买房的流程和注意事项

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  130****1469

  2016-01-28 14:01:21

  你好，在购房时需要重点关注问题：
  　　1、基本的“五证”齐全。
  　　一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。
  　　2、使用规范的合同文本。
  　　一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。
  　　3、相关证明文件有效。
  　　如果是买期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。
  　　4、买期房要约定条件和时限。
  　　对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明竣工日期，而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
  　　5、明确具体时间和违约责任。
  　　所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
  　　6、检查房屋质量。
  　　在签约时，应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。
  　　7、明确物业管理事项。
  　　一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
  　　8、重点约定违约责任。
  　　对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。
  　　一般购房流程如下：
  　　筹划 → 挑选 → 考察 → 过招 → 认购 → 合同 → 贷款 → 保险 → 验收 → 物业 → 产权

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  136****6037

  2016-01-28 14:00:11

  你好，一、按揭购房的程序
  （一）在办理按揭购房前，我们先要知道自己是不是具有申请住房贷款的条件，主要包括以下几点：
  第一，具有稳定的职业和经济收入，个人资信良好；
  第二，已经签订合法有效的购房合同；
  第三，所购商品房产权明晰，符合银行的要求；
  第四，已交付20%以上的首付款；
  第五，具有银行要求的其他相关材料。
  如果您符合上面的条件，又具有按期偿还贷款本息的意愿和能力，就可以向银行申请贷款，签订借款合同了，那么办理按揭购房的程序是在那样的呢？下面为您介绍：
  （二）按揭购房的程序和步骤：
  1、填写银行贷款的申请表，并提交相关材料。相关材料就是上面提到的，经济收入证明和身份证明，购房合同等等。
  2、银行收到申请表，对购房者提供的资料进行调查。在这里提醒大家，一定要保证自己提供的资料真实可靠，不然会承担法律责任。
  3、银行调查后认为符合贷款条件的，进行内部审批。
  4、批准贷款申请，通知购房者签订《借款合同》，并开立还款专用账户。
  5、办理房屋抵押手续。一般银行会与购房者签订一份委托协议，由银行办理按揭购房所需的抵押手续。
  6、银行向开发商支付贷款，购房者开始还款。
  为商品房购买者提供按揭贷款，在一定程度上缓解了资金紧张的状况，使老百姓购买商品房成为可能，也为房地产开发商提供了融资手段。目前，由于对预售商品房按揭尚无规定，按揭贷款合同条款多为银行制定的格式条款，一般来说，购房者和开发商对合同条款没有修改的自由，因此可能导致出现按揭合同纠纷。购房者在贷款买房时应注意自己的义务，不要违反义务而承担法律责任。
  （一）根据当事人的权利义务关系，确定出现纠纷时的责任承担人。例如购房者不能按约偿还贷款，银行起诉的，开发商作为担保人应该是共同被告。购房者与开发商出现纠纷，银行作为结果的承担者也应该参加诉讼。
  （二）购房者在未能全部清偿贷款前，不能擅自转让房屋所有权及使用权，也不能重复抵押该房屋，对擅自转让及设置重复抵押的，应当承担相应的法律后果。
  （三）购房者不认真履行义务，到期不偿还贷款及利息又不交出按揭房屋的，可以判决购房者偿还贷款本金利息以及承担违约责任，也可以判决以抵押的房屋的拍卖、变卖所得的价款或折价的价款优先受偿给银行，如仍不足以偿还债务的，由开发商承担担保责任，事后向购房者追偿。
  由此我们可以看出，贷款买房后购房者不但变成了“房奴”需要承担经济压力，而且也变成了法律义务的承担者，如果违反了这些义务，就会被依法追究责任。按揭贷款，虽然能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，成为促进房地产市场活跃的最有效手段，也会因此产生更多的法律纠纷。因为贷款买房牵扯到开发商、购房者、银行、甚至第三人的相关利益，诉讼时更为复杂，建议购房者办理贷款时谨慎考虑，出现问题及时请律师协助，避免承担不必要的法律责任。

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