• 

  138****4930

  2015-09-26 20:30:55

  按揭是我国香港地区的方言，香港地区的按揭制度来自于英国法制的Mortgage，在我国法律中没有按揭的规定。“按揭”这一名词是随着房地产开发的兴起而逐渐遍及全国，并见诸于各种报刊杂志。在香港回归祖国前，香港就将“按揭”分为广义和狭义两种。广义的按揭是指任何形式的质押和抵押；狭义的按揭则仅指房地产抵押，而且这种抵押与我国内地常见的抵押不同，按揭是按揭人应当将房地产所有权转移到贷款人的名下，如果按揭人违约，银行具有实际接管按揭房屋的权利。如按揭人按期还款，就具有法定的回赎权，就是待贷款人清偿债务后，再将房地产所有权转回按揭人所有。按揭一词既非英语抵押(Mortgage)的译音，也非抵押的粤语读音，而是源于当事人签约时盖章或按手印的动作(按上和揭开)。按揭类似于“让与担保”(我国法律没有让与担保的规定，物权法草案亦未对此进行规定)，而当前我国内地所称的按揭显然不是原来意义上的按揭，且再多数的场合中，时将商品房期权抵押称为按揭。“转按揭”也出自香港地区。因香港各家银行贷款利率由银行自行规定，贷款人再不同的时间将按揭在不同的银行间转移，可以减少利息的支付。因而，这种转按揭是因债权在银行间转移而产生的抵押权的转移。《担保法》仅限制了“抵押权不得与债权分离而单独转让”，《城市房地产抵押管理办法》第三十七条明确规定了“抵押权可以随债权转让”。因而，办理这类抵押权的转移并没有法律上的障碍。但在我国内地，由于各银行利率基本一致，这种转按揭对贷款人来说根本无利可图，因此当事人一般不会办理此类转按揭，金融机构和一些媒体所提及的转按揭不是债权而是债务的转让，即将房屋所有权连同债务和抵押权同时转让。债务的转让不同于债权的转让，在转让中要保护债权人的利益。我国《合同法》规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。如果时未设定担保的债权，这样处理在手续上并不繁琐。而“转按揭”除了转让债务外，还同时转让(作为抵押物的)房屋所有权。按《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，转让已抵押的房屋，一是要抵押权人同意，二是要告知买受人，三是转让房屋所得的价款应提前清偿所担保的债权。这实际上使这一债务的转让无法进行。已经设定抵押的房屋在转让时，只能先按《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的这一规定转移房屋所有权，然后由买受人向银行贷款并设定抵押，但时这已是一项新的债权，抵押权也不是转移而重新进行设定。这种操作方式使抵押人。金融机构和登记机关都感到十分麻烦，而且在转让设定抵押权的过程中也存在一定的风险，如房屋在这一期间被查封或房屋买受人不愿办理抵押登记等。这样就产生了一个问题，即依法操作既麻烦还不安全，将房屋连同抵押权同时转让登记机关又无法可依。因此这一问题还有待于在今后的立法中来解决

   0

相关问答

相关百科