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  2015-09-25 11:49:06

  1995年，针对当时商品房面积计算普遍不规范的实际情况，建设部适时地公布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，并会同国家工商行政管理局推行了《商品房销售合同示范文本》。这两个文件对于规范商品房面积的计算起了很大的作用。在此以后，商品房面积基本上由登记机关或其所属的测绘机构进行测算，开发商在商品房面积计算中短斤少两的故意行为已经基本杜绝。对于一个测绘机构来说，丈量某一房屋的面积本来是轻而易举的事情。问题在于如何确定计算面积的范围和公共部位分摊的方式。由于建筑设计的日趋多样性，确定面积计算的范围和分摊的方式极易引起歧义。在测绘专家们讨论房屋面积计算的范围和分摊的方式时，经常会产生争论。专家们具有丰富的专业知识、在讨论时也没有个人的利害关系，尚不易统一，而对利益息息相关而又不具有专业知识的大部分开发商和广大购房者来说，对规定作出不同的认识当然是十分正常的。开发商和购房者不能统一，矛盾就集中在登记机关的登记面积。因此，现阶段发生的面积纠纷，大多牵涉到施测单位和登记机关。因为1995年的《商品房销售合同示范文本》就已经有“以房地产产权登记机关实际测定面积为准”的条款。2000年重新印发的示范文本也保留了“以产权登记面积为准”的条款，绝大部分开发企业以示范文本作为实际签约文本。在2000年的文本中，对于面积和售价问题虽然增加了“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”的条款，但是，一方面，选择按套计价很少为买方所接受；另一方面，即便是按套销售，在登记面积和合同约定面积产生差异时，仍然会引发纠纷。商品房销售是一项民事行为，在商品房销售中的面积纠纷本应和其它纠纷一样，用处理民事纠纷的方法去解决。但是由于当事人约定了“以产权登记面积为准”的条款，使登记机关成了“公平秤”。由于开发商和购房者是从不同的角度来看待容易产生歧义的一些规定，因此，双方很有可能产生纠纷，有的最终还变成当事人和登记机关的行政纠纷。纠纷发生以后，由于各方各执一词，当事人投诉、上访、调解、仲裁、诉讼，使得购房者、开发商和登记机关都精疲力竭。这种局面显然是包括购房者在内的各方都不愿意看到的。因此，推行按套或套内建筑面积计价销售的方法，是解决商品房面积纠纷的有效措施。本来，按套销售是最为科学的方法。在我国历史上，房屋基本上是按处、按间来计价的。商品房按建筑面积计价反而是政府规定的(如建设部制订建筑面积计算和分摊规则、物价部门按建筑面积核算房屋单价)。同在某一处的房屋，即便房屋建筑面积、层次相同，但由于朝向、户型、环境各不相同，其价值也应不同。因此，一房一价才是合理的计价方法。只是一些开发商不规范的行为和社会诚信程度的问题，造成一些购房者对开发商存有戒心，使按套销售难以普遍推行。作为房屋的购买者，实际上独自占有的只是套内部分。按套内面积计算在方法上比较直观，不具备测绘专业知识的人员也可以丈量计算。且套内面积不牵涉分摊问题，不易引起争议。按建筑物区分所有权的理论，这一部分房屋才属于产权人专有。一些国家和地区在进行权属登记时也只将专有部分作为该户的登记面积。而将分摊部分另编地号进行登记。这种登记方法也有其合理的一面，因为分摊部分并不是某一个所有权人的房产，而是属于该幢全体房屋所有权人共有的房产。但就目前的规定来看，《房产测量规范》虽然将“成套房屋建筑面积”和“共有共用面积”分别进行了规范(附录B，《成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊》。但是，登记机关在对商品房进行权属登记时，还应当将分摊部分的面积包括在内。其主要原因是：1、建设部在2002年3月所发的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第一条就规定：在房屋权属证书附图中应注明房屋套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。附图记载的面积，应和登记面积一致。2、在推行商品房按套或套内建筑面积计价销售以前，已经有一些开发商和购房者约定以套或套内建筑面积计价。这些房屋在权属登记时，是与按(包括分摊面积在内的)销售面积计价的房屋一致的。因此，除今后的物权法及不动产登记立法对此作出新的规定以外，推行商品房按套或套内建筑面积计价，不应影响现行的登记面积计算方法。

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