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  2015-09-23 12:57:38

  房地产抵押权登记的目的主要是为了“公示”，即避免不知情的第三人购买设有抵押权的房产、或是再次设定抵押权，以保护公众的利益。这一点是房地产登记机关应承担的责任。抵押合同是当事人订立的，是缔约人自己的行为。行为人应对其实施的行为负责，这是基本的法律常识。当事人提供不实的证件、证明，其法律责任应由其制作、提供者承担。而不应当由登记机关承担。《担保法》第五条也规定：“担保合同被确认为无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”。《国家赔偿法》第五条规定：“因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的”，国家不承担赔偿责任。因此，在一定的条件下，登记机关应当承担赔偿责任。一是登记机关有违法行为；二是提出赔偿请求的当事人存在财产损害的事实；三是这种损害与登记机关的违法行为有因果关系。登记机关的登记行为一般不会影响或干涉当事人的民事行为。因而，在抵押登记中，登记机关只要没有违法行为、或虽有违法行为但该行为与财产损失并无因果关系的，登记机关不应承担赔偿责任。房地产抵押当事人伪造证据、印章进行登记后，登记机关是否要承担赔偿责任问题，要根据具体情况来确定。在订立主合同、抵押合同时，当事人有过错的(如抵押人提供虚假证据或银行将伪造的证据、印鉴视为真实的而与之签订合同)，应当各自根据其过错承担相应的民事责任。如果当事人在登记时使用伪造的权属证书而登记机关未能发现，或是登记机关自己向抵押当事人提供虚假证明，并由此而给抵押当事人造成直接经济损失的，除过错方应承担民事责任外，登记机关也应当承担相应的责任。以抵押物价值的余额部分再次设定抵押在法律上是允许的，担保法第三十五条就规定了“财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押”。但是，如果是在不了解房地产已经抵押的情况下全额作了重复抵押，这种抵押(后一次抵押)显然是有问题的。登记机关核准某一抵押权登记后，应视为已经公示，而登记机关又全额为其再次办理抵押登记，则对此负有不可推卸的责任。在实际工作中，因押抵合同被法院认定无效，而由登记机关承担赔偿责任的较为少见。比较易于出现的问题是：登记机关在办理抵押权登记中的过错造成抵押登记不能成立。如：当事人使用假的或经涂改过的房屋所有权证而登记机关没有发现；被人民法院查封的房产，登记机关为之办理了抵押权登记；或是已办理过(全额)抵押登记的房地产，登记机关又为之再次办理了抵押登记。

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