二手房交易有哪些因素会影响估价

1、房屋本身情况：二手房房屋所处的位置，周边的交通，楼层等等都是影响房屋评估价格的因素，地段是主要影响因素，面积大小与总价多少成正比;楼低影响生活便利程度，视线、噪音、空气等都是必须考虑的。朝向好楼层佳的房屋对购房者身心健康影响巨大;周边配套，若是交通、环境、、医院、市场都好的房子，价格指定高。另外房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况，房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。

2、市场因素：房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。二手房市场的需求不同决定房屋的价格，根据房屋实际使用用途，同样的房屋其价格并不一样，有时差异很大。

3、环境因素：不同的房屋自然环境不同，即便是在同一地段，如果小区的环境看起来比较老旧，不管是在小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型方面，旧房的价格评估都要大打折扣的。即便是在同一个地段的房屋，有些适合商用，有些适合用于居住，因此该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。

房地产估价方法有哪些

1、市场比较法：市场比较法是指在对目标不动产进行评估时，选择与目标房地产在用途、结构、所在地区等方面相同或相似的房地产加以比较对照，从已经发生过的交易中获取已知价格，经过比较、修正得出目标不动产在进行不动产评估时点的价格。市场比较法适用于有大量丰富的交易案例的动产评估。

2、收益折现法：收益折现法是从不动产的经济效用角度出发来进行不动产评估的一种方法。它的理论依据是，不动产的价格是由它在未来一段时期内能给业主带来的全部经济收益的现值所决定的。

3、成本法：进行不动产交易时，不动产的成本是买卖双方所能接受的价格。这一基本思路即是商品价格的生产费用理论而产生不动产评估方法，称为成本法或成本估价法。不动产评估的成本法，是将待估的不动产必须以正常的成本为基础估算待估不动产在一定时点、一定权状态下的价格的一种方法。