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估算房价时参考的因素有哪些
发布时间:2020-10-19 18:58:15
作者:zhaojiaqi
来源:楼盘网
文章摘要:
在出售房产的时候,一般都会请评估机构对自已的房屋进行评估房价,那么估算房价时参考的因素有哪些?
1、周边房价:参考周边房价其实就是参考所在城市周围地段的均价,以及相同位置类似房屋,包括户型、楼层、装修,以及挂牌价和销售价。
2、户型:好户型向来比不好的户型价格要高,这也是旧房为什么无法媲美新房的原因,如果在房屋的布局中,卫生间和厨房面积较小,房价则可能会扣减10%。
3、房龄:按照通常的情况来看,我们国家目前的房屋建筑耐久年限为50年(自房屋竣工开始计算),所以每年的折旧率为2%,这也是估价时需要考虑进去的。
4、楼层:所在楼层不同,价格自然也不一样。将一、二层视为基准,五、六层则扣减3%,七层减5%,顶层减5%,而三、四层则加3%。
估算房屋价格有哪些方法
1、收益还原法:首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收入,然后采用适当的还原利率将纯收入折算到现在,各个时期收入的总和就是房价。收入还原法关注房地产的未来收入超过其成本,计算方法一般为房地产价值=房地产纯收入÷收入还原利率。
2、路线价法:土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整就可以得出估价对象的土地价值。
3、市场比较法:选取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值。
4、成本估价法:建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价,适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,其公式为:房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。
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