房贷提前还款是选择缩短年限还是减少月供

房贷提前还款时，选择缩短年限还是减少月供，主要取决于借款人的个人情况和需求。

如果选择缩短年限，可以更快地还清房贷，从而节省更多的利息成本。这种方式适合那些希望尽快摆脱房贷负担，减少利息支出，或者希望提前拿回房屋产权进行资产配置(如抵押或出售)的借款人。然而，缩短年限可能意味着在一段时间内月供金额基本维持不变，这可能给一些收入不稳定的借款人带来还款压力，甚至存在逾期还款的风险。此外，缩短年限也可能影响借款人的现金流，从而可能丧失一些投资机会。

如果选择减少月供，可以降低每月的还款压力，使借款人的现金流更加充裕，更灵活地处理紧急的生活或商业情况。这种方式适合那些目前月供压力较大，或者需要更多现金流以应对生活或商业需求的借款人。然而，减少月供意味着贷款期限相对较长，因此总利息支出可能会更多。

因此，在选择缩短年限还是减少月供时，借款人需要综合考虑自己的经济状况、还款能力、投资计划以及未来的财务规划。如果借款人收入稳定，且希望尽快还清房贷以减少利息支出，那么缩短年限可能更为合适。如果借款人目前月供压力较大，或者需要更多现金流以应对生活或商业需求，那么减少月供可能更为合适。

最后，无论选择哪种方式，借款人都应在提前还款前仔细阅读贷款合同中的相关条款，了解可能产生的费用和影响，并咨询专业的金融顾问或银行工作人员，以确保做出最符合自己情况的选择。

等额本息提前还款技巧

1、留意银行规定的提前还款时间

很多银行对房贷提前还款时间有规定，要求借款人必须先按照合同约定的还款计划按时还满一定期数后方能申请提前还款，不然就需要支付一定的违约金。

而为了避免提前还款时还要多交一笔违约金费用，自然是等还满规定时间后再提前还款为好。有的规定三个月，有的规定六个月，还有的规定一年时间。

2、在还款前期提出提前还款申请

等额本息还款法虽然在整个还款期限内月还款额均保持一致，但本金和利息占比会不断变化。在还款前期利息占比更大，随着不断还款，利息占比逐月递减，本金占比就逐月递减了。

等到了还款后期，利息基本不剩什么了，届时计算提前还款，估计也减不了多少利息，自然没那么划算。因此，建议有提前还款打算的借款人选在还款前期操作，最好是在1/3还贷期限前申请，最晚不超过1/2还贷期限。

3、有能力的最好提前一次性还清

如果手头能够动用的闲置资金十分充裕的话，最好选择将剩余贷款一次性还清，如此一来，利息就只会计算到提前还清当天为止，之后借贷关系终止，无需再考虑还款问题。此举能最大程度地节省利息支出。

4、提前部分还款后选择缩短年限

若手头闲置资金有限，那只能选择提前部分还款。而提前部分还款后月还款额会按照剩余本金和还贷期限重新计算，借款人一般有2个选择，要么选择缩减每月月供，保持还贷期限不变，要么选择缩短还贷期限，保持每月月供不变。

二者各有各的好处，选择缩减月供就能减轻每月的还贷压力，而选择缩短年限就能更早地结清债务。不过若从节省利息支出的角度出发，选择缩短年限会更划算一些，因为选择缩短年限所减少的利息要比选择缩减月供更多。