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房屋评估价格怎么算的
发布时间:2020-10-28 23:29:02
作者:zhoulingling1
来源:楼盘网
文章摘要:
购买二手房的时候房屋价格评估是个重要过程,因为房屋评估价会影响到贷款申请,那么房屋评估价格怎么算的呢?
房屋评估价即房屋在市场情况下所具有的实际价值,需要先计算出将房屋重新建造所需消耗的人工,材料以及房屋土地使用费用等,然后按照房屋现在的折旧率进行房屋价值的折旧,扣除折旧之后的价值即为当前房屋的评估价值。房屋的价值受到房屋的结构、建造费用、使用年限、地理区位、配套、朝向、土地费用等因素的影响。
房屋价格评估的要素
1、折旧(房龄):
指的是房屋因为时间而造成的损耗。一旦房子盖好便进入折旧期,一般说来,砖混结构等房子的折旧期限是50年,那么每年的折旧率应为2%。
2、土地生熟程度:
指的是基础设施的通达程度以及土地的平整程度。简单的理解,就是抵押房屋周围的设施的完善程度。其评判标准主要有三通一平、五通一平和七通一平。其中七通一平视为好。(三通一平指水、电、道路通,土地平整。五通一平指通水、通电、通路、通气、通讯、土地平整。七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通,土地平整。)
3、资本化率:
把资本投入到不动产所带来的收益率,其影响因素包括:自有资本所占比率;外来资本(如借贷)利息;因老化(折旧、功能下降等)产生的贬值和收益降低(相对值);因通货膨胀带来的不动产和收益的增加(绝对量);还贷后自有资金的增加。
4、基准地价:
基准地价是土地初始价,也称城市基准地价,是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途分别评估法定高年期的土地使用权价格,并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
5、标定地价:
是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。大家可以简单的理解为所在小区的均价,以及小区内类似房屋(户型、楼层、装修)的挂牌价和成交价格。
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