退房需要具备什么条件?退房具体步骤有哪些?

随着全球性金融危机的不断加剧和*11*的微观调控，房地产市场不无例外的受到影响，短短几个月内，买房者看到自己的房子就贬值了15%-20%甚至更多，房价的走低引致一些后期业主以降价造成财产损失为由要求退房。

　　
　　但是，因为市场原因房价走低而引起的退房，目前还没有相关明白的法律法规支持这种退房要求。依据我国法律，只有合同约定、法律规则和不可抗力等几种状况可以解除合同。 要求退房的人中有已经签署了预售合同的，也有未签署合同的。在两种状况下，能否退房也有不同的法律依据。依据《合同法》中的定金条款，假如未签署合同但支付了定金，开发商有权不返还定金，以完毕交易。假如已经签署了买卖合同但是未付清首付款，将依据合同的违约条款，由购房者向开发商支付一定的违约金，一般的赔偿额度不得超越开发商实际损失和预期损失的30%。
　　
　　而目前，少数楼盘的做法是规则了开发商的违约金，关于购房者的违约行为则直接以扣除预付款的方式解决。
　　
　　契合什么样的条件的业主才有权退房?依据我国《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，总结出可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
　　
　　约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。依据《合同法》规则的根本原则，双方当事人约定了退房的详细条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，可起诉至法院要求退房。法定条件则是依据法律规则，购房者可以退房的条件。
　　
　　一般状况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种状况：
　　
　　一、延期交付房屋。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。依据现在《司法解释》的规则，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未实行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
　　
　　二、合同无效。合同无效的原因多由于开发商的手续不全，开发商必须证件完全才能盖楼、卖房。 假如开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。
　　
　　三、开发商未经购房人同意私自变更设计。在购房人与开发商签署的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发作开发商未经购房人同意而私自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的状况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。
　　
　　四、房屋面积误差超越3%。假如交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比相对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
　　
　　五、房屋质量不合格影响使用。依据最新司法解释，因房屋质量问题影响正常寓居使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。以为主体构造质量不合格的，可以依照有关规则委托工程质量检测机构重新核验。
　　
　　六、房子产权不清楚。如存在抵押、查封或其他经济纠纷 。
　　
　　七、存在合同欺诈等其他问题的。
　　
　　开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，可起诉认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的罕见情形还有，开发商未获得预售许可;房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的;该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决议查封或以其他形式限制房屋权益等情形。
　　
　　八、迟延办理房屋所有权注销。依据买卖合同约定或法律规则应当办理房屋所有权注销届满后超越一年，由于开发商的原因招致无法办理房屋所有权注销的。
　　
　　九、按揭合同不能办理。因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭存款的。
　　
　　十、在建工程转让。开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。
　　
　　退房注意事项：
　　
　　先与开发商协商，假如满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商停止协商，这样可以省去诉讼费用。假如开发商提出的补偿条件能使业主称心，业主可依据自身状况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。
　　
　　业主未在合同中约定退房条款，但契合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。关于未经合同约定也不在法定范围内的退房恳求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种状况下提出诉讼，法庭鉴定进程相对较长。
　　
　　索要违约金及相关税费。假如是开发商违约招致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主后期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、注销费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。
　　
　　首付、月供利息都可获赔在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭存款、公积金存款买房的状况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分红两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接纳还款并终止与购房人的借款合同。
　　
　　开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商出借日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭存款已进入月供阶段，开发商同样应出借购房人月供及利息支出。
　　
　　若购房者要求退房时，已寓居了一段时间，这时期发生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧停止补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
　　
　　退房步骤：
　　
　　第一步：购房人通过特快专递、挂号信、传真或电话向开发商收回退房通知。
　　
　　第二步：催促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与存款银行解除或终止合同全部手续。
　　
　　第三步：催促开发商将全部购房款返还给购房人。
　　
　　第四步：办理停止向公积金管理机构或存款银行还款的手续。
　　
　　再有，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭存款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为存款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。