没有房产证，交易二手房时，怎么规避风险？

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  134****6996

  2014-03-13 00:00:00

  摘要：没有房产证的二手房到底能不能购买?这是很多想购买二手房的人都会遇到的问题。特别是一些建成年限只有2-3年的二手房，因为年头较短、社区规划及配套相对优越，又免去了期房风险，虽然暂时没有房产证，但对购买者而言依然具有很强的吸引力。这类房屋到底能购买吗?交易中会存在什么风险?怎样避免这些风险?先通过一个典型的案例，来开始我们今天的购房体验课。交易此类房屋可能带来的风险有哪些?1.二手房买卖合同无效之风险卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权，从而有权处分该房屋，因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。2.房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定现在无两证的二手房更多的是期房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。3.房屋质量难以保证现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。4.“一房二卖”不可不防无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。如果买卖双方签订了买卖合同，约定在未来的一个期限办理产权过户手续，约定期限到了，原业主即卖方也已顺利办理产权证，可原业主觉得自己的房子要价太便宜，通知买方说要解除买卖合同，这时买方将非常被动，只能走法律程序维护自己的权益。其实，无论合同还是协议，均依赖于合同当事人的自觉履行，一方不自觉履行、不严格履行或者不完全履行，都将给对方带来很大的风险或损失。建议：应当避免三种不安全交易方式总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，由于原房主未办理房地产权证，无论购买该房采取何种付款方式，均只能待原业主办证之后才能办理过户手续。如果购房者购买该房屋的意愿相当强烈，而房产证的下发时间又指日可待，可以通过合理的方式安全交易。不过一定要避免以下三种危险操作：1.买家支付定金，等待房本下发后办理产权交易这种方式常见于房本能够很快办理下来的次新房，卖方向买方承诺在一定时间内办好房本，买方一般会支付10%-30%的购房定金，并要求留存原始购房合同和发票的复印件。等房本办理完毕之后，支付剩余房款，再办理过户手续。但这种情况容易出现因为卖方不能按时办理房本，导致交易不能履行，买卖双方产生纠纷的情况，而且通常会有卖方坐地涨价。2.买卖双方做公证这种情况基本上是房产证办理时间未知的房屋。买卖双方签订买卖合同但是无法过户，买方支付大部分房款给卖方，剩余部分在过户以后结清。一旦在过户前出现政策改变，导致的额外税费由谁支付就成了问题。在这里要提醒大家，做公证对开发商以及房主的资料限制比较严格，并非所有的房屋都能够公证，并且公证只能够约束买卖双方，无法左右第三方。3.找开发商改底单这属于违规操作，开发商会有一定风险，并要求支付上万元的改单费用。这部分房源大多是刚入住的新房，而且房源较少。这种交易不合规范，很容易发生开发商办不了，改底单交易无法完成的情况。

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  133****2757

  2014-03-15 00:00:00

  您好，一般这种情况都是押对方一半的购房款，并且把全部的购房证明复印件及原件收过来！

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  132****3861

  2014-03-13 00:00:00

  你的问题不是很清楚，是房子本身就没有房产证吗？如果有房产证公正的话问题不大，但是公正有时效性的。

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  139****3471

  2014-03-14 00:00:00

  您好，首先如果想买没有房本的房子是存在一定风险的，最好找个您认为您信得过的中介机构进行交易当然了如果能不买那是最好了，其次紫金一期的房子现在应该是都办下房本了，您看的是几号楼怎么会没有房本呢？您最好再进一步核实业主的信息。

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