上海购房攻略教教您买房前该如何准备？

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  131****9161

  2016-01-23 14:16:01

  你好，攻略：首先你必须是“骨灰级玩家“
  　　一、决定在上海买房想必你已经对上海很熟了，或者是已经决定在哪个区买了，如果还没决定，那就先把把目标定在XX区，范围越小越好。
  　　二、买房子不要被价格所困扰，每套房子都有自己的卖点，可能同一小区的两套相同的房子价格就要差好多，所以，只选适合自己的，或者适合自己未来规划的房子。
  　　三、不要去过问房子内的杂七杂八事情，主要看墙角，墙面裂缝，卫生间顶部，马桶接地面和个水管通道接口处，是否漏水之类的，漏水阴水的坚决不要。
  　　四、讨价还价，中介开的价格不用去考虑，看房前杀价10%，问他们这个价格可以不可以，不可以就不去看，以防他们报高价，看中了直接20%杀，反正现在都没生意，杀多少他都愿意去谈。
  　　五、价格房子都满意的情况下，直接出手，犹豫只会让你错失良机，这是很都购房者的最大障碍，明明都知道，但还是一次又一次错过机会。所以很多购房者都比喻成缘分，缘分抓不住，也只是擦肩而过，自我安慰罢了。
  　　六、看中房子后，在钱还在你手里的时候，把你的要求全提出来，并写在合同里，否则钱到别人手上你就别想再提任何要求了。
  　　七、中介的话你不能全信，但不能全不听，虽说很多人都对中介评价很低，但做中介的不一定只会说假话，因为他们看房比你更专业，想的比你更多，听听他们的建议，有适合收获也会更多。
  　　顺便提醒一下，外地人在上海购房，需要提供2年的社保单或者最近两年的13个月个人所得税的税单。

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  136****6874

  2016-01-23 14:14:26

  你好，准备工作及注意事项如下：
  　　认购流程
  　　定金和订金有什么区别？定金”与“订金”虽只一字之差，但法律含义却截然不同。“定金”含有一种保证金的性质，《合同法》规定，可以将定金作为一种债权担保，签订合同的买卖双方，在履行合同后，定金应当抵作价款或者收回。若购房者不履行定金合同，无权要求返还定金；收受定金的卖房人或发展商不履行定金合同，应当双倍返还定金。”而“订金”一词在法律上没有明文的规定，一般仅只表示一种预先支付的价款，不存在违约责任的赔偿问题。
  　　签约流程
  　　签约时要带好以下资料：1) 定金收据 本人身份证原件（已婚者需带夫妻双方身份证原件、结婚证原件） 2) 私章 3) 户口本原件或户籍证明原件 4) 收入证明原件
  　　贷款方式：公积金贷款 商业贷款
  　　公积金贷款按规定连续缴纳公积金满6个月，就可以申请公积金贷款。以个人为单位，普通公积金贷款的最高限额为20万元，单位缴纳补充公积金的，贷款最高限额可以达到30万元。登陆永兴县公积金网查询自己的可贷金额，以及贷款最低、最高年限范围等信息。
  　　商业贷款如果符合贷款条件，银行会为你买房提供一笔贷款。一般情况下，假如你买的是新房或者是房龄在五年内的次新房，银行提供7成贷款；假如买的是房龄五到十年的房屋，贷款6成……贷款的详细内容可以参见各银行的具体规定。
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  　　贷款流程
  
  　　如果是因为已贷款购买了多套房屋，或购房者的年纪过大，或个人资信记录不良，可以向银行申请改换主贷人。由父母、儿女或其他直系亲属作为贷款的主贷人，提供还贷。购房者本人则作为贷款的参贷人，参与还贷。这样，就可以保证您成功申请房贷。如果是因为个人工资收入，达不到银行的规定（每月还贷额只占月收入的50%），而无法顺利申请房贷。可以向银行提供除工资收入外的其他收入证明。比如房屋租赁合同、股息收入证明等。也可以用不动产、有价证券、珠宝、艺术收藏品等财产证明，向银行证明，您有足够的能力还贷。
  　　如果是因为二手房房龄过久，或者无法向银行出具个人纳税单，以证明收入的真实性。不妨利用不同银行贷款规定的不同，去别家银行试试。可以和开发商或中介公司协商，通过担保公司去非指定银行办理转按揭业务。
  　　验收流程
  　　在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》：<面积实测表> 管线分布图 -查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有 差异。 -查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 -和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点： 第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； ...
  　　交易过程中需交费用
  　　1、印花税：房价款的万分之五
  
  　　申办产权证过程中需交费用
  　　1、登记费：每建筑平方米0.3元;
  　　2、房屋所有权证工本费：4元/本
  　　3、印花税：5元/件
  　　4、契税：普通住宅缴纳房价款的1.5%；(注：别墅、度假村以及第建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受此税率，仍按3%缴纳)
  　　5、住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的2%
  　　入住过程中需交费用
  　　1、物业管理费及供暖费：供暖费18-30元/平米/供暖季(注：入住时已到采暖季节需缴纳供暖费，不到采暖季节，则无须缴纳)
  　　办理按揭须缴纳的费用
  　　1、律师费：贷款额的0.3%。
  　　2、保险费：财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。
  　　建行采用太平洋保险公司，年费率一般为0.056%；
  　　工行采用华泰保险公司，年费率为0.056%：
  　　建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为0.045%。
  　　办理公积金需缴纳费用
  　　1、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。
  　　2、保险费：财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数
  　　综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额
  　　注意事项：1、购房人应首先了解拟购房屋所属楼盘是否已与银行签约2、与发展商签订购房协议，交付定金，为避免纠纷，协议上应订明如果银行不同意贷款时订金付款方式等如何处理
  　　消费者从走入售楼大厅咨询开始，直到房子交付到手的流程。（大部分消费者对房子关注什么）（如何交订金）（如何签订合同）（如何贷款）（贷款种类）（如何付款，每期付款是否房产公司发信息通知应付金额）

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  135****9486

  2016-01-23 14:12:49

  你好，上海新房购买流程准备一：明确购房需求 做好置业规划正打算买婚房的市民罗毅，原本只打算买套80平方米左右的小户型，但无论是楼盘销售人员还是周围的亲戚朋友都认为，买房还是一步到位的好。然而，就收入情况来看，买大点的又很困难。此外，罗毅买房注重楼盘环境，而其女友则注重居住便利性，由于双方存在较大分析，致使大半年过去了，买房的事却毫无进展。
  置业提示：经常有购房人提出这样的问题，现在哪里的房子最好?在哪里买房最合适?同样的问题，面对不同的需求的购房者答案也不尽相同。因此在买房前一定要仔细权衡什么才是自己当前最迫切需要的，理性和有规划的消费是购房的前提。应权衡大局分清主次，根据自己的收入等实际情况来确定适合自己的楼盘。 上海新房购买流程准备二：准备多少钱才能去买房市民杨先生终于凑够了首期款，可没想到在签订购房合同时，开发商却告知杨先生还需支付房屋维修资金、三通费用等各项杂费共计1.5万元。虽然不过1.5万元，然而对于已倾尽所有在首付款上的杨先生来说无疑是一笔巨款。置业提示：除首付款外，一些楼盘在购房时还要求购房者必须交纳2%的房屋维修资金。一些有置业经验的购房者认为，购房切忌将所有存款都用于购房，因为买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电等，这些也需要一笔不小的费用。因此，在购房时，至少应保留1/3的存款。

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