土地使用权质押税费包括什么

一、出让方需缴纳的税种

1、营业税

税率：5%

计算标准：以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

法律依据：《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款。

2、城市维护建设税

税率：7%/5%/1%

计算标准：以上述营业税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

法律依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例(2011修订)》第四条。

3、教育费附加

税率：3%

计算标准：以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

法律依据：《征收教育费附加的暂行规定(2011修订)》第三条。

土地使用权抵押风险

4、土地增值税

税率：累进税率

计算标准：以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，实行四级超率累进税率：??增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

计算增值额的法定扣除项目：

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)开发土地的成本、费用;

(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(4)与转让房地产有关的税金;

财政部规定的其他扣除项目。

法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例(2011修订)》第三、四、六、七条。

5、企业所得税

税率：25%

计算标准：以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额。

法律依据：中华人民共和国企业所得税法(2018修正)》第四条。

6、印花税

税率：万分之五

计算标准：土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合同中的金额为计税依据。

法律依据：《中华人民共和国印花税暂行条例(2011修订)》第二条、附件印花税税目税率表。

土地使用权抵押率

二、受让方需缴纳的税种

1、城镇土地使用税

计算标准：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，应当缴纳土地使用税。以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

土地使用税每平方米年税额如下：

(1)大城市1.5元至30元;

(2)中等城市1.2元至24元;

(3)小城市0.9元至18元;

(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

法律依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例(2013修订)》第二、四条《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》第二条。

2、印花税

税率：万分之五

计算标准：土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合同中的金额为计税依据。

法律依据：《中华人民共和国印花税暂行条例(2011修订)》第二条、附件印花税税目税率表。

3、契税

税率：3-5%

计算标准：以成交价格为计税依据。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。