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2016北京买房注意事项全攻略

提问者:嘻嘻哈哈1166 日期:2016-01-26

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  • 热心网友 2016-01-26
    1、买小不如买大
    初次购房者年龄大多在20-30岁,受限于经济情况,对未来收入有较好的预期,部分人不愿意与父母同住等因素,倾向选择小户型,比如60平以内的一居室、小复式、开间等。很快,你会感觉不够用,你的需求越来越多:来人过夜不便,东西没地方放,打算要孩子……你想换个大的,但发现置换的成本变得很高:你需要承受购买二套的七成首付和贷款上浮利率,那时你的收入未必跟得上房价上涨的速度。
    在你的承受范围内,尽全力买大的。珍惜你的第一张房票,在北京,它意味着低至30%的首付和8.5折的利率。
    2、如果买小户型,不要买小复式和开间;如果非要买,买小复式
    小复式看着洋气,住起来非常不舒服。
    1)层高低。久住会精神压抑。
    2)开放式厨房的油烟问题。小复式厨房大多是开放式,或做成拥挤的封闭式,不管哪种,都不符合中国人的烹饪情况,不便于日常使用和清洁。
    3)采光通风差。为提升容积率,小复式的采光通风较平层差,久住压抑,影响身体。
    4)居住人员杂。小复式出租率高,人员流动性大,不安全。
    开间比小复式更差。
    小复式好歹有功能分区:楼下客厅,楼上卧室,开间完全没有功能区分,是最差的户型。进门就看到床什么感觉,是旅店的临时居所感,不具备家的从容性。就算使用屏风、帘子隔开,也不过是自欺欺人。
    开间只适合出租,买来自住就是自虐。
    3、买新不买老
    新=00年之后的楼盘
    老=00年之前,尤其95年前的楼盘
    首先在建筑上,新老楼盘的保暖、浇铸、墙体设计、外立面、小区规划、楼梯配套设施等方面存在很大区别。北京的老盘,大多没有电梯或电梯破旧,外立面一泡污,小区没有规划停车位,火灾逃生通道基本等于没有,隔音差,楼道维护差(北京老楼楼道的小广告特别多)。在这样的地方居住,容易累感不爱。
    其次是户型。户型设计几十年来有很大的变化。老盘户型侧重卧室,轻视客厅、厨房和卫生间,北京老盘户型的典型是60平左右的两室一厅一卫:卧室很大,厅很小,厅没有窗户,厨房小,卫生间小且是暗卫。厅小,没有采光,老年人或许无所谓,年轻人久住可能受不了,谁不喜欢拉开客厅的窗帘有满屋的阳光呢?厨房和卫生间更是仅仅满足基本需求,无法满足舒适要求。
    还有物业。老房物业费便宜,有的物业看起来也不错,但满足不了更多需求。
    居住者情况。老楼的居住者有两大群体:北京本地中老年人、租房的外地年轻人。如果你考虑在这座房子里生孩子,这两类群体都无法给孩子带来较好的人际氛围。
    最后是贷款。老楼的使用年限比新楼短,70年产权规定下,对贷款的要求更麻烦,有些70年代的楼,已经不接受贷款。你入手时要考虑出手,它的折旧速度会越来越快,从而影响出售时你的议价能力。
    与老楼相比,新楼在外立面设计、楼体功能、户型设计、物业专业度、居住者素质等方面,都要好些。尤其户型,新楼的户型客厅起码有窗户,部分户型还做到了明厨明卫,基本的舒适度就有了保证。
    如果你手里有300万,可选60平老楼或50平新楼,选新的。
    4、地段最高
    买房是一个复杂的决策过程,要考虑各种因素,考虑来考虑去,就不知道选哪儿了。如果选不定,就只看一个因素:地段。
    地段是一个综合评定,考察地段,包括考察:楼盘所在位置;5分钟步行路程内是否有地铁站(或有开通计划);5分钟步行路程内是否有>3个站牌的公交车站;10分钟步行路程内是否有较大的超市、便利店、饭店、银行、商场;30分钟步行路程内是否有学校、医院;开车是否方便进入环路;未来区域内是否有重大政府规划。重要程度从高到低,最重要的是地铁,只要在地铁旁,就是永恒利好。
    5、不要买临街、临桥、低楼层(<3)的房子
    临街吵闹,影响睡眠,不能开窗户也很要命。
    临桥不仅吵闹,更有心理不适感,风水上认为临桥的楼盘大凶,会带走财运(当然信不信是另一回事)。我曾经看过一个奇葩楼盘,小区内部很好,但临着四环的桥。晚上进小区,耳边全是轰隆隆的汽车声,呆了半小时便无法忍耐。据说那个小区每年都有人自杀。低楼层的的观景、安全、隐私、排水(会反味)等都不如高楼层,交同样的物业费还不能用电梯,唯一安慰是有的自带花园。
    6、楼数量在5-10之间的小区最佳
    北京的规划是个奇葩,三环里各种拆不掉的老楼和回龙观这样的睡城并存。很多人选择小区,喜欢选择大体量的,就是那种有一二三四期规划,住几十-百万人的社区,觉得大就是好。但小区未必这样,小区的最优体态是5-10座楼,控制在一个较低的人口数量。方便产生优质邻里关系,避免大社区带来的复杂人员流动,物业管理也较为精细。
    我理想中的北京楼盘如阳光上东、新城国际等就是这种体量。之前去过世纪东方城这样的大体量社区,晚上成群的老太太跳广场舞,路边塞满了车,小孩和狗满地跑,闹心。
    7、比对待初夜还要严肃地对待你的信用纪录
    信用纪录是你购买房子的第一道关卡(限购城市还有资格关)。签订合同前,请务必去当地征信中心查询你的信用纪录。北京请去人行征信中心查询,在西城区月坛某大厦内,周末不上班。带身份证即可查询,不收费。网上也可以查询。
    信用纪录包括你的信用卡、房贷和助学贷款的还款情况。超过还款日仍未还款,记一笔逾期。请千万不要逾期,记不住女朋友生日不算什么,还款日必须记得。
    征信记录的好坏,直接关系你能否成功贷款。如果合同签完,最后贷款失败,你要么违约不买,赔偿卖家违约金;要么走抵押消费贷承受高利率,所以一定要注意。
    1)信用卡逾期不超过3次,还清之后,有申请成功的希望,一般问题不大。如是信用卡银行的问题(到期没有自动扣款),可以打电话申诉。
    2)房贷、助学贷款逾期的评估加权较重,最好连3次都不要有,很可能贷不下来。房贷如出现逾期,需要找银行开具证明不是你而是银行的错,银行一般不会理你。
    3)如果连续逾期超过三个月(如7月份的钱到10月还没还),记为1次严重逾期。只要一次,你就进入人行黑名单了,5年内甭想从银行贷到一分钱。
    为什么我这么清楚,因为我就是那个严重逾期的人。

其他答案

  • 热心网友 2016-01-26
    北京地区置业攻略:   
        一、地段选择 
         1、关心国家大事,了解产业政策——例如,丽泽金融商务区启动,则丰台、宣武两区靠近丽泽商务区的住宅项目产品价值凸显,趁现在价位合理时买进,无论投资自住两相宜。      2、了解城市规划,选择潜力区位——房产价格对于轨道交通、城市交通干线的修建相当敏感。选择靠近规划城铁的区位置业,可以保值增值。北京目前又规划了不少高校新区,很多名校都在建立分校,这些区位的房产也有很大的增值潜力。传统学区如海淀中关村、西城、宣武、朝阳等地,都有很好的项目可以选择。 
         3、交通出行规划——房子是用来住的,但人是要出去工作的,所以距离和交通的问题务必要考虑,还要考虑孩子上学、老人看病,以及日常生活的便利。因此,靠近公交地铁站点、城市快速路,而又闹中取静的地段,是置业的首选,当然,价格会贵一点,但物有所值。尽量避开过大规模的居住区,如,天通苑、回龙观等地,否则进不去出不来,后悔莫及。   
        二、升值潜力评估 
         1、高房价地区,升值潜力较小,后发优势地区,升值潜力巨大——北部亚奥商圈,尤其是奥运村附近,因奥运会已过,房价未来大涨的可能性较小。建议关注新的规划热点,例如丽泽金融商务区、西城区金融街西扩区域、海淀山后区域、顺义新城、通州新城、亦庄新城、望京新城、石景山CRD、大兴黄村(北京第二机场辐射区域)、北京以东燕郊区域等地,随着北京金融业、文化创意产业的发展,以上区域房产升值空间广阔。 
        2、把握未来城市发展方向——北京未来的城市发展,会倾向于后发优势区域,面向华北平原及环渤海城市经济圈的东、南方向,产业规划的重心,也将向这些方向倾斜。京津第三高速、京台高速、首都第二机场、都是延这个方向修建,区域未来不可限量。但缺点是配套尚不完善,适于年轻无子女的白领阶层初次置业。
    3、传统优势区域保值增值潜力巨大——中关村、金融街、CBD,这三个区域的现房保值增值潜力巨大,一旦金融危机结束,这些区域的二手房会有惊人的涨幅。目前价位投资客可以考虑出手。另外,这些区域的配套齐备,有利于解决子女就学问题,为中高级白领、金领阶层二次置业的首选区域。   
        三、配套设施 
         1、商业配套——2公里范围内应有成熟商业配套设施及大中型超市,距离最近的服装、副食品批发市场应有方便的交通路径,小区周边应有方便的餐饮、副食、日用百货品供应网点。不要小看日常生活的方便程度,这将在很大程度上决定你的生活成本。如果买了一套房子前不着村后不靠店,买个方便面也要开车走20分钟,那就太糟了。 
         2、教育、医疗——孩子上学问题是很多年轻白领初次置业时容易忽视的问题。小区周边最好有成熟的幼儿园、小学、初中等教育资源或名校分校,不然等孩子三、四岁时,家长又要面临买房搬家的问题了。如果你有让孩子上寄宿制学校的计划,则置业的区位相对自由。目前海淀区的教育资源是最多的,但是住宅项目却较少,这个矛盾需要靠政府解决。看病难也是一个大问题,尤其是家有老人的家庭,不能离大型医院太远。社区医疗设施是否完备,也是要考虑的问题。 
         3、交通、停车——置业地点距离公交站不宜超过500米、轨道交通站点不宜超过2000米,否则出行不便。有车族要考虑停车位和泊车成本,还要考虑堵车的问题。北京是著名的“堵城”,早高峰大家都从郊区往市区赶,还会经常遇到大官出行人大开会交通管制,堵车十分严重;晚高峰时方向则相反,你要是能错峰甚至逆峰置业,那是最理想不过的了。最堵车的几个区域:天通苑、回龙观、西二环、双营路(早高峰时段)、CBD、京通快速。   
        四、社会治安、环境卫生 
         1、社会治安——北京各城区中,脏乱差的区域主要集中在城乡结合部和城区交界的三不管地带,应尽量避免在这样的区位置业。机动车盗抢高发地及拦路抢劫、入户盗窃案件高发地区,这里不方便说,置业前务必上网查一下。可以建议的是,尽量不要在离长途车站、火车站过近的地方置业,这些地区流动人口集中,治安情况欠佳。 
         2、环境卫生——应远离有污染或噪音的地段,如化工厂、火车道、发电供热厂烟囱、电视发射塔、高压线等,最好不要选择紧邻城市主干道、环线主路的地段,噪音、汽车尾气污染将相当严重。   
        五、楼层与朝向 
         1、高层置业以中上层为宜,多层板楼首选三四层,避开屋顶以防冬冷夏热及漏雨,不选择纯北朝向(尽管价格低),避开高层中的管道层(会有噪音和渗漏),避开小区内锅炉房,远离噪音、震动。 
         2、客厅最好朝南或东南,主卧应有卫生间,朝北的房间最好有封阳台,同样的户型,东南朝向优于西南。
     3、每个人的体质和命理不同,选房时应请业内人士看一下风水,住宅的气场对人的运程和健康影响深远,这一点白领、金领人士不可不信!   
        六、精装修 
         1、最好买毛坯房,自己装修别嫌麻烦——况且装修也是一件很有乐趣的事情(虽然很辛苦)。记住夫妻为了装修的事吵架是正常的,妥协的结果才最和谐。而且,为装修吵架总比为了第三者离婚要强的多。 
         2、如果买精装修的房子,一定要保护好开发商的所有承诺文件——老实说,开发商送的装修,质量问题很多。收房时切记要仔细检查,最重要的几个部位:卫生间防水、门窗密闭性、屋面墙体渗漏、墙面地面空鼓、木地板接缝、壁纸或涂料的裂缝及色差、厨具洁具质量及安装精度,等等。 
         3、装饰公司选择——千万别选路边游击队,请熟人装修也要慎重,否则容易遭到庞各庄的西瓜—杀熟。建议:还是选龙发、业之峰、东易日盛这样的大公司吧,主材最好自己采办,环保又省钱。 
         4、家具选择——首选环保板式家具,如果选欧式的实木家具,建议你走远一点去选,比如到香河或者直接到厂家去选成套的,价格便宜一半,品质完全一样。北京本地的家具城,首选居然之家和城外诚,百安居(B&Q)、宜家这样的洋品牌,虽名为超市,但价格偏贵而且产品质量差,我曾买过一个宜家的闹钟,有时走有时不走,还没小商品城买的质量好。完全相同的家居用品,在百安居买要比在建材城买价格高10-15%。白领居家,精打细算很重要,当然你要是愿意当这个冤大头,也没人拦着。要提醒的是,所有亿万富豪都是非常节俭的,比如巴菲特和比尔盖茨。   
        七、其他注意事项 
         1、选择一家好的按揭银行——推荐民生、华夏、招商,服务到位,主动打折,比中农工建强,缺点是网点较少。外资如渣打也可以考虑,很多优惠,服务热情。 
         2、选择一家好的中介机构——如果你是买二手房,最好找中介,可以避税,虽然花一点中介费,总体而言还是合算。 
         3、该出手时就出手——永远不要想着去抄底,是不是底只有三五年以后才能见分晓。如果你有这个需求和支付能力,大势稳定下来就可以买,买了就不后悔,别弄得跟祥林嫂似的,房价降了就跑售楼处跟开发商吵着要退房,如果没有这个心理承受能力,就别买了,还是租房住比较好。当然,租金和按揭比虽然便宜,但租金付出去是别人的,按揭花出去是自己的。      4、做好财务规划——买房是人生大事,为了面子买房或为了讨女朋友欢心咬牙买房,都是极其愚蠢的,谁难受谁知道。要谨慎的评估自己的财务能力,做好中长期的理财规划。月光族不适合买房,女孩子最好不要自己单独买房(否则要老公干什么?),即使有父母替你付首付,也要考虑自己能不能负担的起月供,以及将来赡养老人养育子女的问题。还有,如果你爱你的家人,就买两份保险吧,健康险、寿险各一份,天有不测风云,有备无患。如果你有闲钱,建议你定期偿还贷款本金,要知道,按揭贷款的利息是很高的,不及时清偿代价很大。假如有能力,还是提前还掉余款比较轻松。
       5、养成良好的生活和消费习惯——很多人买房后觉得生活压力很大,其实这很正常,每个月固定的要支出按揭款,这是你提前消费的代价。注意从小处节约,改掉大手大脚的习惯吧!少在外面用餐,餐馆里的油品和食物新鲜程度你无法控制;超市里的东西并不便宜,对比一下你会发现小商品批发市场里也有很多好东东;大型百货商场里的服装、箱包、饰品等卖的很贵,不打折时坚决不买,他们的进货渠道和动物园、大红门的并无区别;戒掉烟酒、赌博等不良嗜好,既节约又有利身体健康......如果你懂得节俭,会发现很多省钱的途径,这些钱买了房子,就是你的资产和未来的保证,何必浪费在别人那呢?      
        八、改变观念,独立思考 
        无论你是否买房,有一个建议是很重要的,改变你的观念,学会独立思考。要知道财富、权力和真理永远是掌握在少数人手里的,你不想做沈默的大多数,就要首先学会保持沈默,用心去思考。 
        买房是当代的白领阶层,通往财务自由的必经之路。被形容为“房奴”固然令人难过,但如果你入市的时机和区位得当,透过财务杠杆的支持你会发现原来做房奴也可以赚取投资收益,而自住型客户则通过努力可以很快度过这个阶段,到达成为中产阶级的幸福彼岸。
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  • 热心网友 2016-01-26
    北京买房攻略一:学区房
           两手环抱,肩挎着大包,侧着身子关注着楼盘模型的王女士看来是很诚心想买房,王女士微笑着说:“这次呢主要是想看看学区房的,自己小孩也快到了入学的年龄了”。闲聊中王女士表示该楼盘的学区房优势还是很明显的,附近有许多名校,值得考虑,当问到是否看到有合适的房源,她意味深长地感叹了句经典话语:“看中的价位高,低的又看不中,反正不是我想要的。”
    北京买房攻略二:价格
           前不久,小编看见一对情侣,女方正亲密地挽着男方的胳膊看起来甚是愉快,旁边的售楼员也一手拿着资料耐心向他们介绍房子,小编上前了解到,原来小马和小张是一对80后情侣,正准备着明年完婚,这次是来看看婚房的。问到看重什么样的房子时,小马表示只要价格合适,环境好些离我们上班地方近点就行,房价太贵的负担不起,价格因素还是关键。问到看到现在有相中的吗,小马呵呵笑道:“暂时还是没有特别中意的,碰到合适的就肯定买了,总得给她安个家啊。”
    北京买房攻略三:质量
           陈先生和宗女士是在洪合做羊毛衫生意的,两个人脸上都是笑呵呵的。两个人都在研究楼盘前打出的优惠信息,原来他们是为女儿来看房子的,宗女士说到,“女儿考上了杭州的公务员,可是她说还是要回嘉兴的,我们就计划着想给她买一套房子,今天也是特地过来看看。”陈先生接过了话茬,“我们看房子不用考虑学区,关键还是质量。买房子一定要买的质量好、小区环境要好,这样才能住得舒服。我们住在秀洲区,希望她离我们近些,所以还是要考虑在秀洲区,南湖区的房子我就不考虑了。”
    北京买房攻略四:位置
           房博会上多是中老年人,年轻人少见。眼瞅见三个姑娘在一起拿着宣传册议论着什么,小编赶紧上去问问她们的看房情况。原来这是姐妹团组合,过来给小孔当参谋 的。小孔是山东人,因为工作才来到嘉兴。现在想在嘉兴安顿下来,所以拉着小姐妹一起来看看有没有合适的房子。“我现在也是一个人住,所以想买个小户型,不用太大。关键就是离上班的地方近一些,价格合适就行。”小孔说道。
         总结:买房是当代的白领阶层,通往财务自由的必经之路。被形容为“房奴”固然令人难过,但如果你入市的时机和区位得当,透过财务杠杆的支持你会发现原来做房奴也可以赚取投资收益,而自住型客户则通过努力可以很快度过这个阶段,到达成为中产阶级的幸福彼岸。以上的北京买房攻略希望可以帮助到在北京发展的朋友!
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