小区人防车位使用权属开发商还是业主

小区人防车位所有权是属于开发商的，因为，目前按照《物权法》的相关规定，人防车位是由开发商投资所建设的，属于小区的附属设施，开发商享有其使用权。人防车位具备了构造，利用上的独立性，归开发商专属部分，不属于业主共有。

人防车位没有计算到房屋公摊，不属于业主共有。判断人防车位可以从建筑方式上看是不是有暂时的出入口、防护通道和密闭通道。从防护功能上看是不是有防护和抗爆单元，防护密闭门、波活门、密闭门。看结构上是不是具有抗荷载冲击波的设计，地下室顶面、底板、侧墙厚度都比民用建筑高，一般采用全埋方式的建筑。单独的人防地下室都拥有人防口，门都是非常厚重的防护门和密闭防护门，很容易就看出来了，里面的车位就是人防车位。如果地下室内部有划分区域，进行人防地下室建设，小区一般都会被要求集中处理，防护门围合了所有的车位，那肯定就是人防车位了。

哪些车位不能进行买卖

1、小区的公共空地

小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。据悉，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。

2、无约定的地下车位

如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义，其实不然。在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

3、已被公摊的地下车位

很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。

这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

4、人防工程禁止开发商销售

没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。