房产估价怎么评估的

1、成本法：成本积算法即是对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值以外，对于正常成本费用累积后取得一定的资本利息和合理的利润，得出房地产土地使用权价值的方法。

2、市场比较法：挑取市场上有相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

3、剩余法：房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。

4、受益法：不同的地区、不同用途、类型的房地产受益率也有所不同，根据待估房地产的受益返算其价值的方法即为受益还原法。

房屋评估要素有哪些

1、房龄

二手房的房龄对于房子的售价影响比较大，次新房的价格较高，如果是超过20年以上的房子，售价会比较低。但是受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素。

2、地段

配套设施完善，发展成熟的地段对房价有拉高的作用。如果某个地段已经全部开发完毕，没有新项目的出现，稀缺性就会带来价值空间。一个规划完善的区域会为房产提供2%至5%的加价空间。

3、生活环境

如果出售的房产生活环境好，绿化面积大、物业服务好，会更容易获得买家的认可。这些因素可以为房产加价2%至5%。一个交通便利、配套设施齐全的宜居小区，会更容易出手。

4、楼栋

楼体结构、层次、朝向等因素也能够为房产加分，一个次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。除此之外，建筑质量、房屋内外的装修也能给房产进行适当的加分。

5、电梯情况

电梯的数量和电梯的品牌也能够在一定程度上为房产加分，没有安装电梯的小区售价相对有电梯的房子价格要更低。

6、户型

户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能等也是购房者关注的一个重点，如果这些条件都满足，定价可以适当的高一点。

7、学区

有很多人购买二手房是为了子女的教育，学区对于房产的溢价会更高。同样的地段，有学区和没学区的售价差距会比较大。