日照市2015年农村自建住宅房屋确权手续办理完成后，就可以确定房屋产权归属吗

答：您好，可以这么理解。　　要进行宅基地房屋的确权，首先应明确建造房屋所使用的宅基地属性。根据《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”这是宅基地取得的原则，即“一户一宅”原则。而根据《土地管理法》第八条规定，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”因此农村村民取得的宅基地不是所有权，而是使用权。　　根据上述规定可知，宅基地使用权是指农民作为集体经济组织成员，依法在集体土地上建造房屋及其附属设施，供其家庭人口居住和使用的权利。[1]宅基地使用权仅限于农村集体经济组织成员依法向本集体经济组织提出申请，通过无偿划拨的方式取得的，因此宅基地使用权具有主体的特定性及分配的福利性的特征。　　鉴于此，在以“户”为单位取得的宅基地上建造的房屋，应属于本户家庭共有，而不是归宅基地使用权证书上登记人员个人所有。所以，家庭共有是确认宅基地房屋权属的一项基本原则。当然，宅基地上房屋归该户农民共有的原则，只是对“一户一宅”原则的简单理解，并不能满足农村错综复杂的所有权确认纠纷的需要。[2]在旧村改造的实践中，被拆迁的宅基地房屋面临的问题是复杂的，房屋可能会经历了重建、扩建、继承、转让等一系列过程，甚至家庭成员中的权利人也会变化。在此情况下，则不能单靠家庭共有这项原则来解决，这就需要结合实际情况，具体问题具体分析。　　上述房屋的流转，从取得方式上讲，不外乎原始取得和继受取得两种。下面笔者结合房屋拆迁的实际情况，从宅基地房屋的原始取得和继受取得两方面对权属问题进行分析。　　二、宅基地房屋原始取得的权属认定　　宅基地房屋原始取得通常是指通过房屋建造而取得，即权利人通过申请获得宅基地，并在宅基地上建造房屋，从而取得该房屋。原始取得的房屋，其权属应为以该户为主体的家庭成员共有。原始取得的房屋在实践中遇到的突出问题是：共有权利人的认定问题，共有房屋因翻建、扩建引起的权属问题，分家析产问题。　　（一）家庭共有权利人的范围　　原始取得的房屋，认定房屋的权属，就是要确定户的家庭共有权利人。对此，有人主张认定共有人就是通过审查建房审批表，以及表格上所登记的家庭成员来确定。笔者认为这种观点是非常机械的，不符合我国关于宅基地房屋立法的精神。因为在房屋建成到拆迁改造情形下，部分家庭成员可能会另立门户成家另批宅基地建房，在这种情况下该成员已不是该户的家庭成员，不能作为该房屋的共有人；另外，在此期间该户的家庭中可能会有新的家庭成员嫁入或出生，在其另立门户之前特别是在拆迁安置补偿时，应当对共同居住的宅基地房屋拥有共有权。　　在拆迁工作中，对原始取得房屋共有权利人，笔者建议按照如下标准进行确认：（1)建房审批表上所登记且户籍仍在本户家庭中的成员，另立家庭建房的除外；（2）该户中因嫁娶而增加的家庭成员；（3）该户中新出生的未成年子女；（4）上述在拆迁改造前已去世的家庭成员的继承人。　　需要说明的是，在拆迁改造前，宅基地房屋户中的部分成员如因外出就工需要，将其户口迁出而成为城镇居民的，其已不再是该家庭户的成员，原则上不对该房产享有权益；但是并不妨碍其作为继承人依法继承去世成员的房产份额。　　（二）共有房屋的翻建、扩建问题　　共有房屋的翻建、扩建引起的权属纠纷是在拆迁改造中遇到较多的问题之一。问题的起因主要在于房屋翻建或扩建时由一方全部出资或者大部分出资，因此要求确认房屋产权归其所有而引起争议。　　房屋翻建是将原房屋推倒，在原房屋的范围内重建新房。笔者认为，房屋翻建是基于原宅基地房屋及户内家庭共有权利人的利益。因此翻建后的宅基地房屋仍属户内家庭成员共有，其中一方家庭成员对翻建全部出资或者大部分出资的，在拆迁安置补偿时，可以适当对其多分配补偿份额。　　房屋扩建则是在原有房屋的基础上增建部分房屋。因房屋扩建不影响原宅基地房屋共有者利益，如果扩建有合法的审批手续，则扩建部分的房屋归出资建设者所有较为公平合理。　　（三）分家析产所涉宅基地房屋处分问题　　分家析产，是指家庭成员分割家庭共有财产各自生活的行为。[3]分家单通常是农村分家析产的书面形式，其中所涉最重大的共有财产分割就是房屋。在司法实践中，只要证明分家单是真实的，是家庭成员协商一致的结果，该分家单对家庭共有财产的处分效力是得到法院认可的。因此，在拆迁改造中，分家单也是确认宅基地房屋权属的一种重要凭据。　　三、宅基地房屋继受取得的权属认定　　宅基地房屋继受取得主要包括三种方式：继承取得、赠与取得、买卖取得。　　（一）继承取得　　宅基地房屋继承取得，是指宅基地房屋权利人去世后，其法定继承人依照《继承法》规定取得其房屋所有权。因此，继承人通过继承方式取得的宅基地房屋，即成为该房屋的权利人。　　　　有人认为，宅基地使用权是基于集体经济组织成员的身份取得，不能作为遗产继承，但在宅基地上建造的房屋属于私产，可以按照《继承法》的规定进行继承。[4]但是，按照“地随房走”的原则，继承了房屋，实际上也就获得了宅基地使用权。鉴于存在这种矛盾，笔者建议在拆迁安置补偿时，将宅基地使用权补偿和房屋补偿分开，只有本社区集体经济组成成员才有权获得宅基地使用权补偿，而房屋补偿只要合法取得房屋的所有者即可获得。这样就解决了宅基地使用权补偿和房屋补偿的矛盾。上海市的农村拆迁就采用宅基地使用权补偿和房屋补偿分开的做法，而我崂山区则是采用房地一体的补偿方式。　　在继承财产的处理上，会遇到因继承人身份的不同而导致房屋做不同处理的问题。如果继承人是集体经济组织成员，其取得的房产就不存在法律上的障碍；但如果继承人是城镇居民，其取得农村宅基地房屋的合法性就会得到质疑。为解决该问题，一九九九年五月一日国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定：非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。虽然有如此规定，笔者建议如果继承人中有本集体经济组织成员的，可由该成员继承房屋，并由其适当给予城镇居民继承人或其他集体经济组织继承人经济补偿，这样会免去一些因确权而需办理的繁琐手续，并保证集体经济资产的稳定性。　　对于城镇化需要而进行的旧村拆迁改造，宅基地房屋的继承人也无需提前对房屋进行分割，一直维持继承人对房屋的共有状态至拆迁安置补偿时，因为通常安置的是货币或者是商品房，所以不存在上述因继承人身份不同而导致的分配矛盾问题。　　（二）赠与取得　　宅基地房屋赠与取得，是指从宅基地房屋所有权人处获得该房屋的所有权。因受赠人通过赠与方式而取得的宅基地房屋同样称为该房屋的所有权人。但笔者认为，根据目前的法律规定，宅基地房屋的赠与应仅限于在农村集体经济组织成员之间进行较为妥当，否则会导致变相地买卖农村宅基地，致使农村集体资产流失，从而导致房地产市场出现混乱。　　（三）买卖取得　　鉴于宅基地使用权获得是基于农村集体经济成员的特定身份，且带有福利性的特征，因此农村宅基地房屋的买卖是受限制的。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地证和房产证。”2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次规定，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，因此，农村宅基地房屋的合法买卖仅限于本集体经济组织成员之间，即集体经济组织内部成员之间产生的房屋交易，才能依法产生房屋所有权转移，买受者才能获得宅基地房屋所有权。在实践中，非集体经济组织成员内部之间的宅基地房屋买卖通常被法院认定为无效。如在拆迁改造中遇到本村村民向本集体经济组织之外的人出售房产，通常建议双方先到法院去确认买卖合同的效力，然后根据法院对权属的认定进行安置分配。　　总之，鉴于我国目前农村宅基地复杂的社会及立法背景，其农村宅基地房屋确权也面临着许多复杂的问题亟待解决。这需要我国完善有关的立法及管理，特别是要完善农村宅基地房屋流转的登记制度，确保农村宅基地房屋有清晰、明确的产权，从而减少纠纷的发生。希望能帮到你，望采纳！

2015-12-09 18:39:30

农村房屋确权和城市住房面积有关系吗

答：您好，一、一个总原则：宅基地属按户申请，所有申请人享有平等权利　　正确确认家庭成员每个人的房屋产权的具体份额，还需明确建房申请人、《宅基地使用证》登记人与房屋产权之间的关系。　　《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。” 所以农村宅基地政策实际是各省市政府根据《土地管理法》授权，对农民居住用地权益的公平分配，它不论贫富按人定量，通过造房用地的审批以保障每个农民都有其建房居住之地，属国家对农民居住权的基本保障。　　虽然《宅基地使用证》上的登记人只有户主一人，但凡是依法具备建房用地申请条件，并在政府审批时被计入宅基地计算面积的申请人，都应当与《宅基地使用证》上的登记人一样，属于该宅基地的使用权的共同享有人。　　登记人与其他合法申请人享有平等权利。　　二、一个简便的方式：家庭内部订立分家析产协议　　1、只要意思表示真实，依法受法律保护。如果怕以后有麻烦，公证一下更好；如果对法律不太懂，请个懂法律的，写个协议。将来如果有纠纷，法庭审理时，这个协议是最有力的证据。　　2、也可以依分家析产协议，到房屋管理部门，分别办理各自的产权证。不便各自办理的，也可以在附件上注明各自的份额。 本人有三兄弟，农村的老房子，就是这样分家的。　　三、农村集体土地上房屋的性质和特点　　农村集体土地上房屋所使用的集体土地，是由国家通过政策审批无偿分配，无需纳税，也没有使用年限的限制。因此农民的房屋虽属公民的合法财产，但由于其建房用地的特殊性，使其产权性质和法律地位有别于城市商品房和城镇私房，缺乏市场准入资格，属于限制市场流通的准产权。　　1、农民住房产权的合法成立，除必须有经批准的宅基地使用权外，还涉及具体的批准建房面积权。　　现行农民建房政策是按户按人口批给不同的宅基地使用面积和房屋建筑面积。凡超过政府批准建房面积违章建造的房屋，除由政府作罚款等处理而予认可的外，都属违章建筑而不能在法院审判中作出产权确认。对该部分违章建造房屋只能就建筑材料的归属作出裁决。因此宅基地使用权、建房面积这两项权利在所有申请人之间是平等的，而不分成年与否、出资与否，属平等按份享有。　　2、当事人事先没有约定或约定不明而发生财产权属争议时　　主要考察建房三要素：宅基地使用权、建房面积权、建设资金的投入　　现在批到宅基地才是关键，到底谁出钱反而是其次的，这也是一个重要的原则！　　当前，在农村建房中取得用地权、面积权的重要性早已优先于建房的出资的多少。所以在家庭成员中确认农民住房产权时，应当承认宅基地使用权享有者虽未具体出资，但其在建房中已投入其依法享有的宅基地使用权和建房面积权，因此所建住房产权中也应当含有他的权利。当然在产权的具体份额上，还应当按出资与用地权、面积权兼顾的原则加以确认，与出资者之间在房屋产权分配上有较为合理的区别。（这是补充原则，即出钱多的可以适当多分点）　　望采纳谢谢

2015-11-02 16:29:18

关于房屋确权

答：所谓的确权就是确定国土资源与房产管理局确定房屋的所有权，大确权和小确权是我们通俗的讲法，大确权和小确权都是我们办理房产证的两个程序。 “大确权”，是指在商品房买卖中，房地产开发企业已按规定办理了楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》，确认该楼盘的权属人是该房地产开发商。 “小确权”，是指房地产开发企业领取楼盘《房地产权属证明书》后，依照法律法规的规定为购房者申请办理购房者所购买商品房的交易过户转移登记，核发《房地产权证》的过程。

2015-09-29 15:23:44

农村房屋确权怎么查有没有确权到自己名下

答：确权登记之后，会颁发一个农村集体土地确权登记发证。这就证明是在你名下。如果没有说明还在办理中。

2015-09-29 11:28:54

农村集体土地房屋确权如何办理?

答：根据一号文件(此文件雷锋崔老师记忆中应该是2010年的)精神，要求三年将农村集体土地所有权确定工作完成，这样就是我们常说的“确权”。 简单来说，就是确定土地所有权、使用权。解决这块地是谁的?谁在用?将来怎么用?收益归谁?的问题 个人无法办理农村集体土地确权登记证 顾名思义，集体办理的登记证，个人怎么可能有资格办理呢?所以，农民伯伯当听到这个确权登记的名词时也无需激动，我们个人是无法办理的，但是并不是说我们没有权利享受确权登记带来的好处。 办理流程 1、必须当地已经开展了土地确权的工作。 当地土地部门、农村工作部门已经开展了农村集体土地确权工作，而且已经进行到你所属的行政村了，那么才可以办理确权登记。 2、先确权 在开展土地确定工作时，上级部门会安排一直工作组或是工作队来进行确权工作。确权说起来很简单，就是找出这块地的档案记录信息，再与实际丈量信息进行对比，再次登记入档，这样就算完成了。其实在实际工作中就没有那么简单了，需要处理各种历史遗留问题，每个村集体之间、村集体和村民之间的土地纠纷都需要工作组进行处理。所以确权是个比较难做的工作。 3、再登记 当工作组将集体土地的坐标、面积、用途、所属集体等信息全部统计完全后，将为这块集体土地归集入档，在土地部门就有了其详细资料，将来无论这块集体土地如何流转都会有据可循。 4、最后发证 确权、登记和发证都是有县一级ZF进行安排的，当确权完成后，县一级RMZF就开始登记造册，核实发放证书了。这个证书将发放给其土地所有人，一般是村集体或是村民小组集体。不过在实际工作也有颁发给乡镇一级集体的。

2015-07-22 10:53:54

如何向法院申请房屋确权

答：你最好先到法院申请查封，第一查封。到时候法院判决或者是判给您的话，您可以拿着法院的判决书到交易中心强制过户。不过这种案子到法院判决的话时间会很长，但是也没有其它的办法。

2014-02-25 00:00:00

是否需要房屋确权呢?

答：如你所述,则你们写好协议,办个公证,然后共同去房地产管理部门办手续就行.

2014-03-11 00:00:00