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  137****3337

  2017-03-16 15:09:11

  首先，房屋的租金，必须要和房屋的销售价格挂钩。
  道理很简单，房屋就是房东的资产，如果将房屋一次性变成现金资产后，存到银行，也可以得到利息收入，
  那么房东出租房屋，收益必须要大于银行的利息收入，房东才没白忙和。
  我们以60平米、价值120万的单元房为例，计算一下它的合理租金是多少。
  如果将120万存到银行，按照2年期定期利率计算（4.15%），每年的利息收入是4.98万
  核算到每月就是4150元。
  也就是说这60平米的房屋每月租金至少应是4150元。
  为什么说是至少，因为房东还有很多其他支出没有算进去。
  1、供暖费
  按照北京的标准，每平米每供暖季是30元。
  所以房主在供暖费上，还要每年支出60×30=1800元
  所以在租金上，每年还要增加1800元（150元/月）
  因此，租金变为：4150+150=4300元/月
  2、家具/电器折旧费
  一般企业的固定资产折旧标准是5年，但考虑到新房客入住时，通常要求更新电器或家具，
  所以，将折旧年限缩短为3年（还是比较保守的）
  电视，冰箱，洗衣机，空调，热水器，其他家具等
  合计：约13000元，每年折旧就是13000/3=4333元（360元/月），
  所以在租金上，每月租金变为：4300+360=4660元/月
  3、房屋修缮费
  考虑到房屋老旧后，需要修缮翻新，这里只考虑房屋的重新粉刷。
  以每5年进行一次，以每次2600元计算，每年就是520元。
  所以在租金上，每月租金变为：4660+520=5180/月
  
  4、房屋租赁税
  每月收了房租，当然还要交税，房主可不能做违法的事情呦。
  营业税及附加（3.3%）
  房产税（4%）
  个人所得税（10%）
  所以在租金上，每月租金变为5180元×117%=6060元/月
  另外，还要抵消通货膨胀带来的损失（约6%）
  房屋租金变为6423元/月
  综上所述，60平米的房子，如果每月的租金是6423元的话，刚刚和房主的支出平衡，
  也就是说，房主还没有得到回报。
  为了能有回报，还要再加上5%，作为的房主利润。
  最终，体现在租金上，每月租金变为：6423元×5%=6744元/月
  （这只是粗算，而且还很保守，还有很多细节没有计算进去，比如说物业费，卫生费，上水下水的维护，等等）
  也就是说，60平米，价值120万的房屋，
  每月要收租金6744元，才能达到比银行存款利息收入多5%的收益，才算真正有了收益。
  否则就是亏本的

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