划拨土地价格如何评估？

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  139****7531

  2016-03-14 14:23:17

  （一）成本逼近法
  
          利用成本逼近法评估划拨土地使用权价格，主要是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等来推算土地价格的。在测算过程中，不需要考虑土地增值收益或土地使用权出让金，也不需要进行年期修正。同时在确定评估参数时，要考虑其划拨土地使用权特点。由于划拨土地使用权的特殊性，在评估过程中某些参数与出让地会有所不同，比如利润率等，具体差别有多大，需要按照具体情况不同来分析。一般来说，利润率是一种投资回报率，一般而言，权能越大，投资回报越高。
  
  鉴于以上分析，利用成本逼近法评估划拨土地使用权价格的基本公式为：
  
                               V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2
  
  式中：V－－－划拨土地使用权价格；
  
                   Ea－－－划拨土地取得费；
  
                   Ed－－－土地开发费；
  
                   T－－－税费；                                                                           
  
                   R1－－－利息；
  
  R2－－－利润。
  
    (二)市场比较法
  
                利用市场比较法评估划拨土地使用权，是根据替代原理，将待估划拨土地与具有替代性的、且在近期交易的类似划拨土地使用权交易实例相比较，并对类似划拨土地使用权价格进行适当修正，评估出待估划拨土地使用权价格。
  
  目前存在大量的城市土地收购储备、拆迁补偿、转让、作价入股（出资）等多种形式的交易，其体现的就是划拨土地使用权价格。而且随着市场经济的逐步完善，目前的多种划拨土地价格主要依据市场确定，在评估划拨土地价格时，这些都是很好的市场交易案例。
  
             由于划拨土地不同于出让土地，在评估过程中，要考虑划拨土地的不同特点：一是要选择符合条件的划拨土地使用权交易案例；二是不需要对评估结果进行年期修正；三是划拨土地与出让土地评估在修正系数上是有区别的。划拨土地使用权与出让土地使用权是不同的，其内在的权能和交易内涵也是不同的，因此其修正系数与出让土地也是有差别的。
  
             利用市场比较法评估划拨土地使用权的程序和过程与出让土地使用权基本一致，其难点主要是收集划拨土地交易实例。一般来说，划拨土地使用权交易案例的选取有以下几种类型：
  
  ①符合国土资源部《划拨用地目录》的土地使用权划拨
  
  ②当地政府对划拨土地收购贮备的价格
  
  ③划拨土地使用权拆迁补偿价格
  
  ④以前发生交易的划拨土地使用权价格
  
  ⑤其他类型的划拨土地使用权交易类型。
  
  （三）收益还原法
  
             利用收益还原法评估划拨土地使用权，主要是将待估划拨土地的总收益减去总费用得到土地的纯收益，再扣除国家土地收益部分（划拨土地使用权年租制租金标准很好地体现了国家在划拨土地中的收益），然后按一定的土地还原利率还原成现时划拨土地使用权价格。
  
          国有土地使用权年租制租金标准，相当于划拨土地使用权出租中，政府应该收取的土地年收益，它是政府在划拨土地中享有的权益。目前许多地方都制定了划拨土地使用权年租制租金标准，可以直接作为划拨土地使用权评估的参数。也可以通过划拨土地补交出让金标准推算划拨土地国家年租金。它是国家在土地划拨收益的体现。同时，划拨土地使用权评估也不需要进行使用年期修正。
  
  根据以上分析，利用收益还原法评估划拨土地使用权基本公式为：
  
                                                                                        V＝（R-C-RO）/r
  
  其中：V   －   划拨土地收益价格；
  
                   R   －   划拨土地总收益
  
                   C   —   划拨土地总费用
  
                   RO   —   划拨土地年租制租金标准
  
                   R   －   划拨土地还原利率。
  
    
  
          (四)剩余法（假设开发法）
  
          利用剩余法评估划拨土地使用权，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等之后，再扣减划拨土地使用权补交出让金标准，从而得到划拨土地使用权价格。具体来说，就是在将得到的出让土地价格评估结果，扣除划拨土地补交出让金标准。
  
  对于空地及在建工程用地来说：
  
  划拨土地评估价格＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费—划拨土地补交出让金标准
  
  对于地上已有建筑物用地来说：
  
  划拨土地评估价格＝不动产总价－房屋现值—划拨土地补交出让金标准
  
          （五）基准地价系数修正法
  
                利用基准地价系数修正法评估划拨土地使用权，主要是在基准地价基础上，扣除划拨土地补交出让金标准，然后利用基准地价修正体系，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选择相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日划拨土地使用权价格。
  
  基准地价系数修正法评估划拨土地价格时，其基本原理、计算公式、步骤与出让土地价格用基准地价系数修正法类似，只是要注意几个事项：一是所使用的基准地价要扣除当地划拨土地补交出让金标准，或者通过年租制租金，推算出的划拨土地出让金；二是不考虑年期修正问题，不利用年期修正系数；三是待估划拨土地必须在基准地价范围内。如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围外，可以参照基准地价的末级进行地进行评估。
  
  其基本测算公式为
  
  P=（P0—P1）×(1±∑K   1)×K2
  
  或                     P=（P0—R1/r1）×(1±∑K   1)×K2
  
  式中：P－划拨土地价格；
  
  P0－某用途土地在某一土地级上的基准地价；
  
  P1——   当地同级别同用途划拨土地补交出让金标准
  
  ∑K1－宗地区域因素修正系数；
  
  K2－估价期日、开发程度、容积率等其它修正系数。
  
  R1——   土地年租制同用途同级别年租金
  
  r1——   同用途同级别土地还原利率
  
    
  
  （六）、其它估价方法
  
             划拨土地使用权的估价方法除了上面介绍的五种方法外，在实际估价工作中还有一种用得很多的土地估价方法，就是将按照常规土地估价方法评估出来的出让土地价格，扣除划拨土地补交出让金标准，得到划拨土地价格。这实际上是划拨土地使用权权益，我们称之为出让金扣除法。
  
  出让金扣除法是按照《城镇土地估价规程》的规定，选择二种或二种以上常规土地估价方法，首先评估出出让土地价格，再根据各地划拨土地补交出让金的标准，或者按照出让土地价格的一定比例或者直接扣减当地出让金标准，计算划拨土地使用权价格的方法。评估出的划拨土地价格实质上是划拨土地使用者权益。划拨土地使用权的估价依据的公式是：
  
  划拨土地使用权价格   =   出让土地使用权价格   —   划拨土地补交出让金标准，或
  
  划拨土地使用权价格   =   出让土地使用权价格   ×（1－划拨土地补交出让金比例）
  
  本方法的测算步骤和过程与一般出让土地评估步骤和过程基本一致，其关键是找到当地划拨土地使用权补交出让金的标准，或者是出让金占总价格的比例。将按照常规方法测算的估价结果，扣除划拨土地补交出让金后的余额，即为待估划拨土地价格。

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  137****5063

  2016-03-14 14:22:17

  土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
  
  土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。

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