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《房屋登记办法》中规定的询问共有人如何操作,登记机构是否须要审核当事人的婚姻关系

提问者:热心网友 日期:2015-09-29

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  • 热心网友 2015-09-29
    长期以来,在房产登记中,存在所谓的隐性共有人,即基于婚姻关系而产生的共同共有,由于共有人之间特殊身份关系,习惯上只有夫或妻一方在产权证上作登记,未登记的一方即为隐性共有人。因此,登记记载的一方处分房屋时,全国有的登记机构仍然要求隐性共有人都到场作出表示,长此以往,形成惯例,也得到了老百姓的认可,殊不知,如此操作,登记机构可谓苦不堪言。一方面登记机构人为的增加了审核的工作量,另一方面登记机构也可能根本审核不出隐性共有人,再一方面也增加了登记记载的权利人处分房屋的难度,阻碍了交易秩序。按《房屋登记办法》第18条的规定,房屋登记机构应当询问申请登记房屋是否为共有房屋,对此条的理解,应采取删繁就简的操作办法,即完全由申请人自行回答有无共有人,回答无共有人的即推定此房为登记记载权利人所有,并在登记簿上作记载,按《物权法》第16条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,登记簿记载的权利人可单独处分,回答有共有人的,须共有人共同申请,在此须注意的是,当事人不能任意回答某某是其共有人,这里的共有人一定限定在夫妻关系上,因此,回答有共有人的,须要求其提供婚姻关系证明。在申请登记过程中,当事人任意增加共有人的,会导致前期的合同、备案与权属登记主体的不一致,因此,不能任由当事人在申请登记阶段增加共有人,若是要增加共有人的,须将前期的合同、备案进行相应的改变。另外,对于非基于法律行为(如判决、继承等)发生的房屋物权变动,当事人申请办理登记时,登记机构询问共有人的时点应在非基于法律行为发生之时,如甲死亡,房屋由乙继承,乙前来申请登记时,登记机构询问该房屋是否为共有房屋的时点应在继承发生之时,而非乙前来申请登记时,因为在继承发生之时,房屋的所有权已经发生变动。
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