购房置业指南：应全面了解的贷款知识有哪些？

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  134****8647

  2015-12-24 14:08:17

  购房贷款的流程：简述
  
  借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。
  
  具体流程
  
  (1)选择房产
  
  购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。
  
  (2)办理按揭贷款申请
  
  购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
  
  (3)签订购房合同
  
  银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
  (4)签订楼宇按揭合同
  
  购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
  
  (5)办理抵押登记、保险
  
  购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。
  
  (6)开立专门还款账户
  
  购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

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  133****7384

  2015-12-24 14:07:26

  购房贷款还款方式：
  1.等额本息还款
  
  本金逐渐增加
  
  所谓等额本息还款，就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。即借款人归还的利息和本金之和每月都相等，利息和本金占计划月还款额的比例每次都发生变化，开始时由于本金较多，因而利息占的比重较大，当期应还本金=计划月还款额-当期应还利息，随着还款次数的增多，本金所占比重逐渐增加。
  
  以贷款20万元20年还为例，按年利率7.47%计算，月均还款1607.5196元，支付总利息达185804.7元，还款总额将达385804.7元。
  
  计算公式:
  
  计划月还款额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕还款月数=贷款年限×12
  
  月利率=年利率/12
  
  还款月数=贷款年限×12
  
  2.等额本金还款
  
  利息由多及少
  
  等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。即每月归还本金的数额相等，利息=当期剩余本金×日利率×当期日历天数，每月的还款额并不固定，而是随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。
  
  同样以贷款20万元20年还清为例，按年利率7.47%算，第一个月还款为2078.33元，以后每月递减，最后一个月还清时还款838.52元。支付总利息为150022.5元，还贷总额为350022.5元。
  
  计算公式:
  
  计划月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-累计已还本金)×月利率
  
  累计已还本金=已经归还贷款的月数×贷款本金/还款月数

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  139****7283

  2015-12-24 14:06:37

  住房贷款可以“商转公”
  　1、申请条件
  　　总的来说，“商转公”办法与申请公积金贷款的条件基本一致。另外还包括：
  　　1）申请人或者配偶应当在本市已办理了用于购买本市自住住房的商业性住房按揭贷款（不含住房公积金组合贷款）且该贷款尚未结清；
  　　2）申请人提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款已经取得原贷款银行同意；
  　　3）申请商转公贷款住房的产权人可以是职工本人，也可以是其配偶。
  　　还需要注意的是，职工申请商转公贷款时，房产套数按申请人和共同申请人各自所在家庭名下房产套数计算；家庭成员包括夫妻双方和未成年子女。
  　　2、可贷额度
  　　个人申请50万，共同申请90万
  　　商转公贷款额度不超过原住房按揭贷款贷款余额，其他计算标准和“贷款规定”中的公积金贷款可贷额度计算标准基本保持一致。
  　　3、担保方式
  　　抵押和质押两种担保方式
  　　和公积金贷款一样，商转公贷款采取抵押和质押两种担保方式，但是对于可抵押房产的范围有所扩大。除了借款人原商业性住房按揭贷款的房产外，商转公贷款还可以借款人其他商品住房或第三人的商品住房作为抵押。
  　　4、贷款期限和利率
  　　最长不超30年
  　　和公积金贷款一样，商转公贷款最长贷款期限不超过30年，利率按照国家规定的住房公积金贷款利率执行。目前，五年以下(含五年)的住房公积金贷款年利率为4.00%，五年以上的年利率为4.50%。
  　　5、商转公贷款办理程序
  　　需先向原贷款银行提出还款申请
  　　由于贷款申请人与原商业性住房按揭贷款银行(下称原贷款银行)存在商业性借款合同，对于提前还款的事项，需要取得原贷款银行的同意。

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