银行对预抵押登记的商品房是否具有优先受偿？

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  132****9101

  2023-04-11 07:18:19

  在这种情况下，丙公司和刘某购买的房屋有四种权利，即乙银行的抵押权、丁建筑公司根据《合同法》第二百八十六条规定的工程款优先权、丙公司根据预告登记获得的不动产产权请求权和刘某根据最高法院司法解释享有的消费者优先权。

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  132****8963

  2023-04-11 01:03:43

  预告登记，是一种以保护未来所发生的不动产物权变动为主要目的，由请求权人往审批机关申请办理所进行的事先备案。预告登记所注册登记的并不是现实生活的不动产物权，反而是未来产生不动产物权变动的请求权，是指在确立的财产登记标准并不具备时，为了能保护未来资产变化可以顺利开展，但就有关的请求权所进行的备案。在我国《物权法》第2O条的规定：“被告方签署房产买卖或者其它不动产物权协议内容，为确保未来完成物权法，按照合同约定可向登记机构申请办理预告登记。预告登记后，没经预告登记的权利人允许，处罚该不动产的，不出现物权效力。预告登记后，债权解决或是自可以进行不动产权之日起三个月内未申请办理注册登记的，预告登记无效。”预告登记具备权利保护法律效力，通过预告登记的“债权”具备对抗第三人法律效力，即对则在时产生的与其说不兼容的物权法具备抵触功效。一项房产上能够同时使用多个物权法和债权，但是由于现阶段我国法律法规及法律条文的相关规定不尽一致，对各类权利间的选秀权很容易产生定义未知，造成这种权利之间存在一些矛盾，给法律解释造成了一定的艰难。如：甲房地产商为获得银行借款，把它开发设计某房地产业项目用地及不动产抵押给乙金融机构，在开展一定资金投入后立即逐渐预购房子，丙公司采购其中一部分房子，并进行预告登记。之后，甲房地产商又把出售给丙企业的一套房子出售给刘某些人定居应用，李某缴纳了全部账款，但没有进行预告登记。房地产商将建设工程发包给丁建筑工程公司工程施工，后因为工程欠款，丁建筑工程公司提起诉讼甲房地产商规定支付工程款，并认为工程进度款优先权。乙金融机构也提起诉讼甲房地产商偿还借款，并认为抵押权。丙公司与李某各自提起诉讼甲房地产商规定交货房子。本案中，在丙公司与李某所买的房子上同时使用四个主体四种权利，即乙银行抵押权、丁建筑工程公司根据合同法286条的规定的工程进度款优先权、丙公司根据预告登记获得不动产物权请求权和李某依据最高人民法院法律条文具有的消费者优先权。这四种优先权在发生争执，哪一个更优先选择，是首先要搞清问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第1、2条对顾客优先权、基本建设工程进度款优先受偿权、抵押权和其它债权顺序进行了要求。该《批复》要求：“法院在审理房地产业纠纷案和申请办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第286条规定，评定建设工程的承租人的优先受偿权好于抵押权和其它债权。”“顾客交货购买房屋的所有或是绝大多数账款后，项目承包人就得商住楼拥有的合同价款优先受偿权不可抵抗买受人。”由此要求，这种优先权顺序是：顾客优先权一建筑工程进度款优先受偿权一抵押权一别的债权。预告登记所产生的优先权和这些优先权的选秀权怎样，《物权法》没有明确。根据相关法理学和要求探讨如下所示：一、有关预告登记所产生的优先权和消费者优先权的选秀权情况。上文早已论述，预告登记具备权利保护法律效力，通过预告登记的“债权”具备对抗第三人法律效力，即对则在时产生的与其说不兼容的物权法具备抵触功效。授予顾客优先权是最高法院为强化对消费者的合法权益维护而所提出的司法部门防范措施，其方式上是常见债权，实际上给与物权法的强力维护，因显然违背物权法定原则而是应该归入失效。合同法出台后，顾客优先权将荡然无存。设置预告登记规章制度的经营理念便是强化对包含顾客以内处于劣势一方权益维护，预告登记优先权包括了顾客优先权作用，没必要再专业要求顾客的优先权。二、有关预告登记所产生的优先权与发生在此后的工程建筑工程进度款优先权的选秀权情况。小编认为，工程建筑工程进度款优先权理应好于预告登记的优先权。最先，工程建筑工程进度款的优先权系法律法规特殊规定的优先权利，目的是为了对建筑工程承包人权利给予优先选择维护，不因其创立在前为要素。次之，预告登记规章制度限定是指备案扣缴义务人在预告登记之后对财产处分行为，由于这一行为会防碍备案权利人权利的完成。而发包工程的举动不仅仅是对备案财产处分行为，不会受到预告登记的束缚。反过来，这也是预告登记请求权完成的前提条件。第三，从层面上讲，如要求预告登记优先权先于工程建筑工程进度款优先权，就容易出现预告登记优先权没有理由先于抵押权，使登记为导者抵押权归入失效，违背在前物权法先于后面物权法的基本原则，导致法律秩序混乱。三、有关预告登记买受人与没经预告登记买受人的购房的钱请求权选秀权难题。在房子已经无法交货前提下，买受人获得房子的请求权只有转化为退还购房的钱的请求权，那样，这时预告登记的买受人的权利是不是还先于没经预告登记的买受人的权利，存在分歧。有些人认为，尽管二种权利已经成为了相同属性的权利，但二者的产生基本不一样，2个钱财债权全是原先的权利的转变形状，其应依然保持原先的权利选秀权。仅有只有这样才能充分运用预告登记功效，并且也有益于维护消费者的权益。”小编认为，预告登记规章制度的经营理念取决于维护买受人具体获得房子的权利，但该权利对买受人尤为重要，法律法规才根据预告登记规章制度给予非常维护。如今该权利已转变成钱财债权，与没经预告登记买受人债权特性完全一致，并对优先选择维护的原因不再存有。依据债权公平原则，二种权利理应处于同一高考位次，只有按比例分配偿还。四、有关预告登记所产生的优先权与抵押权的选秀权情况。最高法院《关于适用若干问题的解释》第67条、第68条规定，抵押权具备抵抗则在以后所产生的物权法处分行为法律效力。假如预告登记出现于开设抵押权以后，抵押权则优先选择与预告登记优先权。依据《物权法》第20条的规定，预告登记具备抵抗则在以后所产生的物权法处分的法律效力。假如抵押权出现于预告登记以后，则预告登记优先权先于抵押权。确定二者选秀权的依据是权利所产生的时长顺序，造成在前面的权利先于时产生的权利。总的来说，上述情况实例应作如下解决：丁建筑工程公司的工程进度款权利更为优先选择，其次乙银行抵押权，第三是丙企业的预告登记优先权，第四是李某的债权。假如预告登记优先权难以实现，则丙公司与李某也就只能认为甲开发有限公司退还购房的钱和承担赔偿责任，二者处于同一高考位次。

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  137****8828

  2023-04-11 07:11:53

  预告登记是指请求权人向登记机关申请以保护未来房地产产权变更为目的的预登记。预告登记所注册的不是实际的房地产产权，而是未来房地产产权变更的请求权。在确定的财产登记条件不满足时，为保证未来财产变更的顺利进行，对相关请求权进行登记。中国《物权法》第二O条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他房地产物权的协议，可以按照协议向登记机构申请预告登记，以确保未来物权的实现。预告登记后，未经预告登记权利人同意处置不动产的，不具有物权效力。预告登记后，债权自房地产登记之日起三个月内消除或者未申请登记的，预告登记无效。“预告登记具有权利保全的效力，预告登记后的“债权”具有对抗第三人的效力，即对后续产生的不相容的物权具有排斥作用。一个房地产可以同时存在一些物权和债权，但由于目前中国法律和司法解释的规定不一致，很容易定义权利之间的顺序，导致这些权利之间存在一些冲突，给法律的适用带来一定的困难。例如，为了获得银行贷款，A开发商将其开发的房地产项目用地和在建项目抵押给B银行，并在一定投资后开始预售房屋。C公司购买了部分房屋，并进行了通知登记。后来A开发商把卖给C公司的房子卖给了刘某，刘某付了所有的钱，但没有预告登记。开发商将建设工程承包给丁建筑公司施工后，丁建筑公司起诉开发商支付工程款，并主张工程款的优先权。B银行还起诉A开发商偿还贷款，并要求抵押。C公司和刘分别起诉A开发商要求交付房屋。在这种情况下，C公司和刘购买的房屋同时有四种权利，即B银行抵押、丁建筑公司根据合同法第二百八十六条规定的项目优先权、C公司根据房地产权请求权和刘根据最高法院司法解释享有消费者优先权。当这四种优先权发生冲突时，首先要明确哪一种更优先。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》(法释[2002]16号)第1号、第二条规定了消费者优先购买权、建设工程款优先受偿权、抵押权等债权的顺序。《批准》规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和执行案件时，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程承包商的优先赔偿权优于抵押权和其他债权。“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包商不得对商品房享有的工程价款给予优先赔偿。“根据这一规定，这些优先权的顺序是：消费者优先购买权、建筑工程款优先受偿权、抵押权和其他债权。《物权法》没有规定预告登记产生的优先权和这些优先权的顺序。根据有关法律法规，讨论如下：一是预告登记产生的优先权和消费者优先购买权的顺序。前面已经说过，预告登记具有权利保全的效力，预告登记后的“债权”具有对抗第三人的效力，即对后续产生的不相容的物权具有排斥作用。给予消费者优先购买权是最高人民法院为加强对消费者权益的保护而提出的司法对策。其形式是普遍债权，实质上是对物权的超级保护，因明显违反物权法律原则而无效。物权法实施后，消费者优先购买权将不复存在。建立预告登记制度的目的是加强对弱势一方的权益保护，包括消费者。预告登记的优先权涵盖了消费者优先购买权的功能，没有必要对消费者的优先权进行特别规定。二、关于预告登记产生的优先权和后续建设工程款优先权的顺序。笔者认为，建设工程款的优先权应优于预告登记。首先，建设工程款的优先权是法律特别规定的优先权，其目的是优先保护建设工程承包商的权利，而不是建立在第一位。其次，预告登记制度限制了登记义务人在预告登记后对财产的处分，因为这种行为会阻碍登记权人权利的实现。发包工程的行为不是对登记财产的处罚，不受预告登记的限制。相反，这是实现预告登记请求权的前提。第三，从逻辑上讲，如果预告登记优先于建设项目资金优先，预告登记优先无条件优先于抵押，使登记抵押无效，违反先物权优先于后物权的原则，造成法律秩序混乱。三、关于预告登记买受人和未经预告登记买受人的购房款请求权顺位。在房屋无法交付的情况下，买受人取得房屋的请求权只能转化为返还购房款的请求权。因此，预告登记的买受人的权利是否仍优先于未预告登记的买受人的权利存在争议。有些人认为，虽然这两种权利已经成为同一性质的权利，但它们的发生基础是不同的。这两种金钱和债权都是原权利的转换形式，应保持原权利的顺序。只有这样才能充分发挥预告登记的作用，保护消费者的利益。“笔者认为，预告登记制度的目的是保护买受人实际取得房屋的权利，这对买受人至关重要，法律通过预告登记制度给予特别保护。现在这种权利已经转化为金钱债权，与未经预测登记的买受人的债权性质完全相同，优先保护的理由也不存在。按照债权平等原则，两种权利应当排在同一位置，只能按比例清偿。四、关于预告登记产生的优先权和抵押权的顺序。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、第六十八条规定，抵押权对后续产生的物权处分有效。预告登记发生在抵押权设立后，抵押权优先于预告登记。根据《物权法》第二十条的规定，预告登记对后续产生的物权处分有效。预告登记后发生抵押权的，预告登记优先于抵押权。决定两者顺序的依据是权利产生的时间顺序，产生的权利优先于产生的权利。综上所述，上述案例应处理如下：丁建筑公司的工程付款权最为优先，其次是B银行的抵押权，第三是C公司的预告登记优先权，第四是刘的债权。如果不能实现预告登记的优先权，C公司和刘只能要求A开发公司退还购房款并承担违约责任，两者排名相同。

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  139****1637

  2023-04-11 00:36:07

  地产抵押按房地产的现状主要可分为：土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。(一)土地使用权抵押流程土地使用权抵押是指以政府有偿出让方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。在中国，土地所有权不能抵押，以行政划拔方式取得的土地使用权不能单独抵押。土地使用权抵押的一般流程为：第一步，债务合同(主合同)依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保，房地产经纪人在从事土地使用权抵押经纪活动中要注意区分土地使用权取得的方式。以出让或转让方式取得的土地使用权设定抵押，应符合以下条件：1、该土地使用权的出让金必须全部付清，并经登记取得土地使用权证；2、该土地使用权所担保的主债权限于开发建设该出让或转让地块的贷款；3、所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额。4、土地使用权设定抵押不得违反国家关于土地使用权出让、转让的规定和出让合同的约定。第二步，抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同)，将依法取得的土地使用权设定抵押第三步，抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。第四步，领取房地产其他权利证明及经登记的房地产权属证书。按国家有关规定，房地产其他权利证明交抵押权人保管，而房地产权利证书经登记后应归还给产权人，抵押权人不能擅自扣押房地产权利证书。第五步，债务履行完毕，抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。房产抵押登记办理如下：抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门;以城市房地产或者乡五一长假除了旅游还能做什么？辅导补习美容养颜家庭家务加班须知(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：(1)主合同及抵押合同;(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明;(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同;(5)有效的房地产评估报告;(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。在建工程抵押必须具备以下几方面条件：1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权，而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。按照该司法解释，对银行来说，在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅是由法律直接予以规定的，而且无须办理登记手续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。所以，银行在审查时应重点要把握以下三点：1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同，注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。2、确定在建工程可抵押担保额度时，应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况，应要求工程施工单位出具书面证明材料。3、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。银行在办理贷款时除在建工程抵押外，还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保，如出现施工单位主张工程款优先权时，银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任，使贷款资金不受损失。另外，在客户以在建工程申请抵押贷款时，银行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺，从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。(四)在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押。《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。当在建工程竣工，客户已取得房屋所有权证后，银行应根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条的规定，与客户重新签订抵押合同，按规定办理房地产抵押登记.

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