小产权房购买风险有哪些？

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  134****5057

  2017-03-31 16:58:28

  第一，法律风险
  因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到有效维护;
  第二，政策风险
  若购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿;
  第三，转让风险
  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房若向非本集体成员的第三人转让或出售，因不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值有很大影响。

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  136****2627

  2017-03-31 16:59:08

  作者：知乎用户
  链接：www.zhihu.com/question/24171558/answer/30846513
  来源：知乎
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  小产权房 定义上来说是未取得合法住宅土地使用权的基础上建造的房屋。一般都是通过开发商购买农民集体土地使用权在集体土地上建造房屋。无法取得房产证。1.农村土地是集体土地 集体不是一定不变的 村子里每年都有新的户口加入也有迁出，土地收益如果在开发商拿地的时候分配，后来本来一家三口变成五口人 而原来的五口人变成三口人会在农民中间产生分配矛盾。2.由1导致的问题的就是开发商从农民手中拿地一般都是已租赁形式获得。这样购房者的权益就无法得到保障。忽然集体说村里开会我们地不租了。这就完了。因为本身形式不合法，所以没有法律保障。3.土地财政是地方政府收入的重要来源，小产权房之所以便宜就是因为地价便宜。政府出让土地一般都是自己先通过行政职权征收再已招拍挂的方式出让给开发商，经政府这一转手地价就翻着番的往上升，就好比私人彩票一样 回报率高相对对买彩票的有好处但是你不得经营一样、政府垄断土地市场可以获得高额利润，而他们又有能力去垄断市场，当然要禁止集体土地小产权房。4.房地产里面一个词是非常重点叫：区位。区位在才是王道。哪块地值钱 是因为它地段好区位优势明显才能买出来好价钱，而区位一般来源于政府建设规划，这里规划为商业中心 建成以后附近地价就会上升，也就是说土地升值一定程度是他们规划建设的附加成果，他们也要确保自己能得到这份收益而不能有别人来分蛋糕。

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