如何认定小区业主身份

1、依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则。

2、基于与建筑单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有该专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

这里所称的“人”是指依照法律规定能够参与民事法律关系，享受民事权利和承担民事义务的民事主体。可以具有业主身份的“人”，不仅仅限于自然人，也包括法人(企业、事业和社团)、合伙以及非法人团体，特定情况下也可能包括国家。

3、业主的范围不包括专有部分的承租人、借用人等物业使用人。

什么是业主委员会

1、业主委员会，是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，不具备独立法人资格。

2、一直以来，中国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍中国物业管理朝更高水平发展的的重要因素。

3、如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主自治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。

业主委员会成立条件包括哪些

1、小区入住率达到50％以上。理论上来讲，只有入住率达到半数以上，才能证明业主委员会在理论上代表的是大多数业主的利益与要求。

2、首批物业交付满2年，并且入住率超过30％的。现实中可能会有开发商规划建筑面积较大，首批入住率较低的情形，针对这种情况，只要满足首批入住率超3成且已经使用两年这一业主委员会成立条件，同样可以成立业主委员会。

3、首批物业费交满3年以上的。现实情况中不排除开发商资债务危机的，在开发完首批项目之后，无力开发其他批次，但又暂时不能完成重组的现象。只要满足首批物业费交满3年以上的业主委员会成立条件，同样是可以申请成立的。