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  134****6992

  2016-01-22 13:59:30

  1.无商品房预售许可证售房为不合法的销售方式，所签购房协议〈或称订购书、预订单等>将无效。
  
  2.如将来因此预订协议发生纠纷，引起诉讼，除非起诉时该开发商已获预售许可证，否则主张协议有效应得房的主张不能获法院支持。
  
  3.可能存在的具体风险：
  
  1>.该在建项目十土地已押给银行〈大多开发商取此法〉，—旦欠贷不能偿还，银行有获得房屋的优先权。因无预售许可证，故你无法至房产局办理房屋预售登记，你的购买权无保障，无法对抗银行的优先权。
  
  2>.据相关司法解释，施工方工程款索取也有优先权，如开发商拖欠而致该项目拍卖，你同样不能对抗施工单位，原因同上。
  
  3>.工期拖延。既无预售许可证，说明该项目目前工程进度可能仅于地面五层以下，所以不符合预售要求〈应完成项目总投资25％以上>。由此，交付房屋日期无保障。
  
  3.建议：
  
  交定金十首付风险太大，开发商如此，只有一个原因，其资金出现困难。
  
  可考虑方法：
  
  1〉.开发商提供担保，即实物、有价证券等，为到期不签合同或退款作担保。估计其接受可能性不大。
  
  2〉.只定金，不交首付。
  
  3〉.协议约定：签合同及备案时间;不得以任何理由、方式不签、不备案或不交房或退款，否则受让方有权以自已认为需要的方式占有房屋，因此而致后果由出让方承担;所付款全部约定为"定金"，明确为签合同、备案、交房的保证。
  
  此种情况还买，现在少有，估计问者是看上了价低。望斟酌。

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