哪些房产不能用来抵押贷款

1、小产权房：

小产权房，又叫自建房，是通过私人之间买卖土地建设起来的房产，因为土地不是通过拍卖所得，因此小产权房的业主只能拥有土地的使用权，没有所有权。

而且我国的国土资源部也明确规定，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，因此小产权房是不能作抵押贷款。

2、农村自建房：

农村自建房和小产权房一样，房屋的主任只享有土地的使用权，没有所有权，农村宅基地的土地所有权归集体所有，因此个人是不能买卖的，更不能作抵押。

再一个是农村自建房一般地处偏僻，没有市场，变现难度大，因此贷款机构也不愿意接受农村自建房作抵押。

3、未取得房产证的商品房：

如果商品房只有购房合同协议，没有房产证是不能作抵押的。因为房产抵押必须要进行登记，而登记的依据就是房产所有权，也就是房产证。

我国《物权法》规定不动产所有权以登记为准，房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子是不能买卖、置换、赠与、继承、转让的，因此不能作正常的抵押。

4、房龄过老的商品房：

现在很多贷款机构对房龄的要求都是在30年之内，如果房龄超过30年是很难抵押做贷款的。

5、面积过小的商品房：

除了房龄，贷款机构对房子的面积也有要求，一般都是要求房子的面积达到50平米以上(部分地区或贷款机构可能放宽到30平米以上)。

因为房子面子太小市场潜在的购房者比较少，万一贷款还不上了变现比较难，所以一般贷款机构不接受作抵押。

6、产权人年龄过大的商品房：

一般来说，银行等贷款机构办理抵押贷款年龄要求，女性不得超过60岁，男性不得超过65岁(具体会根据借款人的条件及健康情况来定)，如果产权人的年龄过大，贷款机构一般是不接受做抵押的，除非借款人把产权转移到到年轻人的名下。

其中的原因是年龄大的产权人不确定风险比较大，万一产权人突然去世，而贷款又不能正常还款，那房产就没法处理。

7、被查封的商品房：

这种情况可能是房屋所有人因为惹上官司，被法院进行查封，一般房屋被法院查封就不能进行正常的交易，也不能抵押做贷款。

8、未满五年的经济适用房：

经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，经济适用房5年以内，国家是不给办理产权证的。根据目前国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理房产抵押贷款。

土地抵押贷款条件

土地使用权抵押应要以初始土地登记作为前提，同时领取土地使用证；以划拨、租赁或入股方式取得的土地使用权，需要连同土地上的建筑物一同抵押，一般是房地产公司，经县级以上土地管理部门同意;以出让方式取得的土地使用权是可以抵押的(针对农民)，但必需交清土地出让金;

土地使用权抵押要先进行相关的地价评估；只有评估后才能让抵押人和抵押权人签定抵押合同；向土地管理部门申领《抵押许可证》。