什么是买卖不破租赁

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  138****3821

  2016-01-22 17:16:05

  你好，即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物.比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”.《民通意见》119条规定,私有房屋在租赁期内,应买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效!
  曾先生在选购了一套二手房时,被前业主告知该房产已经有人承租,租期尚有九个多月才到期,曾先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离,于是于前业主签订了合同并办理了过户手续,但是,在与承租人交涉限期搬离的过程中,承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租,并指责前业主和曾先生没有尊重其 “优先购买权”,其有权主张曾先生的房屋买卖行为无效.
  　　这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在遍的问题,承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语,具体解释为租赁房屋发生转移的场合,承租人对于该房屋的使用权,不会因为该房屋的买卖而受影响,买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定,此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力,只有当租赁期限到期时,买受人方才可以行使完整所有权.
  　　对此,我国法律有明确的规定：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”.
  　　而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利.《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利.”；《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋,须提起三个月通知承租人,在同等条件下承租人享有优先购买权.”；最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效.”.
  　　由此可见,在该案例中,承租人提出要求继续租赁的要求是合法的,承租人的利益应该受到法律的保护,曾先生无权要求承租人限期搬离,但是有权要求承租人支付租金,因为,曾先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权.另外,如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购买该房屋的话,承租人确实有权主张该买卖关系无效.建议二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租,如果出租,租赁期限是否快到期,避免影响自己的购房用途或自己的投资计划.

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  136****6037

  2016-01-22 17:15:44

  你好，买卖不破租赁,是租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 影响租赁合同的效力. 合同法第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如果出租人没有在合理的期限内通知你解除合同的话，你可以继续租住。但是如果出租人，通知你解除合同的话，该租赁合同就解除了，不存在买卖不破租赁的前提了。你可以依据第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 根据合同法规定，这种情况属于不定期租赁。合同法有以下规定： 第二百三十二条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

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