房产税会引发抛盘导致房价下跌么?
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133****6872
2018-07-30 15:03:49目前房地产税仍在起草过程之中,操作难度很大。
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首先,开征房地产税必须先由全国人大立法
房地产税要全面推行还需先立法。2013年11月,十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,提出了“税收法定”的原则,也就是说,“如果没有相应法律作前提,政府则不能征税”。
一系列政策频出,意味着未来开征房地产税,必须先由全国人大立法讨论通过才能算数。
房地产税在起草过程中,实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计,因为围绕着房地产的税收有很多,还有附加在土地上 的各种各样数不清名目的一些费用,都和房地产税有关。实际上,房地产税的出台,是对现行税费体制中的一些税费项目所做的 必要调整和整治。
其次,除了税制体系的再设计,房地产税还面临这些难题:
一、房产税收入都抵不上征税成本?专家建议由中介组织代征
目前很多人不清楚“房产税”和“房地产税”这两个概念到底有什么区别,都在混淆使用,房地产税和房产税仅一个“地”之差,实际差别却很大。
房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。目前的房产税更类似于国外的物业税。
事实上,近两年的国家正式文件或相关主管部门的言论,都是使用“房地产税”这个概念。这意味着,未来的房地产税,征收对象不仅是房屋,还可能涵盖土地等。现行房地产相关税费,都有可能随着房地产税的推行而进行整合,因此应该是房地产税收体系的综合改革。
由于房地产税是典型的地方税,理所当然该由地方税务部门来征收,而征收房地产税考验的是地方政府的能力和实力。事实上,房地产税作为直接税种,征收难度大、成本高,绝大部分城市即便强行开征,获得的收入也难以抵消成本。
从以往房地产税的试点城市看,无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收,所得税收入都很少。按照新华网2014年1月的报道,重庆从2011到 2013年,累计3年征收房产税未超过4亿元;上海3年累计征收个人住房房产税约6亿元。不仅实际征收税额和两市的住房规模远远
“税务机关其实还没有做好这方面的准备。目前征收能力和管理水平都跟不上。”刘桓告诉记者,直接面对居民征税很难,一旦征收房地产税,一个楼内的一百户居民就有一百种情况,税务局要分别对待,我们国家恐怕还没有这么大的税务能力。
建议采取中介方式,可以把房地产税委托给有资质的资产评估的权威部门来征收,这样可以节省税务部门的人力物力成本。
二、税率多高?按什么房价征收?免征额是多少?
老百姓最为关注的是,房地产税一旦实施,买房要多交钱吗?要多交多少钱?
以北京为例,如果一家3口在北京二环购买一套100平米房子需要800万元,按照1.5%(1.5%的税率被认为是世界通行做法)的税率计算,每年 需要缴纳的房地产税是12万(每月纳税1万元);如果在四环购买一套100平米的房子需要500万元,每年需要缴纳的房地产税为7.5万元(每月纳税 6250元)。
据了解,上海、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间,低于1.5%的国际平均水平(发达国家的房屋持有税, 税率一般为1%至2%)。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档,重庆包括0.5%、1%、1.2%三档,皆低于国外水平。如果按照0.5%税率计算, 在北京二环购买一套100平米房子,每年需缴纳房地产税4万元(每月缴税3333元);在北京四环购买一套100平米的房子,每年需缴纳房地产税2.5万 (每月缴税2083元)。
不过,从发达国家经验来看,房地产税一般以评估价,而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价,且会是几年才调整一次。
2011年上海和重庆的房产税试点方案,皆有免征条款:上海本地户籍居民人均60平方米免征,重庆对于新购房100平方米免征。
对于免征额和税率,目前官方并未透露出任何信息。当下,大家讨论较多的是出台房地产税是否能够替代土地出让金。
三、中短期内,房地产税与土地出让金并行不可避免
征收房地产税是世界惯例,这可能是该税种立法最具说服力的理由。
不过,原国家税务总局副局长许善达曾指出,中国的房地产税,是土地国有制下对私人住宅征收的财产税,这在国际上难以找到借鉴先例。
在土地国有的条件下,我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金。公开数据显示,2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元,相当于2014年上海全市公共财政收入的38.47%(土地出让金收入不包括在公共财政收入之内)。
目前业内普遍认为,房地产税取代土地财政是合理的,也是大势所趋,未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入,成为地方政府的收入来源。
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