• 

  135****5141

  2016-11-27 10:06:59

  目前有两种观点：一是按销售开发产品（或不动产）计算税金，二是按租赁不动产计算税金。
  
  营改增之前
  各地税务机关多数以第一种方式征税观念，即：房地产企业预售地下车位时，按照预售收入计算并预缴营业税、土地增值税，按预计利润率计算未完工开发产品的预计利润，也就是说地下车位与地上商品房性质一样，作为销售开发产品处理。
  
  
  
  营改增之后
  
  部分税务机关出现第二种征税观念，即：销售无产权的地下车位按照租赁服务缴纳相关税金，即：1、地下车位不并入土地增值税清算范围，收入、成本应该从中踢除；2、应该按租金收入缴纳房产税。
  
  
  
  笔者认为，如果是销售地下车位（包括人防地下车位）永久性使用权（本文所指永久使用权是与土地使用权一致的使用年限），应该按照销售开发产品计税缴纳增值税（以前是营业税）、土地增值税、企业所得税，不按租赁服务征税。本文不暂不讨论地下车位的法律权属，仅从税法层面进行分析，与各位大伽一起讨论。
  
  
  
  1
  
  土地增值税
  
  
  
  转让无产权的地下车位取得的收入，应该与销售商品房一起进行土地增值税清算，其收入、成本并入对应的项目类型，计算土地增值税。政策依据如下：
  1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
  第二条
  条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
  第四条
  条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
  说明：“以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为”，这里并没有说明一定是转让所有权，只要是有偿转让地上建筑物的行为，就应该缴土地增值税。
  2、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号“四、土地增值税的扣除项目”
  （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
  1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
  3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
  说明：该文件明确说明了，停车场（库）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用，与有无产权没有关联。
  3、《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规[2015]8号）“四、关于车库（车位、储藏室等）问题”（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行
  
  分析 江苏省的规定进一步明示不能办理产权的车库（车位、储藏室）按照187号文执行。但其解读：“建成转让后不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），不属于土地增值税征税范围，不计收入，也不扣除相关成本费用。”目前江苏很多地方税务局按照解读执行，笔者不敢苟同，理由如下：
  第一，苏地税规【2015】8号文中写明按照187号文第四条（三）项的执行，并没有解读中的规定条文，187号文中也没有“各省市税务机关自行掌握”的条款，所以地方规章应该遵从总局法规；
  第二，解读只是对文件本身的说明、理解，并不是部门规章，没有约束力；
  第三，地下车位是否有产权，只是各个地方的房管部门的不同规定，如苏州地区除工业园区、张家港两地的地下车位可以办理产权，其他地区均办不了产权，但地下车位的功能、销售价格、使用年限并没有因是否有产权而不同，与有无产权没有必然的联系。
  第四，苏地税规【2015】8号文的解读并没有解释清楚为何不属于土地增值税征税范围。

   0

相关问答

相关百科