备案与预告登记有何区别?
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132****2819
2015-09-23 22:29:46《城市房地产管理法》与《城市商品房预售管理办法》都规定了商品房预售合同登记备案制度,其明确规定,商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同,开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。而《物权法》及《房屋登记办法》明定了预告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。那么备案与预告登记有何区别呢:首先,备案只适用于商品房,仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产,按《房屋登记办法》第67条的规定,主要包括四种类型:一是预购商品房买卖,二是以预购商品房设定抵押,三是现房所有权的转让,四是现房所有权设定抵押。在实务中主要是第一种和第二种类型较多,第三种和第四种情形基乎不存在,因为在房屋取得所有权的情况下,再行转让和设定抵押已无什么障碍,当事人之间已无设定预告登记的必要。其次,现行法上对备案的效力没有明确规定,学界对备案性质认识不一,因此,也导致了实践操作当中的混乱。如备案是否具有可诉性?是民事行为还是行政行为?在实行楼盘表控制房源之前,对同一个房子,如果前面已经存在一个所有权了,后又对该房子进行了备案,根据一物一权原则,一个标的物上只能有一个所有权,因此注销后一个备案,没什么问题。但如果该房子备案在先,而后该房又被另一人取得所有权,在此情况下,若备案信息上的当事人没到场的情况下,就注销前一个备案的话,会引起一定诉讼风险,目前,几乎理论界与实务界都认为备案具有预防一房二卖的效力,因此,注销当事人的备案可能会影响到其权益。而预告登记的效力,《物权法》第20条有明确规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记由于是一种明确的登记类型,登记机构处理不当,必然会引起行政诉讼。最后,备案为一种强制登记,是出卖方的单方义务,更多具有的是行政管理色彩,而预告登记遵循当事人自愿原则,需要双方当事人的申请,纯属私法范畴。须注意的是,同一房产,在登记机构信息系统里既有备案和预告登记的,必须为同一当事人,否则就是登记机构明知一房二卖的情形下熟视无睹,有失监管之责。
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134****8647
2016-03-27 15:39:18不知道。。。
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- 牛转乾坤:这个楼盘价格波动大么?
- 回忆:我建议你们去楼盘看看。
- 大头:也可以直接咨询置业管家。
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