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  131****7918

  2015-09-29 21:14:57

  长期以来，在房产登记中，存在所谓的隐性共有人，即基于婚姻关系而产生的共同共有，由于共有人之间特殊身份关系，习惯上只有夫或妻一方在产权证上作登记，未登记的一方即为隐性共有人。因此，登记记载的一方处分房屋时，全国有的登记机构仍然要求隐性共有人都到场作出表示，长此以往，形成惯例，也得到了老百姓的认可，殊不知，如此操作，登记机构可谓苦不堪言。一方面登记机构人为的增加了审核的工作量，另一方面登记机构也可能根本审核不出隐性共有人，再一方面也增加了登记记载的权利人处分房屋的难度，阻碍了交易秩序。按《房屋登记办法》第18条的规定，房屋登记机构应当询问申请登记房屋是否为共有房屋，对此条的理解，应采取删繁就简的操作办法，即完全由申请人自行回答有无共有人，回答无共有人的即推定此房为登记记载权利人所有，并在登记簿上作记载，按《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，登记簿记载的权利人可单独处分，回答有共有人的，须共有人共同申请，在此须注意的是，当事人不能任意回答某某是其共有人，这里的共有人一定限定在夫妻关系上，因此，回答有共有人的，须要求其提供婚姻关系证明。在申请登记过程中，当事人任意增加共有人的，会导致前期的合同、备案与权属登记主体的不一致，因此，不能任由当事人在申请登记阶段增加共有人，若是要增加共有人的，须将前期的合同、备案进行相应的改变。另外，对于非基于法律行为（如判决、继承等）发生的房屋物权变动，当事人申请办理登记时，登记机构询问共有人的时点应在非基于法律行为发生之时，如甲死亡，房屋由乙继承，乙前来申请登记时，登记机构询问该房屋是否为共有房屋的时点应在继承发生之时，而非乙前来申请登记时，因为在继承发生之时，房屋的所有权已经发生变动。

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