定金合同是否有效？

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  138****5885

  2017-04-10 15:05:53

  定金合同成立的要件有哪些：
  　　合同法上合同成立的要件：
  　　(一)要有两个以上合同当事人;
  　　(二)当事人意思表示一致。定金合同除需具备一般合同的成立要件外，定金的成立须由当事人订立书面合同。一般合同的生效要件：
  　　1、当事具有相应的民事行为能力;
  　　2、意识表示真实;
  　　3、合同内容合法。
  　　定金合同的生效除具备一般合同的生效要件外还需具备以下特殊要件：
  　　1、定金合同以主合同的有效为前提。主合同无效或被撤销时，定金合同不能生效，已交付定金的一方有权要求返还定金;
  　　2、定金合同为实践性合同，以定金的交付为要件;
  　　3、定金的数额应少于合同应给付的款项，其具体数额由当事人约定，但不能超过主合同标的额的20%。
  　　首先，《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。”又根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
  　　其次，虽然合同中规定了超过30日不履行的，合同自动终止。但是根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”
  　　《中华人民共和国担保法》第六章及最高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中关于定金部分的解释对定金所作专门规定，《合同法》第1151条规定：“当事可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。《民法通则》第89条第3款规定”当事人一方在法律规定的范围内可以

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  134****9849

  2017-04-10 16:59:06

  一、关于本案中定合同效力的认定问题
  律师解答如下;根据《合同法》第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
  　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
  　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
  　　（四）损害社会公共利益；
  　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
  此定金合同不属于以上五种类型之一，似乎可以认定有效，但是房屋的产权人才有处分的权力，无权处分的行为是效力未定，结合本案来讲，因为产权人不承认其老婆的签字行为，即没有进行追认，最终应该认定无效！
  二、是否双倍返还定金的问题
  王汉政律师解答如下：不需要，只需返还三万即可。不能依照无效的定金合同，主张双倍款项。对于其他律师所讲主张缔约过失责任，现实很难！
  三、是否要支付中介费的问题
  王汉政律师解答如下：因为中介对此定金合同的订立存在重大过失，可以拒绝支付！

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