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  136****6325

  2015-09-24 12:02:43

  你好，
  商铺的第一要义 是位置
  黄金地段的黄金位置铺位肯定是最好的
  
  商铺一般分为几类：底商   大型卖场\市场的铺位  独立的店铺
  
  一般涉及到个人购买的 就是底商和铺位
  首先 你需要对你的目标城市进行商业分析  看看人流最多的商业区在哪里 一般黄金地段是没有商铺出售的  房东都是自己持有商铺进行出租  所以能够提供出售商铺的位置 很少有真正黄金的地方
  作为一个单纯的投资人 了解这点很重要
  
  第一重要的是投资回报
  一般来说开发商很精明  预期价值好的商铺价格不会很低  你需要首先考察周边区域的商铺租金价格，算算年租金，然后计算一下你看中的商铺需要投资多少 ——首付+月供+物业管理费等，然后大约计算一下年利润  这样很简单就能知道买这个谱子是不是划算了
  投资回报率的算法 网上很多很多很多， 你百度一下就可以了，按我说的方法简单算一下也是可以的。但是这中间有个风险，就是你无法确定你在收房后多久才能把房子租出去，中间如果雇佣中介还需要支付相应的费用。另外如果商铺经营的不好，租赁人会退租，这样你等于又损失了预期的租金收入。
  
  第2重要的是在一堆商铺中选择最好的商铺。当然了 金角银边  这个是基础 看看道路是否对你不利，过宽的马路阻隔人流。如果周边有成熟的商业氛围，那么着铺子投资价值就可能高一些。
  
  铺子内部要方正，要有合理的开间进深比——不是说开间越大就一定越好——打开间的铺子可能价格也贵，别小看开发商，至少我在定铺子价格的时候会有很多的价格因素，每个铺子都是考虑多方因素才定价的。内部不要有太多的墙和转角——这个用常识就可以明白了。
  
  原则上商业在设计的时候就考虑到均好性，一般不会出现绝对不能买的产品。但是所谓的绝对不能买的东西 就是我前面说的投资风险。你必须正确评估铺子所在区域未来3-5年的商业发展、人口增长情况以及市政的完善程度 不要被销售员忽悠太多，好多商铺，当初说的都很好，客户一激动买了，结果10年过去了人口也没长多少，稀稀拉拉，没人流哪儿来的收入？租户赚不到钱哪儿有你的房租？
  理智永远是投资人的根本品质。
  
  说一下那个什么返利，瞎掰，羊毛出在羊身上，他们是吧12%计入售价中，等于是用你自己交的钱每年返还给你一点。完全没有意义。你跟他们说不要返利，直接给我高折扣。
  
  大型商场的铺位——分两种
  一种是实际的铺位，卖你多少就是多少，你拥有一个实体的铺位。出租的时候是按照实际的铺子尺寸出租。你的铺子能租多少钱就是多少钱。
  另一种是经营权（北京的sogo南馆就是这种模式）。你不拥有实际的铺位，而只拥有一定比例的所有权。商场在出租的时候可以打乱所有的铺位，从新分割，然后按照大家购买出资的比例支付租金收益。比如你华100万买了一个铺子的所有权，别人花1000万买了10个铺子的所有权。无论后来商场划分了多少铺子，出租给多少商家，最后你们分租金的比例是1:10   你一份  别人10份。而你们是不能单独出租的。这种有点像股份制公司似的。大家相当于入股。
  
  不过你说的好像是第一种情形  不要返利  要高折扣 直接给你打折  所有的返利都是骗人的。
  另外如果有钱 尽量选择位置好面积大的铺位，这样的铺子投资价值更高而且不容易掉价。
  
  发帖不易，望采纳！

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