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  2015-09-24 13:38:10

  《房屋登记办法》规定了房产转移登记应当由双方共同申请，这一规定是根据建设部推行房地产交易管理与房屋权属登记一体化以后的实际情况，参考了我国台湾地区的登记规则作出的。某个产权人将房屋出售给他人，卖买双方签订了合同后，双方到房产管理部门办理了过户手续，在房产交易文件上签了字，并由买方填写了房产转移登记申请表，登记机关也已核准登记、颁发了房屋权属证书。但在此后，由于买卖双方产生了纠纷，对转移登记是否合法产生了争议。卖方认为：《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定了“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拔、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当……申请转移登记”。这一规定中的当事人应该包括转让方和受让方，亦即应由买卖双方共同提出申请。由于卖方未在登记表上签名提出转移登记申请，因此，该项登记是无效的，要求撤销该项登记。买方则认为：该办法第十一条规定了“房屋权属登记由权利人(申请人)申请”，权利人应是指权利取得方。因此，双方对这一问题的认识并不统一。这一问题虽然看起来比较简单，但是在一定程度上关系到我国权属登记规则的完善。自新中国成立之初到1997年建设部统一部署开展全国范围内的总登记以前，我国大部分城市房地产权属登记制度废弛，房地产权利的转让乃至他项权利的设定，都是以官方的交易契纸(如卖契、典契)来替代权属证书，即俗称的“以契代证”。房地产交易当事人立下官方的交易契纸以后，过户手续即告全部完成。在权属登记制度普遍建立以后，由于管理上的“惯性”，这种“立契”制度与权属登记制度长时间并存。直至近几年，仍有一定数量的城市将房地产交易和权属登记分作两项工作，由两个机构分别办理(在2007年，我国台湾地区有一些学者，在考察了我国大陆的登记制度以后，还撰文阐述了大陆一些城市将房地产交易和权属登记分作两项工作来做的优越性)。建设部在1995年发布的《城市房地产转让管理规定》中，规定办理房地产转让的最后一项程序是由“房地产管理部门核发过户单”，这种过户单明显地留有官方交易契纸的痕迹。2000年，建设部印发了《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》，推行房地产交易管理与房屋权属登记一体化，对涉及房地产交易与房屋权属登记的，当事人只填写一份申请书，并取消了核发房地产转让过户单程序。同时修改了相关的规定，对《城市房地产转让管理规定》中第十五条关于凭过户单进行权属登记的规定予以删除；将办理房地产转让的最后一道程序改为“房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书”。因此，以往在办理房地产转让手续时，转让方提出的是转让的申请，在推行房地产交易管理与房屋权属一体化以后，就会产生房产转移登记应当由承受人一方申请还是双方共同申请这一问题。再则，《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定了“因房屋……权属发生转移的，当事人应当……申请转移登记”。这里用了“当事人”，而“当事人”一般应理解为转让方和受让方双方。此外，《城市房地产转让管理规定》第七条在对房地产转让办理程序的规定中，也规定了房地产转让当事人应当向房地产所在地的房地产管理部门提出申请。房产转移登记应当由谁提出申请?按《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，“房屋权属登记由权利人(申请人)申请”，该办法总则第三条第三款对于权属登记申请人的解释是：“本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人)，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”依照这一规定，“尚未取得房屋所有权证书”的人，显然不应当包括房屋转让方，因为房屋转让必须具备的条件之一，就是转让方应当是持有房屋权属证书(否则，按《城市房地产管理法》的规定，该房屋就不能转让)的人，而不是“尚未取得房屋所有权证书的”人。这一款规定应是对登记申请人作了较为明确的界定。此外，按《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属登记应当共同申请的只有两种情况：一是第十一条第三款规定的“共有的房屋，由共有人共同申请”；二是该条第四款规定的“房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请”。房产转移登记并不在其中。

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