商品房销售管理办法是不是国家强制性行政法规

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  135****8742

  2015-12-19 17:13:21

  为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法
  是建设部制定的，应当是部门规章。

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  135****5141

  2015-12-19 17:11:54

  《民法通则》第58条第1款第5项规定，违反法律的民事行为为无效民事行为。1993年《经济合同法》第7条第1款第1项也规定，违反法律和行政法规的合同无效。而《合同法》第52条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同应确认无效。尽管在文字表述上，上述法律关于无效民事行为及合同的规定仅有几字之差，但是却反映了我国合同立法逐步完善、严密的发展历程。谓法律、行政法规的强制性规定，就是法律、行政法规规定的强制性规范，或者说是法律规范中的强制性规范，是指无条件的、绝对必须遵守的规范，不允许当事人按照自行协议解决问题，只允许执行法律规定的条件。
  　　与法律和行政法规的强制性规定相关的一个概念，是国家禁止性规定。我国1982年《经济合同法》第7条的规定是，违反法律和国家政策、计划的合同无效，即涉及到国家禁止性规定的认定问题。所谓国家禁止性规定，既包括法律、行政法规上的禁止性规定，也包括国家政策上的禁止性规定。国家的禁止性规定，既为保障国家利益不受侵犯和损害，也同时包括组织、公民利益不受侵犯，因而与国家、公民利益息息相关。但是，对国家的禁止性规定中，违反法律、行政法规的强制性规定的，可以直接适用《合同法》的该条规定确认合同无效。而对于违反其他国家禁止性规定，但并不违反法律、行政法规的禁止性规定的，可以适用损害国家利益或者社会公共利益的原则确认合同的效力。
  　　违反法律和行政法规的强制性规定的合同应确认为无效合同，这一规定本身并不含有具体禁止性的内容，其实际意义仅在于为不具有效力评价作用的民事强行法和传统上的公法规范补充了效力评价功能，使这两类法律规范在原有控制功能以外兼具有了评价内容违法的法律行为的作用。 在司法实践中，对于违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的认定标准，主要体现在以下几个方面：
  　　一、必须是违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能导致合同无效
  　　《民法通则》第58条规定，违反法律或者社会公共利益的合同无效，但对此处所规定的“法律”并没有作出严格的限制，在司法实践中也常常对此作了扩大的解释，即不仅将全国人大及其常委会制定的法律包括在内，还将行政法规、地方性法规、部门规章以及地方人民政府制定的各种规范性文件，都作为判断合同效力的依据。导致许多合同因此而被确认无效，造成了大量不必要的损失，与法律鼓励交易的原则是相违背的。因此《合同法》把判断合同效力的依据限制在法律和行政法规上，从而严格限制了无效合同的范围。最高人民法院《合同法解释》第4条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，此处的“法律”应当是指全国人大及其常委会制定并颁布的法律；“行政法规”则是指国务院制定并颁布的规章、命令、条例等行政规范。只有违反了法律、行政法规的规定，才可能导致合同的无效。
  　在对待地方性法规和部门规章效力的态度上，即使在最高人民法院的《合同法解释》颁布以后，仍然有不同的认识。
  　　第一种观点认为，不能完全排斥地方性法规和部门规章的适用，虽然有的地方性法规和部门规章夹杂着各部门、各地方的利益，具有一定的地方保护主义或者部门保护主义的色彩，完全以此作为认定合同效力的依据，势必造成交易中禁令如林的局面。但是，绝大部分地方性法规和部门规章等规范性文件都是依照宪法、法律或行政法规的规定或者精神制定的，这些地方性法规和部门规章制定和适用的目的在于维护社会正常的秩序和交易的稳定安全，实际上起着填补法律漏洞和盲区的作用，当然应当具有法律效力；如果在处理具体案件时全然不考虑地方性法规和部门规章的规定，简单地认为违反这些规定的合同并不构成无效，有可能导致社会秩序的无序化和危害社会公共利益。
  　　第二种观点认为，如果作出强制性规定的地方性法规和部门规章的规定并不与宪法、法律和行政法规的规定相抵触时，可以援引《合同法》第52条第4项的规定，以损害公共利益为由确认合同无效。
  　　第三种观点则认为，一般情况下，地方性法规和部门规章仅可以作为判断合同是否无效的参考，法院不得直接援引这些地方性法规或者部门规章作为依据来判断合同无效，但是考虑到地方性法规和规章能否作为判断合同无效的参考时，应当注意以下几个方面：（一）考虑这些地方性法规和部门规章，是否有上位法存在，如果这些地方性法规和部门规章是根据地上位法制定的，但上位法规定的比较原则，地方性法规和部门规章是以直位法作了具体的规定，此种情况下，可以依照上位法确认合同的效力，地方性法规或者部门规章可以作为确认合同效力的参考。（二）如果上位法授权地方或者有关部委作出解释，而地方性法规和规章是根据授权作出解释和，那么依照上位法确认合同的效力，地方性法规和规章也可以作为确认合同效力的参考。（三）如果地方性法规或者部门规章的制定，旨在保护国家和社会公共利益，而违反了地方性法规或者部门规章将损害国家利益或者社会公共利益，则可以以损害国家或者社会公共利益为由依据合同法的规定确认合同无效。
  　　我们认为上述第三种观点在司法实践中更有其可取之处，可以按照该原则处理。
  　　二、必须是违反了法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效
  　　《合同法》与以往的立法有所不同，将违反了法律和行政法规的强制性规定的合同才规定为无效合同，其目的是为了严格区分强行性规范和任意性规范的适用。所谓任意性规范，是指当事人可以通过约定排除其适用的规范，即任意性规范赋予了当事人一定的意思自治，允许当事人在法律规定的范围内自由作出约定，对任意性规范由当事人通过约定加以排除是合法的，所以只有在违反强行性法规的情况下，才能导致合同无效。

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  137****1557

  2015-12-19 17:12:53

  你当时没有看清合同约定吗，还是你的合同上没有附件4，如果只是开发商的合同上有附件4你可以到房地局查备案合同，如果备案的合同没有附件4的约定，那开发商的这个说法不成立。
  如果对此条款存在误解或者在签合同时候开发商没有告之，可以请求法院撤销或者主张属于无效合同。但一般商品房的这些设施费都是有业主承担的。
  合同法：
  
  　    第五十四条　下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
  
  　　（一）因重大误解订立的；
  
  　　（二）在订立合同时显失公平的。
  
  第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
  
  　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
  
  　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  
  　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
  
  　　（四）损害社会公共利益；
  
  　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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