商业地产投资模式有哪些？商业地产运营模式的现状是什么？

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  131****3118

  2016-01-15 15:49:30

  纯租赁
  　　商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。
  　　优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。同时，由于不卖产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。
  　　缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。
  　　注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。
  　　三、返租
  　　在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报。
  　　优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。
  　　缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金与商业经营两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。

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  132****0677

  2016-01-15 15:49:16

  自购自营
  
  在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。
  
  商业地产相关研究报告
  
  2014-2020年商业地产行业市场新动态战略研究及竞争力咨询分析报123　　优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出;
  
  缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权卖及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。
  
  注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。
  

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  137****2311

  2016-01-15 15:47:24

  主题卖场：各有所专的“华尔兹狂欢”
  
  代表项目：家有儿女儿童广场 舜井淳和
  
  不能不承认，主题化的商业地产已经成为目前一种潮流。随着消费者购物理念的成熟，越来越多的消费者具有很强的购物方向性。因此，有特色、主题鲜明的卖场将有较大发展空间，并实现规模化发展。
  
  风险提示：首先要考察项目周边的商业氛围，是否有利于该主题 商圈形成良好的商圈氛围是投资主题商业地产的首要条件。其次要了解 开发商的市场定位和开发理念是否符合市场需求，具备足够的潜在消费群体。最后要考察 开发商的经营管理团队，这对于持有性物业的投资非常重要。
  
  4、商业街：自由“蓝调”
  
  代表项目：中国盒子 汇富美居生活广场
  
  商业街有自发形成的，也有人为规划而成的。通过今天的商业手段，商业街可以一步到位，前提是规划合理，符合实际需求。香港司培思商业经营管理集团董事梁尚强指出，通常来说，如果带有适当的主题，商业街的形成有可能事半功倍。他认为，商业街的投资前景，因环境不同、条件不同而不能一概而论。一般情况看，能做成有主题的商业街，生命力大多会很强。同时，也不一定需要相对较强的培育期，主要看前期规划，周边的条件是否成熟。
  
  风险提示：市场对于一般性的商业街的需求较低，而对于有主题的商业街则相对需求较高。故而，有主题的商业街通常会 风险系数较小。

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