投资存量房市场前景如何？

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  137****6910

  2016-03-30 17:02:11

    资料显示，截至2013年，我国城镇居民人均 住房面积已达32.7平方米。这个数据至少有三层含义：一是我国人均住房面积水平已经不低;二是存量旧房面临改善居住功能、更换配套设施的艰巨任务;三是 这个巨大市场尚未被人关注。根据估算，其规模大约有1.5万亿元。而从另一个角度看，这更是一个可以启动居民、企业、政府三种投资力量的巨大投资市场，是 房地产及其关联产业可以持续大有作为的新天地。当然，这个存量房改造市场不同于新房建设，需要政府主动引导、企业积极投入、居民自觉参与，需要本着为民服 务的精神和市场化原则，做耐心细致的工作。只有调动三方积极性，才能把这个市场搞活起来。
  
    ——亚夫
  
    ■经过近20年超常规发展，我国住房供求关系已基本平衡，新增住宅消费对经济增长驱动的作用已明显下降。但住宅折旧增加、住宅建设与装修理念落后、配套基础设施建设缺失等，表明当前城镇居民旧房居住品质改善存在很大的发展空间，将有助于居民消费需求的释放。
  
     ■截至2013年末，我国城镇居民人均住 房面积32.7平方米。若以当年城镇常住人口7.3亿来计算，我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。而2015年上半年全国商品房销售均价为 6815元/平方米，考虑折旧因素，按照0.5系数来折算，存量住宅销售均价为3407元/平方米，由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿 元。
  
    ■若以2000年划界，2/3存量住宅或 多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元，那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000多亿元。当然，这样估算或过于简 单，我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程，实际上市场潜力可能远较上述估算要大。
  
    ■旧房居住品质改善是一项系统性工程，投资成本较大，政府需发挥规划与引导作用，利用财政资金撬动旧房改善市场，鼓励居民自主投资消费，有效改善居住品质，并促进消费需求释放。
  
    陈涛
  
    住房消费增长呈趋势性放缓
  
     虽然受今年3月份国家系列稳定住房消费政策组合拳刺激，加上刚性和改善性住房需求累积释放，今年上半年全国楼市出现回暖迹象，今年1-6月份， 全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，而1-5月份为下降0.2%;其中，住宅销售面积增长4.5%，以深圳为代表的一线城市住房交 易成交活跃。但从趋势分析，在人口结构变化、住宅供求关系转变以及家庭住房消费动力不足等因素的综合作用下，未来我国住房消费增长仍将呈现趋势性放缓。
  
    1.人口结构趋势性变化限制住房数量型增长空间
  
    居住权是人类最基本权利。住房为人服务，人口因素是房地产市场核心驱动力。随着我国人口结构趋势性变化，我国房地产业数量型增长空间将会明显受限。
  
    一是购房主力人口将在2015年达到峰值。
  
     据有关机构研究，1990年后出生的人口总数比1980后出生的人口总数下降了23%，2000后出生的人口总数又比1990后出生的人口总数 缩减16%。这些情况与数据反映出我国人口增长见顶并回落的趋势性变化。传统上分析，25岁至49岁是商品住宅购房人口主力。根据我国人口演变特征推算， 购房主力人口将在2015年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。
  
    二是人口老龄化将引发未来住房闲置问题。
  
     从国家层面上看，2014 年我国总抚养比为46.8%，远低于世界平均的74%、印度的77%、美国的68%，也低于日本历史上最低点(1996 年)的59.5%，人口老龄化压力剧增。人口增长拐点和人口结构趋向老龄化，将不可避免引发住房闲置问题。据日本总务省发布的《住宅和土地统计调查》，截 至2013年10月1日，日本全国共有5240多万个家庭，住宅总数约为6063万套，按每户一套计算，闲置住宅约为820万套。闲置空置住宅占日本全国 住宅总数的13.5%，创当时统计调查以来历史最高纪录。从人口演变情况看，我国人口老龄化趋势已经形成，未来住房闲置问题需要未雨绸缪。
  
    2.住宅供过于求运行风险增大
  
     始于2013年四季度的全国性房地产市场调整，发生在政策真空期，显示出市场力量的自发性与自觉性。回顾我国房地产市场发展历史，从上世纪80 年代、90年代的城镇住房普遍短缺，到如今城镇住房供求关系基本平衡，部分三、四线城市甚至还出现住宅过剩，反映出房地产业数量型增长模式的巨大成绩。
  
     2012年末，全国城镇居民人均住房面积32.9平方米，已经超过部分发达国家水平，完全能够满足居住需求。同时也应该看到，计划生育政策将引 发未来住宅市场供过于求，楼市“明日危机”并非“天方夜谭”。2000年出生的孩子，如果不是因为房屋破旧重置，那么很难产生新增住宅需求。当前以提高人 均住宅消费面积的市场逻辑，未来在理论上将难以持久。
  
    3.当前家庭新增住宅消费后劲不足
  
     从整体购买力分析，随着住房需求收入中枢下移，中低收入人群将成为主力购房群体，降低了对新房市场的整体吸纳能力。虽然去年以来已经连续三次降 息，个人住房贷款利率降至阶段性历史低位，5年以上个人住房公积金贷款利率为3.5%，已经是历史新低，但因为房价偏高，对中低收入人群的支持力度依然有 限。
  
    从家庭住宅投资分析，住宅价格累积涨幅过大导致租金收益率明显偏低。最近3次降息虽然有效改善了住宅定价基准，但租金收益率与基准存款利率仍有差距，特别是当前金融市场工具平均收益率远远超出租金收益率水平，降低了家庭住宅投资积极性。
  
     从家庭财富配置结构调整分析，我国普通家庭住宅不动产财富比重过高，财富流动性存在明显不足。而发达国家家庭非金融资产比重明显低于我国。 2005年，日本家庭非金融资产比重为46.4%，美国为43.4%，英国是63.6%，加拿大是51.1%。从财富风险、安全与流动性综合考虑，我国普 通家庭客观上需要增加金融投资资产比重，改善财富流动性状况，降低住宅不动产变现风险。综合来看，基于市场尾部需求，当前家庭住宅消费后劲存在不足。
  

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  132****1144

  2016-03-30 16:59:44

  目前，随着开发商大量拿地，大批新建商品住房充斥着市场影响存量房交易。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。近几年房地产市场打的“火热”房价攀升，一系列相关调控政策出台后，房地产市场开始降温。业内人士曾指出部分部分高库存的城市可能需要长达6年时间消化目前的供给。这预示着中国一些城市可能面临更大的楼市下行风险，存量房市场会发展缓慢。
  
  一位研究存量房销售的内行透露了一个模糊但足以令人震惊的数据，成都存量房总量价值以百亿元计。并且95%以上的项目都无法在正常的销售期内做到100%的销售。在对存量房没有一个准确界定和统计的情况下，这种数据的冲击力，足以扰乱一个人的判断力。
  
  有一组数据更为令人惊讶，90%以上的开发商、代理商，以及专业人士都承认，由尾房、抵押房、查封房等从未实现过交易的房源构成的存量房，品质大多较好。这与购房者观点截然相反，数据却惊人地相似。同样的90%，完全对立的观点，加上销售成本顾忌造成的信息不畅，共同铸就了存量房徘徊在楼市销售边缘的悲哀。
  
  值得庆幸的是，在北京、上海先后出现存量房处理公司和释放平台后，成都最近也出现类似产物，大量代理、中介公司开始介入和重视。也许，存量房名正言顺地为购房者所接纳，低成本、高效率地尽情释放的那天为期不远了。存量房交易量呈逐年上升趋势，市场上存量房的价格一般是在售新房的70%~90%。
  

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  134****1430

  2016-03-30 16:57:36

  很高兴为您解答。存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。。进入2014年，中国楼市急转直下，成交大幅下滑。行业普遍认为，此轮调整恐非短期行为，房地产商单纯依靠开发、销售就可赚钱的时代已经结束了，行业转折点真的来了。在新的时代里，房地产商不能不转型应对，由之前以单纯新房开发为主，转向更多地瞄准存量市场，更为关注资产管理，通过资产配置平台吸引投资客的青睐。在这方面，通过与高和资本的强强联手，万科、中城等房企，已然先行一步。
  

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