房地产售后回租的现状以及发展前景

其他3条回答

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  137****3337

  2016-03-19 13:36:14

  投资者
  （1）购买环节  契税、印花税
  （2）收取房租环节
  A 营业税金及附加。其中产权式酒店约定返还分红形式和固定收入形式的均视为租金收入按照“服务业-租赁业”征收5%的营业税，见《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）。
  B、房产税、土地使用税
  C、个人所得税。其中产权式酒店约定返还分红形式和固定收入形式的均视为租金收入按照财产租赁所得项目征收个人所得税，见《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）。
  3、物业经营管理公司
  （1）营业税金及附加、企业所得税，少数地方差额征收房产税，比如山东省的鲁地税函[1999]282号。
  （2）代扣代缴投资者房租收入的个人所得税（是法定义务），代扣代缴投资者的营业税金及附加、房产税、土地使用税。

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  136****2627

  2016-03-19 13:35:58

    售后回租的会计处理依据企业会计准则第14号—收入准则。实际上应该分解为销售和租赁两项经济事项，在账务上应分别做销售和租赁来进行会计处理。在销售阶段房地产公司按正常的销售业务会计处理即可。
  
      由房地产公司和购房者签订购房合同及代理租赁合同的缴纳税款多。实际往往是房地产公司成立一个具备物业和商业运营管理双重内容的公司。这样房地产公司销售完房屋后除了以后出现的质量问题承担责任外，其他回租的一切经营风险都不涉及了。

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  139****7283

  2016-03-19 13:35:49

    售后回租这个商业地产开发模式是一个舶来品，它起源于美国六七十年代，后流行于日本，我国最先接受这一概念的是香港。上世纪90年代中期，售后回租经香港传入我国内陆海南等城市，现在是商业地产的一个重要销售形式。售后回租的商铺、酒店、商场俗称产权式商铺（酒店、商场），即承租者拥有占有、使用、收益的权利，投资者享有所有权与固定的收益权。产权式商铺固有的先天不足带来了较高的风险，在销售时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。签订商铺等买卖合同时，投资者必须同时签订委托代理租赁合同，而返租方当然不会是精明的开发商，将由另外一方“实力雄厚”的管理公司（此类管理公司通常由开发商自行设立但表面和开发商无任何关联或直接委托第三方管理公司）对商铺等进行整体经营。如果管理公司为空壳公司，或者管理公司经营不善，向入驻商户收取的租金不足以抵偿向投资者的返租，或者管理公司也无力或无心承担每年高额的返租，那投资者的厄运也就开始了，而这一切与开发商没有任何法律关系，严重的后果会不堪设想。

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