按揭贷款保证金的风险以及相关对策

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  138****5884

  2016-01-29 13:25:40

  在《按揭合作协议》中尽量争取不承担保证责任　开发商承担保证责任是风险之源，因此，彻底消除隐患的唯一办法就是不承担保证责任。这需要开发商和按揭银行之间良好的合作关系，难度比较大，但是一旦达到，便可一劳永逸。
  此外，预售抵押登记已经在实践中广为利用，并且也得到了法律的肯定，从这个角度而言，按揭银行的贷款风险得到了很好的保障，开发商可以说服银行放弃要求开发商承担连带保证责任。在《按揭合作协议》中约定银行逾期放款的违约责任　此原因前文有所论述，在此不再赘述。当然，银行承担逾期放款的违约责任的前提是购房人提供的材料真实有效。这样的约定在一定程度上对银行按期放资产生压力，从而确保开发商回流资金的迅速和及时。
  解约权
  
  购房人逾期还贷，银行应行使解除《借贷合同》的权利而不行使时，开发商有权解除《商品房买卖合同》，要求购房人承担违约责任。对此，开发商应在与购房人签订《商品房买卖合同》时予以确定。从合同法的角度，购房人按期还贷不仅仅是《借贷合同》的内容，同样也是《商品房买卖合同》中的内容，购房人不按《商品房买卖合同》约定按期还贷，应视为违约，相对人开发商应该有权解除合同。
  办房产证
  
  鉴于房屋产权证的办理关系着开发商保证期限的长短，因此，开发商应当将办理房产证的主动权控制在自己的手中。具体方式是，在《商品房买卖合同》中约定办证的时间限制，并要求购房人在交付房屋时同时缴纳公共维修基金及契税，并委托开发商指定的律师或代办机构办理房产证。这样，从签订买卖合同起，开发商就控制了办理房产证的每个步骤，防止节外生枝。

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  138****1827

  2016-01-29 13:25:24

  按揭银行
  
  (1)未按期放款或未按购房人的要求放款
  开发商往往都不会书面约定按揭银行的放款时间，而由按揭银行根据自身的办事程序来具体确定。因此，现实中就存在按揭银行故意拖延放款，或者任意变更放款条件，导致购房人本来符合放款条件，而又变得不符合，或者购房人实际获得贷款与购房人之前要求的有所不同。
  资金链是开发商的生命链，从银行处获取购房人的贷款，往往都被开发商列入资金回收计划中，并成为资金运作过程中不可或缺的一部分，一旦银行拖延或者拒绝放款，资金链断裂给开发商造成的困境就可想而知。
  (2)怠于行使解除权
  在《借贷合同》中约定，对连续 3个月不还款或一年内累计6次逾期还款的，按揭银行有权解除《借贷合同》。但按揭银行并不急于行使解除权，这是因为，解除权行使的后果是按揭银行将直接面对购房人，这种正面冲突费时费力，且很难取得效果。相反，不行使解除权，按揭银行有权直接要求开发商承担保证责任，从而直接划扣保证金帐户资金，迫使开发商去督促购房人履行还款义务。

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  138****3821

  2016-01-29 13:25:17

  (3)购房人拖延办理房产证
  开发商的保证责任期限截止于购房人取得房屋所有权证，办理完毕房屋抵押登记手续。因此，购房人能够取得房屋所有权证是开发商解除担保责任的关键。
  但是，购房人何时能够取得房屋所有权证，取决于开发商，购房人，政府房屋管理部门等多方的因素。开发商的大产权证办理迟延，可能会导致购房人取得房产证的时间拖延；购房人可能由于不愿意缴纳契税和公共维修基金而拖延办理房屋所有权证，或者看到房屋价格跌落想退房，在主观上抗拒办理房屋所有权证；政府部门效率低下也会导致房产证办理的拖延，这些因素都在无形之中延长了开发商的保证责任时间。

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