• 

  132****8445

  2016-12-23 16:40:38

  　买房和买地杠杆都过高
  
  　　如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。
  
  　　据央行统计，今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元，同比增长33.4%，显示居民购房贷款增速之快。比如，在深圳（楼盘），截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。
  
  　　相比“买房端”的高杠杆，更需警惕的是“买地端”的高杠杆。房企融信以110.1亿元的总价拍下上海（楼盘）静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价，还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告，融信今年上半年的合同销售额为132亿元。
  
  　　房企负债规模不断上升
  
  　　记者从一些金融机构了解到，按规定，房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。
  
  　　如此配资导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。据统计显示，今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的净利润率还在8.15%，即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。
  
  　　树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险。
  
  　　金色诱惑“”盛宴难以割舍
  
  　　2016年多地上演“盛宴”，成为本轮房价上涨的风向标。“”的出现，无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号，更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌，造成开发商待价而沽，捂盘惜售，房价上涨势不可挡。财政部数据显示，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%，而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示，今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”，意味着地卖得少了，成交价却更高，凸显地价涨幅之快。
  
  　　近期，为摊薄风险，多家房地产公司加入高价地股权转让潮，暴露出拿地企业资金周转压力增大。
  
  　　幕后黑手
  
  　　海量投资投机虚火太旺
  
  　　房子是给人住的，这个定位不能偏离。在一段时间内，楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后，不乏投资投机者的身影。
  
  　　据相关统计，今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。
  
  　　灰色地带
  
  　　虚假炒作推高房价预期
  
  　　10月，深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动，发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售，发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务；上海依法查处8家违规房企、7家中介；广州（楼盘）四部门联合出击规范房地产市场秩序，发布“日光盘”“”等消息的行为将被重罚；武汉（楼盘）有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……
  
  　　发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为，好像毒瘤侵入楼市肌体，成为灰色地带，误导市场出现非理性行为推高房价。
  
  　　除不合理的市场行为，一些机构和网络舆论的借势炒作放大热点城市房价上涨的预期，为房价上涨推波助澜。

   0

相关问答

相关百科