2015二手房过户费怎么算?

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  138****8529

  2015-12-30 15:56:18

  契税
  符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、
  二手房交易税费
  二手房交易税费
  单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。
  新政下的契税：
  普通住宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、
  140平米以上或是非普宅：3%、商业房或公司产权：3%
  城市维护建设税
  营业税的7%。
  教育费附加
  营业税的3%。
  个人所得税
  普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。
  交易手续费
  3元/平方米×建筑面积
  印花税
  房屋成交总额×0.05%
  营业税
  2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
  （废止）住宅5年内：房屋评估总额×5.6% ；5年或5年以上普通住宅无营业税。
  （最新）住宅2年内：房屋评估总额×5.6% ；2年或2年以上普通住宅无营业税。
  2015年3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”[2]
  土地增值税
  普通住宅免征；非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。
  房屋所有权登记费
  80元，共有权证：20元
  买卖合同公证费
  买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%；
  过户费用
  （1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90-140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。（二套房按3%收取）
  （2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.6%缴纳。
  （3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。
  （4）个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算
  （5）房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳
  （6）房屋所有权登记费：80元。
  （7）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳
  计算方式编辑
  契税由买方交纳，交税比例是：
  1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。
  2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。
  过户费用;
  (1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担（二套房按3%收取）
  (2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.8%缴纳。卖方承担
  (3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担
  (4)所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担
  (5)房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担
  (6)房屋产权登记费：80元。买方承担
  (7)房屋评估费：按评估额0.5%

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  133****9135

  2015-12-30 15:55:45

  卖方应承担的税收和费用
  印花税
  成交价×0.05%（暂免征收）
  营业税
  购入后超过2年(含)的普通住房出售的
  免征收—营业税
  购入后超过2年(含)的非普通住房出售的。计算方法：(出售价格-购入价格)×5.6%
  购入不足2年的住房出售的。计算方法：出售价格×5.6%
  个人所得税
  自行申报
  应纳税额=(合同价-购买成本-合理费用) ，按照差额20%的个税征收。目前朝阳成本价房如查不到原值的可按照合同价的全额1%征收个税；
  免税条件：1、自有唯一一套住房且居住五年以上免征个人所得税；2、对出售自有住房与购买价无差额的，可根据原购买房产发票免除征收。
  土地增值税（国土局）
  应纳税额＝成交价的5％
  免税条件：
  1、普通住宅在其转让时，暂免征收土地增值税
  2、转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；
  3、居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；
  4、居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
  城市维护建设费
  该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税费进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。
  教育附加费
  该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税额进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。
  优惠价补足为成本价
  以优惠价(标准价)购买房产的，需要补足房产价款后，改成房屋成本价：
  当年成本价（城八区按照1560元/平米）×建面×6%=上市可交易
  成本价上市补交土地出让金
  以成本价购房或转为成本价的优惠价购房，若需上市的，需要补交土地出让金：
  当年成本价（城八区按照1560元/平米）×建面×1%=上市交易后成商品房
  经济适用房补交土地收益金
  1、2008年4月8号之前，签订购房合同的，满5年出售的，按照合同价的10%缴纳（综合地价款）土地收益金。
  2、2008年4月8日之后，签订购房合同的，满5年出售的，按照出售价与原购房价差额的70%缴纳土地收益金。
  按经济适用房管理
  房产证上写有“按经济适用房管理”的字样，房屋并非经济适用房，并非是法律法规强制性禁止交易的房屋。经济适用房转让时需要缴纳10%的土地出让金，而回迁房只需要缴纳3%。由此可以看出不能将回迁房视为经济适用房。（安居房、康居房、危改回迁房、绿化隔离地区）合同价×3%征收税费即可。
  测绘费
  各区规定不同，一般200元左右
  
  买方应承担的税收和费用
  印花税
  成交价×0.05%（暂免征收）
  契税
  普通住宅
  个人购买家庭二套住房的，即合同价×3%征收；
  个人购买家庭首套住房，且系90平米以下的，按1%征收，即合同价×1%；90-140平米合同价×1.5%；140平米以上均按3%征收。
  非普通住宅
  成交价（合同价）×3%（超过140平米或50年商业办公均一样）
  备注说明
  1、 普通住房指同时满足以下3个条件的住房：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140（含）平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房 平均交易价格1.2倍以下。首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等保障性质的住房，享受 普通住房的待遇。
  2、根据目前房地产市场的交易习惯，通常买卖双方会在合同中约定，由一方承担交易产生的全部税费，一般都是由买方承担。（需要有补充协议约定）

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  131****3118

  2015-12-30 15:55:13

  二手房交易税费--个人所得税计算方法
  纳税人：卖方
  普通住宅5年之内个人所得税计算方法：（售房收入－购房总额－本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%）×20%；
  注： 纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的１％。
  二手房交易税费--营业税计算方法
  纳税人：卖方
  普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含2年）——免征营业税；
  非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含2年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；
  别墅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；
  注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票        早于产权证。
  二手房交易税费--契税计算方法
  纳税人：买方
  普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；
  非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；
  注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠
  二手房交易税费--土地增值税计算方法
  纳税人：卖方
  二手房交易土地增值税税率：5%（无法提供完全票据按金额的5%）
  土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%～60%
  注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税
  二手房交易税费--印花税计算方法
  纳税人：买卖双方
  二手房交易印花税税率：0.5%
  注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税
  二手房交易税费--城建税、教育附加税和地方附加税计算方法
  纳税人：卖方
  二手房交易城建税：营业税的7%；二手房交易教育费附加税：营业税的3%。二手房交易地方附加税：依各地方而定

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