他还表示南京计划将于2015 年下半年开始开发
  江北新区 — 一个类似陆家嘴的开发区。
  另一位开发商认为：“南京具备很好的城市肌理，有望成为一个非常有前途的城市。
  在中国历史上，许多朝代都选择南京作为首都。南京近些年来表现不俗，同时也在推进民
  营经济的发展。此外，政府也在着力提升环境质量。南京具有成为第5个一线城市的潜力。
  而且，南京的城市规划做得很好，政府的思想也更为开放。”
  谈到南京，许多受访者就会把南京和毗邻上海的竞争对手苏州做比较。苏州很早就
  开始发展经济，直到现在，南京在 IT 以及高附加值制造业方面仍然落后于苏州。但是南
  京具有更强的高等教育基础，而苏州则缺乏享有盛誉的高校。南京作为江苏省的省会城市，
  而且位于江苏省中心位置，这两个因素被认为是投资南京办公楼市场的积极因素。总部
  或区域办事处设在上海的公司，通常更愿意将办公室设在南京，而不是苏州。
  一位熟悉南京的开发商则以更为谨慎的态度看待南京的办公楼市场。他表示，在南
  京租用写字楼的跨国公司或国内公司的规模往往要比落户上海的公司小很多，常见的租
  用总面积一般都在 500-1000 平方米。南京的办公楼市场以散售为主，一位研究分析师认
  为。
  京沪高铁的贯通也让南京受益匪浅。该市的新建住宅存量消化周期仅有有8.5个月，位
  于消化周期最短的城市之列。
  杭州
  2015年，受访者对杭州的投资前景评分提高了 6.3%，开发前景评分略升0.5%。
  在投资前景排行榜上，杭州站稳了第10的位置；而在开发前景排行榜上，杭州则由第11
  位上升至第10 位。杭州的投资和开发前景评级均为“一般”。
  
  很多受访者认为，人们之所以对杭州失去了热情是因为这里的市场波动性比较大。
  但是，由于浙江是中国最富庶的省份之一，作为浙江省的省会城市，许多人认为杭州的
  地产市场将会从强劲的经济增长中获益良多。
  对新建住宅供应过剩的担忧似乎有所缓解。新建住宅存量消化周期同比下降 34% 至
  13 个月，新建住宅存量同比增加 9%。一位在杭州有两个项目的住宅开发商介绍说，今
  年受中央政府放宽信贷政策的影响，杭州的住宅价格正在缓慢增长，销售量则出现了大
  幅攀升。尽管由于需求有限，去年杭州政府大幅减少了土地出让数量，但他看到了开发
  商的现金状况有所改善，因此重新拾起了拿地的兴趣。
  一位在杭州有项目的开发商表示：“我们的项目位于杭州郊外。杭州核心区域增长
  有限，未来的增长会出现在郊外。”一位投资了杭州商业地产的投资者表示：“杭州的
  办公楼市场不及广州。钱江新城仍处于早期开发阶段，对甲级办公楼的实际需求较低。
  今后5-10 年间，租金会出现上涨。”
  一位研究分析师指出为了提高入驻率，钱江新城办公楼的业主们要求的租金相对较
  低，以期吸引核心区域的办公楼租户。

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